南京楼市“后起之秀”江宁，近年来的发展中心集中在百家湖、九龙湖一带，地铁、商场、名校、改善人居纷至沓来，日新月异。而东山，作为江宁隐贵板块、曾经的中心所在，由于可供开发的土地有限、缺乏地铁、名校等资源，渐渐被遗忘在角落。

最快四季度，东山现房纯新盘海玥华府将首开入市，一街之隔的上元府也有望年内入市，这一次，东山能重回江宁C位吗？江苏房地产金融《乘风破浪的楼市》第四篇，一起走进海玥华府，回顾东山人居格局的跌宕起伏。

01

3.2万/㎡，就能买到江宁版“海玥名都”？

“海玥名都老业主了，听说上海建工在江宁东山copy了一个新的‘海玥名都’，趁着有空过来看看。”来海玥华府踩盘时，我偶遇的一位海玥名都业主如是说。

位于江宁万安西路与湖山路交汇处，纯新盘海玥华府除了主城东山的区位优势，还是现房销售；江宁首个绿色三星+健康三星双重认证的科技住宅；被严格限价，预计卖3.2万/㎡……一起来看看详情。

产品指数：☆☆☆☆☆

先来说一说海玥华府的基本情况，项目所在的东山G45地块，于2017年9月被上海建工拿下，楼面价18860元/㎡，需现房销售。

据悉，海玥华府共建设10栋层高为18层的住宅，最快四季度首开1、2、5号楼共200多套房源。

作为上海建工首入江宁的作品，海玥华府：

① 是江宁的首个绿色三星+健康三星双重认证的科技住宅，恒温、恒湿、恒氧、恒静，直接对标河西的海玥名都“9H生命滋养系统”

② 精装细节上，使用了瑞士吉博力的同层排水、ABB可视对讲系统、德国柏丽的橱柜、科勒的卫浴橱柜等，具体装修品牌将会在开盘前确定

③ 由于是商办混合用地/二类居住用地，海玥华府除了住宅，还配建约3万方的商业、一所12班的幼儿园，生活配套较为丰富

上海建工媒体负责人表示：海玥华府和海玥名都一样，与朗诗合作打造科技住宅，绿色三星+健康三星的双重认证，为项目的品质护航。在保留科技系统的前提下，结合江宁的实际情况做了全龄户型、两梯两户等设计，总体还是偏高端改善的，值得期待。

户型指数：☆☆☆☆

户型设计上，上海建工考虑到江宁刚改定位，舍弃了海玥名都140-240㎡的改善大户型，在海玥华府打造了建面约98-143㎡的全龄户型。

即将首开的1、2、5号楼，均为中间户115㎡、边户135㎡设计，两梯两户设计。

起步户型98㎡，为三房两厅两卫，比较常规的三开间朝南设计，但两个卫生间，对于刚需家庭来讲使用非常方便。

115、117㎡，也是三房两厅两卫设计，空间格局大同小异，不过115㎡做了双阳台设计；117㎡主卫、客卫都是干湿分离设计。另外，这两个户型与海玥名都一样，都做了入户玄关，将餐客厅隔开，空间私密感更强。

115㎡户型图↓

开发商在10号楼做了98、117㎡两个实体样板间，下图为117㎡样板间实景图：

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135㎡为四室两厅两卫设计，三间卧室朝南、双阳台、入户玄关，客厅开间达4.2米并有景观飘窗连接↓

143㎡也是四室两厅两卫设计，四开间朝南、双阳台，适合改善家庭↓

价格指数：☆☆☆☆

大家非常关心的价格，据置业顾问透露：“被政府严格限价，海玥华府预计首开均价在3.2万/㎡左右。”

这个价格，在江宁是什么概念？

当下，江宁上秦淮秦尚栖庭、大学城樾山林语等为代表的主力楼盘，均价为3.3-3.4万/㎡。本月的土拍中，百家湖二类居住用地/商办混合用地，精装限价在3.6万/㎡左右。

同样是科技住宅，朗诗玲珑屿二手房均价已近4.5万/㎡↓

不过，海玥华府周边以中航樾公馆、天元吉第城为主的次新房，二手房价在2.8-2.9万/㎡；老一点的小区房价更便宜，如与项目一街之隔的天鹅湖花园，仅2.7万/㎡左右。

总体来看，3.2万/㎡的均价，能在江宁东山买到恒温、恒湿、恒氧的科技住宅，得感谢政府发“限价大礼包”。

这里要说一句题外话，地价超1.8万/㎡、拿地超3年，限价下海玥华府会亏本吗？对此，上海建工媒体负责人表示：“现房销售与期房项目的建设成本差不多。海玥华府是现房销售项目，前期投入的成本等较多。但开盘后交付等待期短、资金回笼快，如果是以3.2万/㎡的价格开盘，还是会有一些盈利空间。”

竞争指数：☆☆☆☆

放眼江宁，恒温、恒湿、恒氧的科技住宅除了已收官的朗诗玲珑屿、自由方舟加持的朗诗玲珑郡，几乎没有别的选择。上海建工将当年“无投诉、无负面”的海玥名都科技住宅复制到江宁来，把东山的人居产品提升了一个level。

不过，海玥华府周边的竞品楼盘云集。

紧邻项目的，是地价23883元/㎡、同样是现房销售的纯新盘上元府。项目规划打造7栋高层住宅，目前售楼处空无一人，但小区景观、住宅外立面已经基本呈现。我在现场踩盘时刚好遇到开发商，对方表示：上元府外立面为干挂石材，品质感满满。主力户型120-140多平，配备新风、地暖、中央空调，预计价格与海玥华府持平。

总体来看，放风价、区位、户型设计趋同的情况下，海玥华府在科技住宅的产品定位上，能够与上元府PK一番。

海玥华府所在的万安西路再往东，就是青龙山国际生态新城。这里有都会学府、朗诗玲珑郡、深业青麓上居等楼盘在售，主力户型在75-142㎡不等，精装交付，房价2.4-2.6万/㎡不等。

客观上来看，青龙山是距离东山非常近的板块，但这里主打刚需，精装新房价格2字头起步，板块内的朗诗玲珑郡也是科技住宅。抛开青龙山板块硬伤不说，同样是115㎡左右户型，海玥华府要比朗诗玲珑郡贵6000多元/㎡，价格不占优势。

02

东山：地铁、商业、人居陷入困局

一条上元大街连通双龙大道，直达南京主城，过去的很长一段时间里，东山是江宁最耀眼的中心所在。这里政务中心集中，还有万达广场、江宁实小、江宁医院等生活配套，江宁早期的商品房氛围，也从这里开始。

在《南京市城市总体规划》（2011-2020）中，提到东山、仙林、江北，共同构成南京的三个副城。

板块上一次新房上新，要追溯到2017年1月了，名不见经传的都市丽景，推出毛坯均价约2.45万/㎡的刚需户型；而新盘储备海玥华府、上元府，拿地超3年时间尚未入市。

随着城市重心南移、多个中心并举的大趋势到来，土地资源稀缺的东山，很难施展拳脚。地铁1号线、3号线通达的百家湖、九龙湖势头大涨，如今已形成景枫KINGMO、江宁金鹰、砂之船、北小分校、游府西街小学分校等生活配套齐全的宜居新中心，改善墅类、大平层选择丰富。

客观来看，当下江宁东山的处境略显尴尬：

① 尚无地铁直接覆盖，造成东山和南京主城之间的公共交通断层。已运营的地铁1号线、3号线，将江宁百家湖、九龙湖与南京主城中心串联起来。在建中的地铁5号线于东山设有文靖路、东山、新亭路等站点，但该线路距离正式通车至少还有2年的时间；规划中的地铁12号线更是遥遥无期。

② 东山商圈很难赶超百家湖商圈。南京商业地产不断发力，近年来新街口商圈、百家湖商圈等迅速崛起。而东山商圈局限于万达广场、天印广场，无论是从商业体量还是商业品牌上，都很难与百家湖商圈抗衡，人气自然无法与之匹敌。

③ 受限于土地资源、容积率等限制，东山很难出现真正意义上的纯改善人居。回顾近四年来的江宁土地市场，东山仅卖出海玥华府、上元府所在的两幅地块，最小容积率也要2.5，后续的产品打造上，以刚改户型为主。而九龙湖却迎来了密集的卖地潮，高层、叠墅、大平层等产品类型丰富。

④ 同档新房价格上来比较，江宁东山面临燕子矶、江北核心区等强劲对手。同样是3.2万/㎡的新房价格，在南京还能买到江北核心区、燕子矶。这两个板块作为南京新崛起的明星板块，城市配套在不断完善，优质地块供应力度加大，可以选择的人居产品非常丰富。对比之下，江宁东山无论是生活配套还是人居产品，都难以有扩张的空间。

03

抱团取暖，东山涅槃新思路来了

不过，在政府的发力下，东山将在整个江宁抱团发展下迎来涅槃重生。

今年6月，南京市规划和自然资源局、南京江宁经济技术开发区管委会为江宁主城中心区征集城市设计方案，直指未来江宁主城中心位于凤凰港—杨家圩核心区内，紧邻百家湖！

征集方案指出，江宁主城中心西侧以百家湖地铁站为核心，500m范围内集聚了3座商业综合体、1座五星级酒店；东侧为小龙湾地区，目前已配套有江宁市民中心、文化馆（规划）、图书馆（规划）等设施，未来将打造为文化休闲中心。

至此，东山就要把江宁主城中心拱手让人了？

并不是。还记得南京2035年规划吗？该规划中提到，东山与仙林、河西等共同作为江南主城的“六片”，未来重点集聚现代服务业，完善公共服务，成为南京现代化国际性新城区。

政府在契合板块定位的基础上，对江宁主城中心进行优化的同时，为东山赋予新的生命力。整个东山片区中心由江宁主城中心、河定桥、府前政务区共同组成，形成一荣俱荣的整体。

眼下，胜太路商圈、百家湖商圈甚至是九龙湖商圈，被双龙大道主干道、地铁无缝串联起来。东山则显得有些孤单↓

但未来，5号线将拉近东山和南部新城、南京市区的距离；12号线发力，将东山、杨家圩、百家湖一线相连，大大增强东山与江宁其他子板块以及南京主城的黏性。

话说回来，南京不乏老城改造、新城崛起的典型。以东山、百家湖为中心的江宁，还需要更多的时间完成城市更新迭代。而在同量级的楼市格局的PK中，江宁东山面对燕子矶新城、江北核心区、仙林湖等强劲对手，还有很长的路要走。