观点指数 8月，全国商办市场的整体供应趋稳，开发投资信心持续恢复，但销售方面离去年同期还有较大差距。

一线城市中，广州月内写字楼交易较少，同比和环比均处于下降状态，成交物业也主要集中于非核心商务区。

然而成交市场较为低迷之下，独栋写字楼却颇受青睐，吸引不少买家购入。据相关机构统计，广州上半年已售出15栋相关物业。

此外，从半年报数据来看，大部分商办运营商上半年收入均有所下降，但出租率较为稳定，波动幅度并不大。

疫情之后，除租金收入外，稳定的出租率和优质的租户结构已然成为商办运营商考虑的重点。

月内，鉴于目前国内相对稳定的经济环境，部分商办运营商相对活跃，新增租赁、开工、投资动作时有发生。

中海商业蝉联第一，陆家嘴首进前二

月内，中海商业再次蝉联第一。

从官方披露的数据来看，中海商业旗下现有项目规模依然排在行业前列。截止2020上半年，写字楼在营面积287万平方米，期内6个项目更是创下了当地交易市场大单TOP10。

数据来源：中海商务官微，观点指数整理

此外，中海商业目前写字楼租户中，世界500强、独角兽企业及优质企业超600家，占比达35%。整体出租率方面，据观点指数了解，截至8月底出租率为90.6%，环比提升了0.2%，今年至今出租率始终维持在90%以上。

陆家嘴商业本月首次拿下第二，旗下商办物业主要以甲级写字楼和高品质研发楼为主。据2020中报数据显示，目前长期在营的甲级写字楼22幢，总建筑面积约173万平方米。

除规模较大外，区位优势也较为明显，旗下商办物业大多位于上海陆家嘴核心地段、前滩国际商务区和天津虹桥区。

上半年疫情冲击下，陆家嘴位于上海的甲级写字楼平均租金水平为8.87元/平方米/天，相比2019年末8.66元/平方米/天还略有提升，但出租率有所下降，由2019年末91%下降2%至二季度末89%。

总体而言，整体表现依然较为优越，到目前为止表现出较强的抗风险能力。

华润置地本月排名第三，据最新中报数据显示，截至2020年6月，华润在营写字楼总楼面面积为80.84万平方米，旗下共有19个在营写字楼项目。期内，写字楼租金收入为7.3亿元，同比增长5.8%，而出租率为73.7%，同比上升1.8个百分点，在疫情下实现了逆势增长。

另一方面，截止到2020年6月，华润置地目前在建和拟建写字楼总楼面面积约230万平方米，未来发展潜力很大，届时新项目入市将带来可观的租金收入。

此外，据华润置地披露的8月份营运数据显示，月内投资物业实现租金收入约12亿元，按年增长16.2%；2020年累计投资物业实现租金收入约74.5亿元，按年下降4.7%。

租金收入中，写字楼虽不如购物中心占比大，但作为投资物业的重要组成部分之一，收益相对可观。

市场维持投资信心，整体处于回温过程

回顾本月全国商办市场，可以发现整体都处在回温过程中。

新增供应上，8月全国办公楼新开工面积累计值为4220.15万平方米，累计增长-5.8%，环比有所改善，但整体仍未恢复至去年同期水平，或与上半年新增投资项目较少有关。

本月新增竣工面积累计值录得1282万平方米，累计增长-16.9%，与上月相比略有下降，但整体波动不大，仍在正常区间内。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资层面，8月开发投资额累计值为3821.21亿元，累计增长-1%，虽然仍为负数增长，但已经是今年疫情以来最好的、水平，说明近期恢复情况良好。

销售方面，本月录得办公楼销售额为2646.42亿元，累计增长-18%，但与去年同期相比仍有一定差距。目前来看，还是要寄希望于后续产业发展带来的需求增长。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

一线城市主要市场方面，据合富大数据显示，广州8月写字楼成交量仅2万多平方米，同比下降35%，环比下降39%，主要集中在黄埔区、南沙区、花都区及番禺区等周边区域，一半以上交易由小独栋物业支撑。

新增供应方面，8月新增供应面积近24万平方米，达到近两年的供应峰值，目前写字楼库存环比上升20%，给去化带来较大压力。

从上述数据可看出，广州写字楼目前存在去化不理想、供应量较大等一系列问题，打破这一局面还需要强劲需求来带动。

与此同时，独栋写字楼受到了较多企业的青睐。据中原研究发展部数据显示，2020上半年广州小独栋写字楼成交活跃，共售出15栋物业。

相较于传统写字楼租赁项目，小独栋写字楼具有自身独特优势。一是能够根据企业需求进行定制；二是通常分布在各类产业园区中，入驻企业有机会享受园区各类产业扶持政策；三是销售价格及租金在写字楼产品中相对较低。

因此，对于追求性价比的买家及租户而言，小独栋写字楼产品是目前的较佳选择。

头部运营商出租率企稳，月内项目发展活跃

月内，大部分商办运营商均发布了上半年业绩。从数据来看，因疫情冲击，大部分企业收入和出租率有所下降。

因此，不少商办运营商愈发意识到除租金收入外，出租率稳定和客户结构优质的重要性。这方面头部商办运营商具有较大优势，在疫情冲击下即使收入有所下滑，但出租率还是维持在较好水平。

观点指数选取17家样本企业进行数据梳理，发现12家企业出租率均在80%以上，而出租率在80%以下的企业只有5家，出租率较低的企业除疫情冲击外，部分还受到新入市项目出租率较低，疫情期间未能较快增长的影响。

数据来源：企业中报，观点指数整理

虽然疫情带来一系列挑战，但下半年以来商办运营商的投资步调还是逐渐正常化，月内相对活跃，相关项目动态较多。

据官微信息披露，世茂旗下6月底入市的长沙世茂环球金融中心，目前已签约入驻世界500强企业湖南总部近10家，其中包括北京神舟航天软件技术有限公司湖南分公司、保乐力加（中国）贸易有限公司、招商蛇口等多个知名企业。

中海商业方面，月内亚太最大规模律师事务所之一，北京盈科律师事务所也正式落户成都中海国际中心，在新增租赁客户方面再有突破。

除了引进新租客外，鉴于目前逐渐回温的经济和需求，部分商办运营商的项目也有了新进度，新项目开业或开发建设消息传不时传来。

月内，广州首座5G智能写字楼——汇金中心举行发布会，该项目由世茂联合华润、合景泰富共同打造，总高320米，8月15日已对外开放。

金地商置旗下金地威新国际中心也于本月开幕，该项目总建筑面积约22万平方米，包含4栋标准甲级写字楼，其中办公面积7万平米。

时代商业旗下的时代E-PARK（番禺）二期开工仪式也于本月举行，二期将与一期融合形成集15万平方米甲级写字楼、3万平方米购物中心、1万平方米商业街、4万平方米生态景观为一体的复合型商业综合体，有望成为其代表性项目。

此外，绿地集团月内成功摘得了武汉黄陂临空经济区7幅核心地块，总地价逾164亿元，拟投建武汉绿地天河国际会展城项目。

这是武汉有史以来单次供地规模最大的项目，将建成全球已披露室内净展面积最大的会展项目。