主力户型约116-168㎡，河西南颐和铂湾将在金九中下旬首开入市；与此同时，143㎡起步、最大350㎡的万科翡翠滨江，城市展厅持续开放中。五年前，250万总价就能买到河西南，五年后，250万连首付都不够，河西南，彻底站稳南京改善板块第一梯队了？
江苏房地产今融《乘风破浪的楼市》第二篇，走进颐和铂湾、万科翡翠滨江，带你回忆河西南的前世今生。
颐和铂湾：116㎡起，本月就首开
颐和铂湾位于建邺区庐山路与庙中街交叉口。其前身河西南G75地块，去年10月被南京国资以13.1亿元拿下，楼面地价28339元/㎡。项目规划建设4栋楼，其中2栋楼为17层，2栋楼为24层。主力户型面积116-168㎡。
置业顾问介绍：“颐和铂湾预计九月中下旬首开1、3号楼，共164套精装新房，4种户型都有。放风价4.5-5万/㎡。”
区位指数：☆☆☆☆☆
颐和铂湾坐落于河西南鱼嘴板块，位于长江、夹江、秦淮新河“三河”交汇处，十多年前南京在市场驱动下向西拥江发展，时至今日已经成长为叫板新街口的城市中心。河西南到鱼嘴也会是南京值得期待的进阶版的大河西。
产品指数：☆☆☆☆
作为颐居首个独立操盘的项目，颐和铂湾规划建设4栋楼，其中2栋楼为17层，2栋楼为24层。主力户型面积116㎡、133㎡、141㎡、168㎡。虽然体量小，但看点满满。
亮点1：大楼间距+无连廊设计
据置业顾问介绍：“小区前后两栋楼的楼间距约64米，比1#、2#的楼高54.4米还长，低楼层的采光不成问题。”除此之外，还有无连廊设计，可以更好的照顾业主的隐私空间。
除此之外，小区地上地下还配有双入户大堂，前两栋楼挑高4.6米、后两栋挑高6.2米。小区绿化35％左右，车位配比1:1.3。
亮点2：绿城物业提供日常服务
后期交付，颐和铂湾将由绿城物业为业主提供日常服务。目前河西南已有海峡城云珑湾、升龙天汇等小区使用了绿城物业。优秀的物业配上小体量住宅，打理起来游刃有余。
户型指数：☆☆☆☆☆
目前颐和铂湾141㎡样板间已经公开，除116㎡，其他都是四室两厅两卫设计，四开间朝南、双阳台设计，朝南卧室都带有飘窗。所有户型阳台进深1.5米，层高3.1米，全屋墙布为交付标准，居住起来整体舒适。
据置业顾问介绍：“项目还配备新风、地暖、中央空调，部分采用德系品牌，具体装修标准预计到项目领销许前才能确定。”
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从房价到户型设计，河西南的前世今生
去年起，整个河西南的楼市格局发生重大改变。
房价格局上：
升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江3.5万/㎡的新房收官，鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府3.98万/㎡的新房接棒。
如果说鱼嘴悦庭和鱼嘴润府打着鱼嘴商务区的板块优势，那么“地道的”河西南楼盘华侨城天鹅堡，以近3.7万/㎡的均价入市，等同于向大家宣布河西南已经彻底告别新房3.5万/㎡时代的事实。
而后，葛洲坝南京中国府以6.4万/㎡均价入市，刷新河西房价天花板，成了南京顶豪的代名词。
产品设计格局上：
早在星八客时期，佳兆业、五矿等楼盘最小约87㎡的起步户型，即使经历了房价从2字头到3字头的涨价，却也能让刚需能以300万上下的总价入手。
鱼嘴约3.98万/㎡的新房，如今还剩华润置地鱼嘴润府，待加推房源约100㎡起步，入手总价悄然提高到400万。
而葛洲坝南京中国府，最小约190㎡，总价1200万起步，成了南京当之无愧的顶豪。
即将首开的颐和铂湾，起步户型116㎡，以最低4.5万/㎡的放风价计算，总价门槛提到了520万左右。已经公开城市展厅的万科翡翠滨江，约143㎡起步，最大350㎡，业内人士透露：放风6万/㎡，总价门槛或将超850万。
凭什么能卖6万+/平？河西南的争议不断
在南京最新新房房价金字塔中，我们可以看到：城中、河西中、河西南等为代表的城市中心板块，均价已超4万/㎡。其中，河西南4-6.4万/㎡的单价，越来越大的起步户型设计，越来越过硬的产品力，已让它站稳了南京改善板块第一梯队的位置。
河西南的二手房市场也表现生猛。佳兆业城市广场、正荣润峯均价已超6万/㎡，升龙天汇、朗诗熙华府等也奋勇直追。
总体来看，河西南房价能够得到如此凶猛的飙升，地价上涨是一方面，板块高定位也是非常重要的原因：未来河西南将聚集南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能优势，成为主城西部不可或缺的城市新中心。阿里巴巴江苏总部、小米科技华东总部、苏酒集团总部等企业大鳄纷纷抢滩板块。但河西南房价逐步站稳6万+/㎡，到底是板块红利提前透支，还是板块价值体现？坊间争议不断。
先说说争议声音最大的学校。民办的12年制学校南京河西外国语学校+公办的南京外国语学校河西初级中学，是河西南的亮眼光环之一，但一直以来也饱受质疑。
南京外国语学校河西初级中学之前曾在黄山路借址办学，当时因为择优掐尖，生源比较好，曾在某年中考中位居全市第三，也因此大大拉动了河西南的学区房价格。但是因为搬到吴侯街后，四年前第一次招生，周边商品房小区仅五矿崇文金城有10来个生源，其他均为统筹生，去年中考成绩不突出。今年官方不许学校公布成绩，河西南的南外更是无声无息了。
另外，今年6月的建邺区施教区划分文件中，首次将朗诗、招商、鲁能划出河西外国语学校第一附属小学外，纳入南部9号小学施教区范围内，引发了相关业主的不满。虽然最终还是划回到原学区，但随着生源的进一步增多、新学校的建成，后续的施教区划分调整依然是个大问题。
再来说说河西南当下比较“鸡肋”的商业。板块内有正荣、金地等城市综合体，拿地多年来，住宅已经交付入住，商业却还在建设中。这从侧面印证了开发商对板块人气的信心不足。不过，据开发商透露，正荣中心综合体最快将于明年年底开业，届时河西南的商业配套将得到有力改善。
颐居首个独立操盘项目，处子秀值得期待
最后我们来重点说说颐和铂湾的开发商：颐居地产。
就在今年，南京安居建设集团有限公司整编联合旗下安居保障房、建发、国资新城、国资置业四家子公司，颐居地产应运而生。
作为横跨资本运作、土地运营、房产开发的南京“天字第一号”地产国企，安居集团在南京稳扎稳打，实力雄厚。告别地产黄金时代，开发企业面临诸多挑战。今年，安居将眼光方向更长远的地方，顺应专业化发展的道路，成功转型。
有地为王。颐居地产在南京的项目多达19个，如华著兰庭、云澜尚府、公园世纪、汤山颐和府、悦见山等，是妥妥的“地主”、“大户人家”。
在此之前，颐居地产多以合作人的身份出现，南部新城的云澜尚府、江北新区的银城颐居悦见山、燕子仁恒公园世纪等，都是典型的联合操盘项目。颐和铂湾，是颐居地产重组之后在南京的首个独立操盘项目，产品力、市场接受度如何？我们一起拭目以待。
江苏房地产金融【乘风破浪的楼市】第三篇，将走进雅居乐汇港城所在的江北自贸区，敬请期待。
