最近，南京尧化门热闹非凡：纯新盘恒大云玺华庭公开售楼处，苏宁世茂G24陆续释放出街广告，江悦润府将在近期首开……

作为板块内最新亮相的新盘，恒大云玺华庭公开以来受到了不少买房人的关注。恒大操盘水平如何？云玺华庭能不能买？带着这些疑问，江苏房地产金融对项目进行了实探。

01

79㎡起步，预计10月首开

先来看看恒大云玺华庭的基本情况。

去年8月，恒大以总价19.1亿元拿下尧化门G51地块，楼面地价为17715元/㎡。项目位于太龙路与临安路交汇处，处在尧化门老城区的位置。

据介绍，恒大云玺华庭分为A、B、C三个地块开发。其中，A、B地块为居住用地：A地块拟建4栋14-20层高层住宅，B地块拟建5栋12-20层住宅；C地块拟建一所社区中心。

小区设计上，恒大云玺华庭采用合围式布局，以欧式现代园林设计为主，中央配有景亭和鹅卵石布道设计。B地块配备1100㎡下沉式会所，后期将有品牌健身房入驻。A、B两个地块业主可以共享社区配套。

户型设计上，恒大云玺华庭主力面积为79-142㎡，两房到四房都有，精装交付，配备新风、地暖、中央空调。置业顾问表示：项目预计10月中下旬首开A地块1-4号楼、B地块1号楼共429套房，价格参考周边，约3万/㎡上下。

从单盘情况来看，恒大云玺华庭是比较常规的刚需盘。以3万/㎡的放风价计算，最小户型总价240万上下即可上车。

但是！1.85万/㎡的华润幸福里收官后，尧化门经历了长达三年的新房断供期。再回归，已是新尧新城加持，紫樾府、栖霞鲁能公馆、江悦润府等八盘齐聚的楼市主力供应板块。恒大云玺华庭能在八盘（此处只统计板块涉宅项目）混战中突围吗？我们不妨从板块区位、产品设计等方面客观探讨。

02

区位：处于新尧新城边缘，南侧紧邻铁路

首先来看尧化门大板块以及恒大云玺华庭在整个板块中的区位。

在《南京市城市总体规划》（2011-2020）中，提到南京要形成“一主城、三副城、八新城”的城市空间结构。其中，东山、仙林、江北共同构成南京的三个副城。

仙林副城里，又涵盖了尧化门、栖霞山等子板块。在近几年的发展中，栖霞山与华侨城确定战略合作关系，主打文旅大城。尧化门则定位为新尧新城，一众科创新兴企业聚合在此，政府推进产城融合发展，大批高智慧尖端人才汇聚，地铁先行、多所学校规划落地、商业中心开建，昔日老城逐步换新颜。

今年，兴智中心概念被提出，定位为南京紫东新的共享之城、宜居之城、创新之城。与新尧新城之间由一条栖霞大道隔开。

板块内有在建地铁6号线、7号线。以栖霞大道为界南北联动，栖霞大道北面，地铁6号线走恒竞路（新生圩站代替十月广场站），直接服务新港、兴智；栖霞大道南面，地铁7号线走尧化门中心区（尧佳路），直接服务新尧新城。

随着近几年密集的土地出让，整个兴智板块与新尧新城组成的尧化门，已形成栖霞鲁能公馆、紫樾府、恒大云玺华庭、江悦润府、高科G15、苏宁世茂G24、融信G38、弘阳G39八盘齐放的繁盛。

来源：南京新房线

从八家楼盘的位置分布来看，苏宁世茂G24、紫樾府、江悦润府处在兴智板块内，距离燕子矶更近；栖霞鲁能公馆、恒大云玺华庭等则位于新尧新城内，距离仙林更近。

其中，位于太龙路上的恒大云玺华庭，处在整个新尧新城的边缘板块，置业顾问表示：“这里是尧化门的老城区，以尧化门现有的老旧配套为主。”

在实探中，我发现恒大云玺华庭附近老小区环伺，日常消费以这些老小区的社区底商为主↓

售楼处所在的太龙路对面，游园景观工程正在施工中。我走近的功夫，听到非常刺耳的火车鸣笛声。

在游园景观工程施工现场，我看到了整个绿化工程的施工图，原来这条绿化带后面紧邻京沪铁路↓

这是铁路围挡↓

对此，恒大云玺华庭案场张贴的购房特别提示里也提到了，项目南侧（1公里内）有铁路以及停车场，存在噪音、尾气影响。但是，除了铁路边正在施工的游园景观工程，我没有看到恒大有针对铁路噪音的相关隔离设施。加上社区底商的设计，紧邻太龙路的楼栋低楼层住户将面临火车+底商的双重噪音影响。

从区位上来看，栖霞鲁能公馆、紫樾府、江悦润府等临近年底开业的新尧金地广场，周边华润幸福里、金地明悦等住区成熟；而恒大云玺华庭处于新尧新城边缘板块，周边配套相对老旧，区位上不占明显优势。

03

产品：精装加分，户型设计偏大

目前，除了恒大云玺华庭，尧化门已亮相的楼盘还有紫樾府、栖霞鲁能公馆、江悦润府。

我将几家楼盘的主力户型、装修情况、均价等梳理之后发现：

① 栖霞鲁能公馆地价较高，为现房销售项目，拿房等待期短，户型设计涵盖89-143㎡的刚改，均价也最高，在3.2万/㎡左右。装修标准为3000元/㎡，配备中央空调和地暖温控面板。

② 紫樾府和江悦润府的主力户型偏刚需，以75、105、110㎡为主。其中，紫樾府装修标准一般，但2.8万/㎡的均价是板块价格洼地，75㎡小户型刚需最低三成首付63万即可上车。

③ 对比之下，恒大云玺华庭户型设计上与鲁能相似，主打刚改户型，最小79㎡两房，最大142㎡四房，选择面比较多。此外，恒大云玺华庭配备中央空调、新风、地暖，虽然多使用刚需品牌，但硬装三大件相对齐全。

同板块比较来看，恒大云玺华庭的装修是加分项，但是偏大的户型设计存在去化难的风险。参考栖霞鲁能公馆首开以来的去化情况，项目6月首开以来，429套新房至今还有229未售，总体去化在5成左右，我翻看一房一价表发现，大户型去化非常艰难。

而定位刚需小户型，且价格优势明显的紫樾府，首开以来累计推出近千套住宅房源（入网总套数里有20套商业用房），截至目前去化在7成左右。

还有一点，置业顾问提到恒大云玺华庭的放风价参考周边，可能在3万/㎡上下。新房方面，对标紫樾府和栖霞鲁能公馆的话，在2.8-3.2万/㎡不等。二手房，目前尧化门整体参考均价在2.4万/㎡左右，华润幸福里、金地明悦等略高，在2.8万/㎡左右。从板块整体房价对比来看，恒大云玺华庭价格并无倒挂优势。

04

总结：多盘混战，恒大云玺华庭难以出众

需要指出的是，除了已经亮相的几家新盘之外，接下来尧化门还有高科、弘阳、融信、苏宁&世茂的新产品面世。从已知的情况来看：

苏宁世茂G24将打造90万方TOD智慧城市综合体，集苏宁易购广场、甲级办公、酒店、公寓、住宅等业态于一体。住宅部分将由世茂操盘，定位世茂璀璨系列。目前世茂在南京打造的璀璨滨江、璀璨睿湾、璀璨江山等产品都还不错，尧化门新品也值得期待。

弘阳、融信、高科暂时没有详细产品信息披露，但本土房企高科的产品力备受南京人认可，尧化门新品同样值得期待一下。

综合来看，板块区位优势不明显、存在铁路噪音风险、户型设计偏大的恒大云玺华庭，即使有比较齐全的精装三大件加持，在楼市调控加码、非热门板块偏理性的当下，要想在尧化门的多盘齐放状态中脱颖而出，怕是还有很多困难要去克服。