在南京，房价可以直观体现一个板块或一家楼盘的价值。

你看，宇宙中心河西南站上了金字塔顶端，新房天花板价6.4万/㎡，万科、融创新盘放风要卖6万/㎡；鼓楼滨江力人学校一落定，世茂外滩新城的二手房单价就蹭蹭涨，从3万+站稳4万+，向5万+、6万+冲刺……

新玄武、燕子矶、南站……纷纷跳涨成功。下一个，轮到江宁九龙湖了。

九龙湖核心两大现房新盘金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑，最快10月底首开，改善大平层和叠墅、平墅，最高放风4万/㎡。

不过短短十年，九龙湖房价从1字头跃至4字头，又一个“曾经你爱理不理，现在我高攀不起”的板块，诞生了。

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拿地3年后，九龙湖两大现房新盘：金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑，终于明确了入市节点，两家共432套新房，将于10月底推出，放风价高达4万/㎡。

继江北核心区的入场券改成8成首付后，江宁九龙湖也要脱刚，新房冲刺4万/㎡？驰骋南京楼市多年的我一时间有点恍惚，毕竟仙林湖水沐雍荣府才卖3.2万/㎡，鼓楼滨江世茂、中冶才卖3.6-3.9万/㎡啊！

压过仙林湖、直逼鼓楼滨江，九龙湖房价这么飘了？

我们先看看金隅、弘阳的新产品。

紧邻地铁3号线诚信大道站的金隅紫京云筑，可以看到九龙湖一线湖景；容积率2.82，打造了10栋高层住宅，层高均为3.1米；令人吃惊的是，金隅发挥园林景观特长，在紫京云筑做了高达52%的绿化率！户型设计则直接过滤掉刚需，120㎡三房两卫起步，还有140㎡、170㎡四房可选。

项目将在10月底首开1、3、4号楼共292套新房，三种户型都有↓

弘阳悦禧苑在秦淮河畔、滨河体育公园旁，紧挨着在建中的地铁5号线前庄站，自然环境优越；容积率1.2，打造了25栋5层低密墅居，只有294套，稀缺性不言而喻；户型设计上，均为六开间朝南、全四房设计，5楼是约140㎡的平墅，3-4楼是约220㎡的中叠，1-2层是约240㎡的下叠，叠墅均带有地下室。

项目将在10月底首开10-14栋、22-28栋共140套新房，三种户型都有↓

两家新盘公开以来，不少网友来问该怎么选，我们认为：

① 板块来看，金隅和弘阳两家都在九龙湖子板块内，共享商业、交通、医疗等配套，未来的升值潜力也基本同步。在开发商的推广中，金隅主打百家湖-九龙湖为主的“百九中芯”；弘阳则强调悦禧苑位于百家湖、小龙湾、九龙湖三圈交汇的核心区域

② 产品来看，金隅是高层，商品房共有858户，不过社区绿化、园林景观，包括瞰湖的优势突出；弘阳是墅居，只有294户，加上紧邻滨河体育公园，居住的自然景观非常棒。需要指出的是，两家都是现房销售，本身都有商业配套。喜欢低密墅居还是高层湖景房，得看个人喜好

③ 户型设计来看，两家主力户型都对标改善，金隅最小120㎡，最大170㎡，140㎡以上均为四开间朝南设计，户型方正，不过由于高层的原因，得房率在76%左右；弘阳最小140㎡，最大240㎡，均为六开间朝南、全四房设计，叠墅带有5.4米高的地下室，发挥空间大，部分户型得房率高达110%

④ 入手总价来看，金隅的放风价在4万/㎡左右，总价门槛为480-680万；弘阳叠墅放风价800万起步，入手门槛略高。买房人可以根据自己的实际资金情况做选择

不过，话说回来，所有的选择都要建立在摇到号的前提上。

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九龙湖还是曾经的九龙湖吗？刚需站在湖边，有些惆怅。但回顾板块的商品房格局进化史，好像这一切又在情理之中。

2007-2010年，万科、银城、恒大、中冶、中粮等房企拿地，成为抢占九龙湖的第一批房企，地价只有3000多元/㎡，万科金域蓝湾当年的首开均价，只有1.4万/㎡；

2013年1月，新城、保利入驻，新城玖珑湖、保利中央公园以1.7万/㎡的首开均价入市，让殷巷人大呼“买不起”；

2015年9月，万科翡翠公园首开，推出75-142㎡的精装新房，均价2万/㎡，当晚卖出8成。而后的加推几乎每次都售罄，且至2017年收官，房价一路涨到2.95万/㎡；

2016-2017年，九龙湖迎来进击阶段。五矿、银城、葛洲坝、碧桂园摘下九龙湖南的几幅现房销售地块，地价攀升至2万/㎡。随后，金隅、景枫、弘阳相继进驻九龙湖核心区域，板块从刚需到改善蜕变的种子就此埋下。

当百家湖朗诗业主因自家小区二手房能卖到4.9万/㎡单价而沸腾时，九龙湖也低调不了了。

板块标杆万科翡翠公园，均价已达4.1万/㎡，今年7月有4.3万/㎡成交记录。

一街之隔的万科金域蓝湾也不甘示弱，小户型已有4.1万/㎡成交记录。

金隅紫京云筑对面的新城玖珑湖，二期也有4万/㎡记录了！

九龙湖二手房价格局一览，万科翡翠公园4.1万/㎡，银城千花溪3.9万/㎡，万科金域蓝湾3.8万/㎡，新城玖珑湖3.8万/㎡……

对比起步时间差不多的仙林湖，九龙湖银城、万科、新城、保利等二手房价已稳超仙林湖保利、新城、金地、万科了！

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十年间新房要从1.4万/㎡涨到4万/㎡，涨幅高达186%，九龙湖的底气，到底在哪？我们尝试寻找答案。

① 城市发展趋势赋予板块红利

城市向南发展，是近年来南京的重心。新街口向南，南部新城、江宁正在崛起。

在早几年《南京市江宁九龙湖片区控制性详细规划》文件中，提及九龙湖的功能定位为东山副城的副中心，是未来重要的创新发展载体，南京市高新技术产业和先进制造业的重要聚集地。同时兼有居住、文化、教育、景观等具有综合功能的城市片区。

最新的江宁总体规划（2010-2030）中，江宁被定位为南京主城南部中心，未来将形成“一核、二区、三园、四带、八片”的空间布局结构。其中，百家湖、杨家圩、河定桥商务区、府前政务区被划到江宁主城中心。九龙湖不光是高新产业聚集区，也承接百家湖外溢的各种利好，发展潜力可期。

我认为，不同于河西、江北核心区等新城，九龙湖在旧城、成熟配套的基础上，本身就有足够庞大的常住人口，被赋予发展红利后，地缘客、新晋人口改善需求增大，置业需求量直接影响了房价走势。

② 多维交通配套，助力板块价值提升

长三角、南京都市圈进程如火如荼，城市与城市之间的关联越来越密切，对城市、板块的交通配套要求也越来越高。半小时车程内，九龙湖向北可达南站高铁枢纽，向南可达禄口机场，此外还有双龙大道、诚信大道、绕城高速等主干道环伺，地铁3号线、地铁5号线覆盖。放眼南京，如此多维交通配套的板块太稀缺了。

③ 供应量整体稀缺的当下，开发商愿意打磨好产品

九龙湖是品牌房企非常集中的板块之一，过去，新城、保利、中冶等为主力的商品房多以高层刚需产品为主。随着家门口就是景枫、太阳城，孩子上学可以去北小分校的美好生活画卷实现，二孩时代的普及，改善置业需求突出。

充分调研板块居住需求后，金隅、弘阳契合土地肌理，以120㎡起步的瞰湖大平层、140㎡起步的墅居表达对板块的敬意，击中改善客群的痛点，自然可以实现双赢。

不过，九龙湖存在的短板也不得不正视。

首当其冲的是教育。目前板块北小江宁分校办学时间尚短，且是名校合作办学模式，何时出成绩还有待时间检验；能拿得出手的仅有民办南师附中江宁分校。金隅旁规划的长亭街中小学，日后能否引入真正的名校，对整个九龙湖的教育资源格局有重大影响。

其次是商业。约6万方的九龙湖商业中心建成运营前，九龙湖的商业消费只能依靠家门口的优尚天地、华润苏果等小体量商业，再远一些向北依赖百家湖商圈，向南依赖上秦淮砂之船，家门口一公里的商业繁华，还有待更多的时间来实现。

关于九龙湖，你有想说的话吗？欢迎评论区留言互动。