见到杨三明已是晚上十点多，结束满满一天的论坛行程，他仍然保持着精神与活力。

这是杨三明首次代表粤港湾控股出席博鳌房地产论坛。他加入粤港湾控股已有三个多月，先前在拿地投资、开发建设、运营管理、城市更新等方面积累的丰富经验，在粤港湾控股转型的关键一年大显身手施展所长。

采访过程中，我们能明显地感觉到这位职业经理人身上有着一股冲劲。对于粤港湾控股的发展蓝图，他已经有了极为细致的规划。

杨三明运用缜密的逻辑，条理清晰地传达出一个观点：战略升级后的粤港湾控股站在新的起点，雄心勃勃，焕新出发。

自2013年上市以来，粤港湾控股的标签一直是“中国领先的大型商贸物流中心开发商及运营商”。多数人印象中，它属于最早做商贸物流产业的那一批企业。

这些年来，得益于深耕行业的一系列操作，粤港湾控股所开发运营的大型商贸物流中心数量、总建筑面积、土地储备量均居同行业前列。截至2020年6月30日，粤港湾控股土地储备合共约760万平方米。

但随着城市化进程的推进，商贸物流产业某些局限性也逐渐凸显，包括商业模式、项目布局等方面。按照杨三明的说法，粤港湾控股需要适时做出一些调整，才有了引入战略股东的操作。

在国家及大湾区发展战略的指引下，于2019年9月，粤港湾控股引入由客天下国际、瑞信海德集团合资成立的中国粤港湾区控股有限公司。目前该公司持股58.67%，为第一大股东。

转变是为了适应发展。杨三明称，协同共享战略新股东背后雄厚的资本、丰富成熟的文旅康养和城市更新产业资源、“生态+文化+产业+社区”运营经验，可以为粤港湾控股做战略资源储备，助力创新发展和产业升级，以便实现更大突破。

“粤港湾控股已经不是原来的毅德控股了，而是被赋予了全新的意义，内容不一样，战略和发展方向也不一样。”杨三明抱着十足的信心，憧憬着粤港湾控股的未来。

转变的过程

规避经营单一业务的风险，最好的做法是发展多元化、拓展新的市场。近些年，房企们布局多元化战略已成常态，甚至有数据披露行业百强中，97%的房企发展了产业多元化。

粤港湾控股同样意识到寻求新利润增长点的重要性。今年以来，公司通过战略股东所持有资源，梳理整体发展脉络与企业战略，即未来5-10年的方向。

为了更好地服务大湾区战略，在原“毅德”商贸物流品牌的基础上，发展全新的“粤港湾”品牌，拓展精品住宅、城市更新、文旅康养等业态，实行双品牌运作。亦即为，原“毅德”品牌继续发展商贸物流产业，“粤港湾”品牌拓展住宅、城市更新、文旅康养等产业。

粤港湾控股的多元化计划随之诞生，核心是以产业引领多元化板块整体发展。

具体而言，是以“产业引领”为发展理念，注重产业培养、导入、运营的科学性，积极整合科创、文旅康养、商贸物流等多元化产业资源，以湾区城市更新为主，形成“城市更新、产业园区、特色小镇、居住社区、商业服务”等多个业务模式。值得一提的是，公司商业的储备达600多万平方米，潜在权益1万多亩土地。

杨三明解释称，基于公司发展的规模，商贸物流只是原有的核心IP，真正发力是在文旅、康养、科技智能制造等板块内容。简而言之，粤港湾控股的商贸物流板块作用会慢慢地弱化，战略核心正在转变。

在新常态的发展路径下，传统的商贸物流模式已不再受青睐，以联动多产业的物流一体化模式成为行业新潮流。

粤港湾控股顺应时势，传承“以产促城、繁荣城市”的企业基因，战略升级为“新生态产城服务商”。杨三明还特别强调，这一定位是概括未来竞争力核心的一句话。

解释新生态的概念时，杨三明从生活到微生态、生态逻辑等方面都进行了详细的描述。在原来的“生活+居住”基础之上，继续叠加“生态”，即满足精神需求。新的逻辑之下，在布局的大业态里面，可以解决生产生活的生态布局。

当下亦明确了粤港湾控股清晰的战略方向：“以产促城，以城兴产，大力促进产城融合、城乡融合、乡村振兴，在城市的边缘打造特色小镇、特色产业等。”

在杨三明看来，粤港湾控股已不是简单做商贸物流业务，而是致力于整体的生态打造，并解决城乡融合问题。基于该逻辑，粤港湾控股做了整改，这就涉及科技化赋能的内容，尤其是新产品的改造。

目前科技化赋能已有多个方向进行运作，杨三明列举，包括园区升级，比如利用平台做经营，即商家资源相应结合，以粤港湾控股背书，通过银行和金融机构融资为商家带来资金；把更多园区用信息化平台搭起来，做好线上；整体智能化改造，园区硬件、软件进行升级。

“实际上还是想通过智能化和科技赋能，把产品溢价和用户都做很好的连接。”杨三明强调，科技场景化打造会是粤港湾控股主要的产品力方向。

在未来，粤港湾控股将以“智创品质生活”为品牌理念，并坚持“赋能城市未来，成就美好生活”的企业愿景。

另一重点内容便是粤港湾控股对于品质的追求。杨三明认为，“不能说粤港湾控股是小而美的企业，最起码也是品质为先的企业。”

“诚信立业、品质为先，再加上产业引领、创新驱动、科技赋能和平台搭建，最终核心力量还是基因、产品、落地。”这是粤港湾控股核心竞争力的源头。

布局的机会

基于战略升级，公司名称进行了更改操作。于2020年8月26日，公司中文名称由“毅德国际控股有限公司”变更为“粤港湾控股有限公司”正式生效，意味着全新出发。

而新名称寓意立足于大湾区。根据透露，基于原有的城市区域布局，目前粤港湾控股已形成“1+3+N”的战略布局：以大湾区为总部基地和战略价值高地，重点深耕大湾区辐射的“赣湘桂”三大区域，并精选发展环渤海、长三角区域、中部区域、西部区域和山东区域的潜力城市。

这一立足，对于研究大湾区已有多年的杨三明而言，则是大展拳脚的机会所在。大湾区重要的存量战场——城市更新，也是他的强项所在。

杨三明曾在珠江投资工作七年之久，该公司在发展城市更新业务方面有着一定的行业代表性。也由此，他积累了不少城市更新的项目管理经验，也扩大了相关人脉关系。

目前，粤港湾控股在大湾区已落地大亚湾项目。杨三明透露，“未来要在大湾区多拿一些项目，实现快速落子，现在有很多潜在项目。”

不过在此之前，粤港湾控股的项目布局线路并不算清晰，并且主要布局于三四线城市，分布在山东、广西、江西、四川、湖南等地区。

但经历了几年前三四线城市的房地产红利之后，如今三四线城市经济支撑力量略显疲软，反观一二线城市依旧具备经济发展基础，对于房企、物流地产企业来说机会犹存。

城市化进程演变中，粤港湾控股开始意识到三四线城市的发展会有风险。杨三明透露粤港湾控股也在做一些调整：“既有的三四线城市做收缩，更多地扎根在省会城市，战略性地进入南宁、南昌和长沙，也准备进入成都。”

据他介绍，三四线城市是以前商贸物流资源激活的布局，但未来产业发展是需要做产业转移的，收缩三四线城市正是基于产业转移的逻辑。

在产业引领的推动之下，粤港湾控股进入二线城市，但亦不会集中于中心区域。“粤港湾控股的基因还是做产业引领，以产业导入，所以位置基本上是城乡融合部，更多地看好城乡融合、产城融合和乡村振兴，这是未来的方向。”

杨三明认为，在二线城市的边缘会产生外溢的效果：“比如杭州通过在周边做产城、小镇和IP的叠加，再逐步进入到核心区，此为粤港湾控股未来产业布局的逻辑。”

每一个落子的城市，粤港湾控股都会有一番考虑，它有一套完整落地的投资标准和要求。

首先是看政策以及城市友好度，杨三明分析，“比如说做文旅项目有很多标准化的要求，包括离市中心距离、人口规模、消费能力、未来潜在和用户增长等因素。”

这些城市的选择同样基于粤港湾控股的“地产基因”，杨三明提到，当中最主要的仍然是产业落地，“有些项目不一定要到最核心的一二线城市，而是强二线或是弱二线城市，这也是选择的标准。”

而今，粤港湾控股布局的路径、逻辑渐渐明晰，杨三明对粤港湾控股寄予了更高的期望：从小出发，行强致远。

他始终相信，粤港湾控股会在新赛道上创造出真正的价值，前景可期。

以下为观点地产新媒体对粤港湾控股有限公司首席执行官杨三明先生的采访实录：

观点地产新媒体：去年粤港湾控股引入战略股东的考量是什么？

杨三明：粤港湾控股是在2013年于香港上市的公司，一直是全国领先的商贸物流开发运营商，持有的商贸物流项目也有1000多万平方米，因为商贸物流产业在城市化进程中，包括国家大发展过程中，它本身的局限性，包括城市的发展、商业模式的发展，需要做一些调整，所以粤港湾控股去年就引入了战略股东。

战略股东是由瑞信海德控股有限公司和客天下国际集团有限公司组成的控股公司，因为股东背后有比较好的资本资源，加上文旅产业、康养产业的运营经验，其在湾区有比较多的城市更新资源，所以把大股东引进之后作为战略存储，主要是企业发展到一定阶段，要进一步发展和突破。

观点地产新媒体：是不是意味着粤港湾控股有多元化发展的计划？

杨三明：这是一定的。今年，粤港湾控股基本上梳理了整体的发展脉络跟企业的战略，实际的核心是以产业引领带动整体的多元化板块发展。产业引领是有几大板块：原有的商贸物流板块，做智能化、科技化的升级改造，这是第一个板块。粤港湾控股具有大股东文旅康养的资源，把客天下的品牌IP作为主要的文旅品牌，再加上康养、科技的赋能，就能把产业引领作为主要的拉动。

第二个方面是创新驱动。不管是产品、商业模式和未来产品力、运营力等等能力打造，都是以创业型驱动来做主轴。

第三方面是科技赋能，现在还是要基于智能制造、AI数据化、大数据的逻辑，把原有产品和未来产品做赋能动作，尤其是未来产品更多地叠加智能化、科技化的产品赋能。

第四方面是品质为先。粤港湾控股一直把品质放在第一位，客户的产品+服务，还有未来多元化的产品和服务都会做品牌保证，这也是主轴。

第五方面是多元发展。有产业板块，再加上教育、医疗、有城市更新的板块，还有商业板块，商业板块有接近100多万平米的商业综合体，再加上园区运营、物业板块等等，就支撑了这个企业未来比较好的多元化联动发展。

最终来说，还是基于战略梳理、未来发展方向，提出了5-10年的方向。

观点地产新媒体：是不是以商贸物流为主，再发展其他的多元化业务？

杨三明：不是以商贸物流为主，这只是其中一个板块，而且这个板块可能会慢慢地弱化。因为基于公司发展的规模，它只是原有的核心IP，真正发力是在文旅、康养、科技智能制造的板块，以这些板块带动产业+小镇+地产+社区的逻辑，实际上是解决了产业带动+小镇模式+文化旅游+社区融合，打造四位一体的内容出来。

粤港湾不是原来的毅德了，战略升级后，是赋予了全新的意义在里面，是完全不一样，内容不一样，战略和发展方向也不一样。

观点地产新媒体：粤港湾控股对于大湾区的重视程度如何？

杨三明：基于原来的城市区域布局，目前粤港湾控股的战略布局“1+3+N”。其中“1”是立足于大湾区，不仅有香港和深圳的双总部，还有控股股东背后的实力，即原来的旧改项目。目前，粤港湾控股在大湾区有跟进几个项目，布局还是比较快的，未来要在大湾区多拿一些项目，现在潜在有很多项目，这是战略的主要核心。

“3”即围绕大湾区的外溢，以广西、湖南和江西这三个省作为外溢。在这些区域粤港湾控股本身也有很多项目，在广西的柳州布局，在江西的赣州也做了很大的项目，现在还有300多万平方米没有开发，也进驻了南昌，而湖南也进到长沙。这是三个未来潜在的根据地市场，这三个市场重点是做城市深耕，就是选好区域之后做深耕。

“N”是基于山东地区、甘肃西南区域，以原有的项目做区域深耕。大概就是这样的战略，最核心还是在大湾区尽快形成产业和项目的布局。

观点地产新媒体：您如何看待三四线城市和部分二线城市的发展机会？

杨三明：三四线城市相对有较大的风险，所以粤港湾控股现在也在做调整。既有的三四线城市做收缩，基本上做完之后就不会再做。更多地扎根在省会城市，在省会城市深耕，所以也战略性地进入南宁、南昌和长沙，包括现在准备进成都，绵阳也有一个项目签了200亿元，算是最大的项目，这是战略的调整。

第二个调整，在原有的城市里要分析是哪些城市值得做的，比如说广西的柳州、绵阳等经济实力雄厚的城市是可以做的，别的城市就逐渐收缩，不去做了。所谓的三四线城市是要选准城市，并同步在三四线城市做一些转移，之后再收到二线城市去，这是未来做的布局。我们在布局的时候，要布到长三角，在杭州、苏州和扬州都在做，粤港湾控股也是非常看好长三角，一般来说长三角产出比较大，也是希望尽快在这些城市完成战略布局。

进二线城市也不是要布局到中心区，粤港湾控股的基因还是做产业引领，以产业导入，所以位置基本上是城乡融合部，所以公司更多地看好城乡融合、产城融合和乡村振兴，这些是粤港湾控股未来的方向。在二线城市也会进入到相对区域，而不是城市最中心去拿地，这也不是公司战略的方向。很多时候在二线城市的边缘是外溢，比如说到杭州，通过周边做产城、小镇和IP的叠加，再逐步进入到城市的核心区，这是粤港湾控股未来产业的布局和逻辑。

观点地产新媒体：粤港湾控股在选择布局时，最重要的考虑因素会是什么？

杨三明：公司会有一套完整的体系，首先是看政策。粤港湾控股主要是做产业，就看城市的友好度，要分析产业的落地。比如说做文旅项目是有很多标准化的要求，离城市中心距离、人口规模、消费能力、未来潜在和用户增长等等，有一套完整的产业落地投资标准和要求。粤港湾控股原来做商贸也是一样的，要分析当地的物流规模、未来的能力，是不是能够做商贸物流。

这些城市的选择也是基于粤港湾控股做地产的基因，尽可能向二线和一线城市聚集，更多靠近都市圈做布局，包括大湾区、西部和中部核心的区域。选择这些布局，还要看产业落地能不能达到要求，有些不一定要上到最核心的一二线城市，而是强二线或者是弱二线城市，这是选择的标准。

主要的核心还是落产业，核心有些是相同的，有些是不同的。相同的是地产逻辑，不同的是产业逻辑，选择的时候要基于这两个因素协同选择。

观点地产新媒体：今年在市场上讨论较多的公募REITs试行，强调优先支持仓储物流项目，不知道粤港湾控股未来有没有这方面的发展计划？

杨三明：实际上资产证券化和存量资产做REITs是一个方向，但是这个方向由于政策、监管、退出机制和回报要求还不是特别完善。深圳目前没有实行这样的操作，还是受制于回报要求、准入和最终的退出，也就是投融管退整个闭环还没有形成完整逻辑，目前政策有很多利好，还没有完全突破。

粤港湾控股的仓储物流是比较多，多是结合外资资本，外资更愿意投资资产，做一些合作。如果成熟之后，只要经营回报能达到REITs的要求，粤港湾控股当然可以做资产化的动作。

观点地产新媒体：物流地产也受到了此次疫情的影响，具体而言，粤港湾控股都受到了哪些影响呢？

杨三明：大的方面影响都一样，尤其是需求端受到很大的压制，商家压力就比较大，园区经营遇到了一些困难。物流行业受城市发展和政策影响比较大，特别是商贸物流。有一些是大方向的影响，不单单是疫情的影响，整个供应端在高端物流是供不应求的，低端物流现在是很难经营的，受到政策、经济的影响，中国高端的产值只占3.6%，规模是非常小的，发展的方向是往高端产业、生鲜冷链走，也就是要在原有的商贸服务做赋能、改造、升级。

疫情主要是反思供应端做调整，做常规、简单的商贸物流不行。所以，粤港湾控股提出了原有的商贸做升级和赋能，在科技上赋能，在产品上做升级。另外，做一些高端仓储，适合未来经济发展的需要。

观点地产新媒体：看到您从事建筑跟房地产行业已经超过20年了，也在很多不同的房企或者和建筑类的公司待过，您觉得粤港湾控股跟其他的房企和物流地产商来说有哪些不同？

杨三明：我经历比较简单，17年在央企，7年在珠投，比较简单的背景。粤港湾控股这家企业好的是上市平台，这一平台也是基于过往整体运营模式和回报要求的基本认可，有几个特点：有息负债率很低，只有20%多；大量的储备，有大量的园区，有几千万平米的园区，大概6万家商家，这是比较好的资源；基于既往的口碑，跟政府、消费者、供应商和内部都有非常好的诚信和口碑，所有合作伙伴对于企业都是非常认同；园区品质都非常好，整体的形象、品质都要求非常好；基于大股东做资本、文旅和康养的项目，再加上城市更新的资源，包括大湾区储备了资源，未来的定位走向国际，这样企业前景非常可期。

观点地产新媒体：粤港湾控股未来是多轮驱动的企业，未来核心竞争力是什么？

杨三明：公司现在真正的核心竞争力用一句话概括：“新生态产城服务商”。为什么叫新生态呢？基于多个板块联动，解决原来的生产，到生活，再到生态的叠加。原有的生态就是商贸物流，“生活+居住”，因为做了很多居住性的物业和高端品质的住宅。再加上生态，生态就是在“生产+生活”做到了精神需求，再结合文旅小镇、康养。基于这种逻辑，使粤港湾控股在大的业态，会解决生产生活的生态布局。

不仅仅是商贸物流，而是整体的生态打造，解决城乡融合问题，实现美好生活向往。基于这种逻辑，粤港湾控股也做了整改，一直强调科技赋能，还有对创新和品质的要求，不管是产品还是商业模式，粤港湾控股都一定要创新产品力、运营力。

另外对于品质的追求，粤港湾控股称为品质为先，看到规模，但是要把品质摆在第一位，不能说自己是小而美的企业，最起码也是品质为先的企业。

诚信立业、品质立先，再加上创新驱动、产业引领、科技赋能和平台搭建，粤港湾控股的核心力量还是基因、产品、落地，这就是整体的核心竞争力的来源或者是源头。