过去十年看河西，未来十年看江北。南京在“拥江发展”战略确定之后，从侧重江南发展演变为江南、江北双主城配置，江北新区强势崛起！但江北楼市却有些冷热不均。

一边是逢开必抢的江北核心区；一边是去化缓慢的非核心区，大环境压力下只能自寻思路开启自救模式。今年年初，江北自贸中央生活区横空出世，区域内的几家新盘也从竞争对手统一成战线联盟，引发了一波强有力的关注。尤其是板块内的地标建筑——雅居乐汇港城，自拿地之日起就备受关注。

为此，江苏房地产金融《乘风破浪的楼市》系列策划第三篇选择了雅居乐汇港城，一起看看这家投资超百亿的板块门面担当实力如何；其所在的“自贸中央生活区”又能否在“非核”片区中突破重围？

自贸中央生活区新盘月底首开，要卖2.7万/㎡

纯新盘雅居乐汇港城位于南京的三桥和五桥之间，也就是咱们所说的自贸中央生活区板块，临近绿水湾湿地公园和长江。2019年7月3日，项目前身江浦G33地块被南京珂聚商业咨询有限公司（雅居乐房管）以底价37.5亿摘得，致力于打造为国际化滨江特色生态智慧综合体。

① 体量指数：★★★★★

雅居乐汇港城由4个地块组成，占地近24万㎡，地上建筑面积72万㎡，总投资超100亿元。其中，A、B地块为27万㎡滨江宜居住宅组团，一共18栋高层住宅，精装交付。

C、D地块则规划有14万㎡主题自贸体验馆、10万㎡全球办公商务基地、3万㎡五星级万豪酒店、4万㎡汽车体验馆、6万㎡FICO欧洲美食主题公园、4万㎡奢侈品直销馆、13万㎡精英公寓、1万㎡绿色城市客厅、以及文化创意商街。

无论是从体量还是投资金额，雅居乐汇港城都堪称大手笔，一旦项目建成，长江岸线的新城市地标也将再添一员。

②户型指数：★★★★★

雅居乐汇港城的住宅组团名为“雅居乐滨江绿湾”，规划18栋高层住宅，层高31-33层。预计9月下旬首开6、7、8号楼，共计387套房源，两梯四户，精装交付，户型面积约91-141㎡，得房率约81-83%，放风价2.7万/㎡左右。

项目首开户型涵盖了三房、四房，对买房人来说，选择范围还是比较大的。值得一提的是，目前整个江北板块，90㎡的户型非常稀缺，入手门槛相对较低，首开的时候需要好好把握。

具体户型示意图如下：

而且项目楼栋之间的楼间距最大可达180米，社区内部还规划有一个下沉式会所，包含室内恒温泳池等，各种大尺度令人惊喜，可见社区打造之高端。

③精装指数：★★★★★

需要指出的是，雅居乐汇港城的精装标准非常高，不仅自带物联灯光场景控制系统等智能化家居系统，而且还是全屋德系，大金中央空调、瑞士兰舍新风、德国威能地暖；卫浴使用汉斯格雅、杜拉维特等高端品牌。

我们再来看看具体的细节。

餐客厅一体，层高3米↓

进深约2.1米的阳台↓

主卧均带飘窗↓

侧吸式油烟机↓

杜拉维特台盆↓

此外，玄关柜、消毒柜、垃圾粉碎器也都属于交付标准。吊顶使用悬浮款式金属包边，瓷砖连接处使用金属条收边，地板使用人字形拼接，这些都是豪宅才有的配置。

④价格指数★★★★☆

据悉，雅居乐汇港城的放风价为2.7万/㎡，总价在240-370万，这个价格放在大南京来说，优势并不明显，江北不到3万/㎡的楼盘数不胜数，可替代的板块如燕子矶、仙林湖也有不少总价在350万以内的新盘。

二手房方面，目前自贸中央生活区并没有二手房挂牌，可参考的板块则是隔壁的五桥和雨山路板块。据链家网站，五桥板块内二手房挂牌价在1.9-2.3万/㎡之间，雨山路二手房挂牌价在1.9-2.8万/㎡之间。

板块内一二手房暂时没有倒挂空间，对投资客来说，吸引力不大。但对居住品质有一定要求的人来说，同等价位下，雅居乐汇港城自带的大尺度户型，超高交付标准，是其他楼盘无法比拟的。

⑤配套指数★★★★☆

从区位来看，雅居乐汇港城地处江北自贸区域内，板块周边比较空旷，各项配套也都在积极推进当中。

商业配套：目前研创园板块内万达广场确定入驻、佳源广场正在建设当中，除此之外，最具看点的莫过于中国自贸产业引领者——奇柯，南京全球商品总部基地来了。

奇柯南京全球商品总部是南京市2020年经济社会发展重大项目之一，未来将在浦口区建设辐射全国的国际名品集散地和贸易批零及仓储中心。根据官方文件，项目计划今年9月进行主体施工，预计2024年建成，总投资80亿，年内投资15亿。

此外，今年7月23日，雅居乐与全球酒店行业的领导者万豪酒店举行签约仪式，规划项目建面31200方，客房数260间，这也是南京滨江自贸区第一家五星级酒店。

交通配套：区域内的公共交通还不是十分便利，距离项目较近的地铁是10号线雨山路站，需乘坐公交换乘。随着长江五桥年底通车，开车到河西上班只需要十几分钟，未来区域内还有规划中的地铁11号线、15号线。

教育配套：板块内有不少规划教育用地，此前有小道消息传出北京东路小学将落户于此，但一切有待官宣，周边还有代建的南航国际校区、南京农业大学新校区，人文氛围十分浓厚。

对标河西南，江北自贸中央生活区能否成为板块神话？

一直以来，江北新区的投资氛围十分浓厚，从来不缺新概念、新规划，从核心区到中央商务区，再到五桥、鱼嘴北岸……一切都为了“楼市”而服务。

雅居乐汇港城位于长江五桥和长江三桥之间，有两桥，但两头不靠。今年上半年，华宇、东原、绿都、招商、景瑞、中交、雅居乐地产7大开发商统一战线，四盘联动，即锦绣樾江府、西江瑞府、雅居乐汇港城、中交锦度，打出全新板块概念：自贸中央生活区。

这里除了衔接少量芯片之城的产业规划，还有巨型商业项目、较好的生态资源，基本属于自贸区内唯一纯粹的生活供应版块。客观来说，无论是从政府规划、还是地理位置、相关配套等，自贸中央生活区都有极大的想象空间。

一江两岸，自然少不了一番比较，如果说江北核心区对应的是一江之隔的河西，那么自贸中央生活区所标榜的就是江北“河西南”，被不少人视为南京置业的新风口。

但与此同时，也有更多的人发出质疑：名不见经传的江北自贸中央居住区，会是下一个炽手可热的“河西南”吗？

对此，南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华指出：

之前的“四盘联动”事件算是开发商联合自救，炒个热度，因为自贸区和河西南是没有可比性的。河西南靠CBD很近，另外还有2条地铁线和南外学区，但自贸区目前利好有限，兑现时间也比较长。

对于自住买房人来说，可选择同价位的替代区域太多，没必要一定要在江北，而对于投资客来说，除非是核心区域爆火，买不到，才会选择这个区域。

客观来说，当下自贸中央生活区还处在拓荒阶段，各项城建配套尚属空白，无论是科技产业力度和企业质量，都难以与江北核心区、研创园等板块匹敌；另外，板块新房暂未交付，周边也没有成熟老小区，形成成熟的居住氛围还需要更多的时间。

更为直观的例子就是板块内楼盘的去化情况。

今年，自贸中央生活区内先后有两家楼盘上市，分别是西江瑞府和锦绣樾江府，精装新房价格均在2.7万/㎡左右，但据南京网上房地产数据，定位偏刚需的这两家楼盘，整体去化情况较为一般。

今年3月份首开上市的锦绣樾江府，保持着每月一推的节奏，目前南京网上房地产显示912套房源仍有422套未售出，整体去化5成多，成交均价在2.6万/㎡左右。

紧随其后的西江瑞府，推盘节奏也较快，自6月份首开以来，已开盘三次，而且每次只推1栋楼，小批量上市。项目除首开去化9成外，后面两次开盘皆为平推入市，水花较小，整体去化不足6成。

江苏房地产金融认为，眼下的自贸中央生活区尚不具备跟五桥、雨山路等“非核”板块的抢客能力，诸多高大上的城建利好也都需要买房人有足够的耐心等待，板块真正发展起来还需要些时日。

江苏房地产金融【乘风破浪的楼市】第四篇，将走进纯新盘海玥华府所在的江宁东山，敬请期待。