周洪斌“5年10倍”的小目标不只是说说。

  距离永生生活服务2020年中期业绩会仅5天时间，9月1日，上海永生物业注册资本迅速进行了亿元级扩张，从1.12亿元增加到3.12亿元，增幅约179%。

  2亿元注册资本扩容，正为周洪斌的外拓计划开辟出一条宽阔的道路。

  5天前的业绩发布会上，永生生活服务总裁周洪斌立下目标，“以2018年为基础，我们要在2019年-2023年的5年间，实现10倍的利润增长目标。”

  据2018年年报，永生生活服务当年完成核心净利润1.26亿元，以此测算，2023年，其利润目标为12.6亿元。

  “5年10倍”的利润增长目标，离不开规模扩张。2亿元注册资本扩容，则为永生生活服务开拓新的投资项目、扩大公司规模铺下了一条坦途。

  “5年10倍”的底气

  周洪斌“5年10倍”的目标并非凭空想象，他的底气来自永生生活服务的业绩表现。

  2020年上半年，永升生活服务实现营收13.44亿元，同比增长90%，营收涨幅高居2020年上半年29家上市物业股（A股和H股）榜首。

  净利润达2亿元，同比增长121.1%。归母净利润约1.71亿元，同比增长89.1%。

  永升生活服务营收的大幅增长，得益于其快速扩大管理面积的经营逻辑。

  截止2020年6月30日，永升生活服务的合约建筑面积约为1.4亿平方米，合约项目数量788个，分别较2019年12月31日增长约29.2%及29.4%；在管建筑面积达到了约7720万平方米，在管项目数量为497个，分别较2019年12月31日增长约18.5%及23.3%。

  虽背靠旭辉，但永升生活服务第三方物业的在管面积却逐年增长。2017年—2019年，永升服务来自第三方面积的占比持续上升，分别为50.15%、63.62%、72.86%；同时，来自第三方的收入与面积保持同频增速，分别为28.60%、34.30%、49.90%。

  今年上半年，来自第三方物业开发商的在管面积占比更是高达76.1%，增长8.6个百分点，共5877万平方米。第三方物业管理服务的收入占比也进一步提升至60.7%，在管面积与收入的剪刀差逐步缩小。

  上半年，永升生活服务在开拓第三方市场上，获取了银川滙丰大厦、无锡阳光100国际新城、苏州市商务局办公大楼、福建省游泳跳水运动管理中心等服务项目。

  此外，通过战略合作，永升生活服务还取得广纳题西林壁等服务项目，中报显示，该项目预期每年可产生超过人民币1300万元的收入。

  2020年，永升生活服务以先旧后新方式配售1.34亿股，融资约15.64亿港元。永升生活表示，配售的大部分资金都将会用作未来战略性的并购，以扩大整体规模等。在资本的助力下，永升生活服务加速奔跑。

  投标动作频频

  在发布会上，永升生活服务管理层还明确了未来服务面积结构占比，“通过四轮驱动实现‘5221’的面积结构，也就是50%来自市场拓展，20%来自大股东，20%来自合作方，10%来自收并购。”

  2020年中报显示，来自母公司物业管理面积占比23.9%，来自第三方物业的在管面积占比76.1%。去掉计划的20%来自大股东，目前76.1%的第三方占比离周洪斌预设的80%还有一定差距。

  下一步，永生生活服务要做的就是加速市场拓展。“在外拓的过程中，能寻觅到0.5%-1%的规模获取，就能实现5年10倍的战略目标。”周洪斌在发布会中说道。

  据乐居财经不完全统计，自今年7月起，仅2个月的时间，上海永升物业管理有限公司参与的投标项目共36个，其中中标项目17个，中标率达47.2%。

  参与的标的不乏学校、医院、市政大楼、地铁等公众物业。

  此外，在中期业绩发布会中，永生生活服务首席财务官周迪还透露：“有很多项目在沟通，下半年会有几个比较好的标的落地。”

  回顾永生生活服务的四次收并购，从2017年到2020年4月1日，分别收购了宁波永达物业100%股权、青岛雅园55%股权、青岛银盛泰物业50%股权、香江物业51%股权。截止今年6月30日，收购项目的在管理面积达到了865.7万平方米，占总在管面积的11.2%。

  就已公布的青岛银盛泰物业和青岛雅园财务信息来看，青岛银盛泰物业2019年的净利率仅有约4%，青岛雅园2019年截止5月31日5个月的净利率12.85%，2018年更是达到16.4%的水平。

  2020年上半年，永生生活服务毛利率约为30.7%，净利率约为12.7%，处于2019年行业中位水平。

  不过，令周洪斌苦恼的是，收并购项目净利率水平的参差不齐，仍然具有拉低永升生活服务整体毛利率的风险。

  规模的探索终究会有尽头，服务的品质才是一个企业发展的永动机。依靠规模迅速提升业绩的永升生活服务，后期如何将规模效益转变成服务自身的驱动力，周洪斌仍要破解这个新问题。