深秋的深圳大鹏半岛，太阳炙烤着大地，海风吹来夹杂着一丝咸味。

  10月17日，刚过完36岁生日，万科（000002.SZ）就主动张罗和180位媒体朋友的第二场聚会。地点选在距离大梅沙万科总部仅36公里的大棚半岛，主题还是沿用去年“朋友”，郁亮率领一众高层在海边给大家讲万科的新故事。

  相较于三周前的抚仙湖南方媒体会，眼前郁亮的一身装扮还是“筋厂制造”LOGO的黑色T恤，一如既往往幽默、轻松，一边调侃万科“卖猪”，一边告诉媒体自己为了”讨好“95后，做过最大胆的举动就是纹身。

  纹身的人都有一段刻骨铭心的往事，郁亮藏在了心里。但是在外人眼中，在万科第30个年头的郁亮，始终有一个不变的纹身，就是“一根筋”。

  30年弹指一挥间，作为万科的守护者，从让建筑赞美生命，到城乡建设与生活服务商，不同阶段的艰难时刻他都经历过，并始终如履薄冰，与时代相搏。他曾喊出响亮的“白银时代”、“活下去”、“收敛聚焦，巩固基本盘”的口号，好似“吹哨人”，警惕行业所有从业者。

  而这场整整3个小时的媒体会，郁亮又要向外界传递怎样的万科态度？

  01 讨好95后，关注“慢变量”

  近距离接触郁亮，已经55岁的他，除了眼角的笑纹，身材和精神头都保持特别好。

  正如36岁的中年万科，变得愈加年轻化，内部50%员工是90后，20%员工是95后，员工平均年龄在32-33岁之间。

  今年36岁生日，万科过得很“浪”，请了一批00后流量名人给万科代言，“万物皆可万科”，跟喜剧人张子栋拍摄品宣影片《一根筋》，与新裤子乐队发行的单曲《就是不妥协斯基》。

  早在9月25日，万科做了一个神秘且严肃调查，结果显示：95后对万科品牌无感。这或许是让郁亮眼下最焦虑的事情，“年轻人讨厌我（万科）都好，讨厌我说明他心中有我，没感觉是一个大问题，所以我们才有了年轻化。”

  为此，万科主动出击。

  于外，针对不同的客户对象，做一些年轻人喜欢的语言方式、年轻化的动作，这其中就包括了联合新裤子发布新歌；于内，为了保证企业的代际传承和进化，郁亮透露，“万科很多新业务里有年轻的员工，也有资历比较深的员工，相互配合起来反而会做得非常好。”

  在郁亮心中有一把平衡秤，他关注的并不仅仅是短期变量，而是“慢变量”。显然，95后年轻人也囊括其中，因为25岁年轻人比26岁以上年轻人整整少了1.39亿，而往后的2025-2027年左右，中国总人口还会持续下降。

  02 管理红利时代，向制造业学习

  房地产行业历经土地红利阶段（2002年之前）、金融红利阶段（2002年招拍挂通知下发之后-2020年），现在已经进入到管理红利时代（2020“三道红线”出炉之后）。

  但很难有一家公司，能够像万科一样，拥有在红利期领跑，又在新时代主动求变的管理经验。

  在郁亮看来，管理红利时代时，房地产行业回归成一个普通行业，要向制造业学习，靠全面竞争力来获取竞争优势，每个方面都还不容有失、不容有短板。

  他提出了三个具体要求：

  第一，管理红利要做正确事情，战略把握能力要强；

  第二，组织能力要强，把个人能力变成组织能力，用社会资源让适能匹配的人才加入；

  第三，每一个环节经营运营，不能大手大脚，靠人管不住，要科技赋能引入经营运营。

  这与“绿灯思维”、“长板思维”、“复利思维”的本质如出一辙。不但适用于地产企业，普通企业、普通个人，同样适用。

  03 “万科物业一定会上市“

  龙头房企转型多年后，无论是恒大的汽车梦的反复折腾，还是万科的多年转型后的收敛，以及碧桂园玩机器人、现代农业的跨界转型……仅就“转型”二字而言，谈何容易，且不说新产业的商业模式、盈利模式构建之难。

  但在2020年半年报中，万科却首次勇敢披露了除开发、物管之外的各个多元化业务板的营收。

  在众多非地产业务中，物业最为亮眼。万科物业2019年成为国内首家破百亿物业公司。今年亦是万科物业成立的第三十年，截至2020年6月底，万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米，已经接管面积5.2亿平方米，物业规模行业第一。

  郁亮也首次在公开场合中坦言，“万科物业一定会上市，只是这个时间还没想好。” 但他本人最担心的是外界对资本的热潮迷失了初心，因为万科始终在强调好产品、好服务，以及能沉下心来把这些工作做得更扎实。

  誓言要参加万科区域四场媒体会的朱保全，此前官宣，万科物业从住宅物业到商企物业到城市物业，三驾马车形成以后，要让品牌重新回归到住宅。” 此次，他将话筒交给了万物梁行董事长李庆平，让外界窥视到万科对物业业务的又一新逻辑。

  去年12月12日，万科物业与戴德梁行成立合资公司万物戴德梁行资产服务有限公司（简称“万物梁行”），打造商写物业及设施管理龙头服务商。

  短短融合10个月以来，万物梁行业务已覆盖149城、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米，商写物业领域规模在大中华区处于绝对领先地位且还在扩大。

  另一个出场的重要嘉宾是万科长租公寓BU首席合伙人、总经理胡冬华，他是万科老人，原万科集团人力中心负责人，但在媒体和镜头前，却是十足的“新人”，尤为低调内敛。

  他回忆道，2005年万科就开始与政府探索租赁业务，2016年泊寓正式诞生，2017年长租公寓被列为万科集团核心业务之一。直至目前，万科累计开业泊寓13万间，在租客户超15万，服务500+企业，累计服务40万客户。

  截至2020年6月底，万科已开业项目整体出租率为 88%，成熟期项目(开业半年及以上)的出租率为 93.7%。报告期内，本集团租赁住宅业务营业收入10.5 亿元。规划和在建中泊寓尚有 5.77 万间。

  04 北方战区的成绩单

  万科每年的区域媒体会，也像检验区首成绩单的一场惯例考试。

  2020年，万科对外亮相5个BG（事业群）及8个BU（业务单元），它们被视为经过 “赛马”后脱颖而出的业务。具体而言，BG包括南方、上海、北方、中西部区域及物业服务公司，BU包括印力、物流、长租公寓、海外、冰雪、梅沙教育、企业服务及食品。

  在万科，这些区域公司被称为“战区”，新业务则被叫做“军种”，一时间军种和战区呈现交叉作战，同一军种可能分布在不同战区，同一战区又有不同军种。

  这一年，万科北方的亮点在于，北京第一个集体用地租赁住房项目——泊寓成寿寺社区首期开业，235间房源前7天即实现满租；北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目——望京小街正式开街，完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升……

  从万科北方区域首席执行官刘肖的发言中可知，此次北方万科想给大家传达的，可能还是在发展战略上与城市更新、租赁并举、产城融合的新答案，所以望京时代中心及望京小街、成寿寺泊公和沈阳首府科创园等项目成为见面会前半部分的重点介绍对象。

  而在郁亮眼中，“每个孩子（区域）在不同的成长阶段，要有不同的关心”。

  现场问答精彩内容摘录：

  提问：您对于房地产从土地红利到金融红利，再到管理红利的看法？

  郁亮：从土地到金融到管理红利三个不同阶段，本质是：在不同的市场环境中，你靠什么竞争取胜？在土地红利阶段，拿到土地能取胜，那时候最关键的是土地，评价的指标是土地储备，你有多少土地证明有多少价值，因为是赚土地的钱。

  到金融红利阶段，万科活生生地把业务做成了快消品。我们赚的是加工的钱，买了地，加工了房子卖掉，再买地，卖更贵的房子。当我们把它做成快消品以后，快速周转，在行业里变成了用PE去衡量，有些胆子大，用更高的杠杆可能有更高的空间，那时候快速做成一个快消品，能够获得更高的加工费和更大的成长空间。

  到了管理红利时代，显然杠杆不能用了，要靠真本事，靠全面竞争能力，也就是和中国制造业一样，从低端代表到建立品牌，慢慢地提高质量、建立研发中心。

  所以，到了管理红利时代，房地产行业还原成普通行业，意思是要和制造业一样去面对它，比拼综合方方面面的能力，一个环节做得不好都有很大的问题。管理红利时代是一个全面竞争时代，每个方面都还不容有失。

  提问：万科进入养猪行业的原因？

  郁亮：我唯一没去过是养猪场，因为要消毒两天才能看半小时，所以我没去看过。不是因为猪肥房地产瘦，万科才养猪。几年前，万科悄悄地成立了一个食品检测中心，把市面上能够买的有机食品做一些检测，同时还有一个蔬菜公司。

  为什么是菜？我们每天都要吃东西，菜是必须要有的。疫情期间我们也给深圳前线的医务工作者的家里送蔬菜。菜和肉没有太大的分别，只是根据客户的需要，客户需要多做点、客户需要少做点。但对我来说，菜和猪都是万科为我们的客户做更好的服务而已，只是我们的一个小小的尝试。

  提问：对于国家宏观调控的看法？

  郁亮：万科目前的战略已经稳定了一段时间，对于目前选择的赛道也比较满意。同时，也刚刚进行了下一轮的修订和检讨，如何在每个赛道中能够脱颖而出？要提前建立好产品、好能力，才是我们关注的重点。

  有时候，大家过于关注调控等因素，反而要提醒大家，要关注影响国家一些慢变量，而不是短期变量。2025-2027年左右，中国总人口会下降，这是基本上不可改变的慢变量，所以关注慢变量更关键。

  上海市在内都在逐步放宽户口，甚至经常说人才概念，城市所需要的人才里是包括快递小哥和环卫工人的。城市发展的慢变量会影响我们需要更多地关注长期影响而不太能改变的，但是人们通常会对一些短期改变的东西更有兴趣一点，好像觉得马上天要变了。但四季的更替是必然到来的。