地价21612元/㎡，拿地3年半后入市，毛坯现房均价仅24245元/㎡！上周末，位于江宁淳化的现房新盘保利伴湖院低调首开，推出201套毛坯现房房源，主力户型面积约88-125㎡。

经过实地踩盘我们发现：项目首开价格很低的情况下，开发商还给予了购房人1-2%的购房优惠、贝壳分销佣金2-2.5%。对此，业内人士直呼：血亏！

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拿地超三年疑似亏本卖房，保利太难了

保利伴湖院位于江宁淳化104国道以南、梅龙湖以西。这家低调的淳化“地王”项目，于2017年3月拿地，上个月公开案名、售楼处后立即领取销许开盘。我们将项目要点整理如下：

1、楼面价21612元/㎡，达到最高限价，需现房销售；

2、打造6栋层高为9-11层的小高层产品，约330多户，得房率在85%左右；

3、户型设计上偏刚需，有88㎡三房两厅两卫；105㎡、120㎡、125㎡四房两厅两卫；

4、预计2021年3月交付，交付后由保利物业提供日常服务。

据介绍，保利伴湖院目前在售2、3、5、6号楼，四种户型都有，整体销许均价24245元/㎡，沙盘示意图如下↓

置业顾问表示：案场针对不同户型给予买房人不同的购房优惠，88㎡、105㎡小户型有2%购房优惠；120㎡、125㎡有1%购房优惠。

贝壳工作人员则告诉我：保利伴湖院引进了贝壳分销，所有在售产品：认购1-30套（含30套）按房屋签约总价的2%结算，31套及以上通按签约总价的2.5%结算。

以临湖的6号楼701室约123㎡户型举例，这套房源单价25063元/㎡，总价308.4万，优惠1%即可便宜3.08万，实际单价约24813元/㎡。如果是贝壳带看成交，最高需支付7.7万的佣金。

实探时我发现，保利伴湖院已经基本建设完毕，售楼处设置在5号楼1楼，小区大门前“1字头起入住江宁主城湖居现房”的广告词非常显眼↓

我不禁疑问：地价2.1万/㎡、房价均价仅2.4万/㎡，个别房源销许单价还不到2.2万/㎡，且上了分销、购房优惠等营销手段，保利伴湖院亏不亏？

3号楼销售公示截图

有开发商接受采访时表示：“通常开发商拿下住宅用地后，未来入市定价，除了考虑拿地成本外，还需要计算建安成本、装修成本、税费、营销费用、融资成本等。保利伴湖院拿地三年半时间，为毛坯交付，虽然央企融资成本低，但粗略估算也得卖到2.8-3万/㎡才保本。”

值得一提的是，保利伴湖院旁的保利金地湖光晨樾，地价16015元/㎡，项目毛坯多层、小高层新房单价为23488-24261元/㎡，基本与伴湖院持平。

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南京还有这些现房项目拿地多年未入市

此轮南京楼市狂飙突进与调控并存，诞生了不少怪象。新房严格限价，南京不止保利伴湖院一家亏本卖房，最典型的例子便是麒麟地王京奥港未来墅。

2016年4月，北京嘉城以47.6亿元总价拿下麒麟G09地块，楼面价22353元/㎡，成为区域内首个地价破2万的地块。

高代价拿地，京奥港又高成本融资。2016年6月，京奥港向中融信托提出了融资34亿元的申请，信托期限12+6个月（满12个月可提前还款），并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施。

2017年9月，在政府的严格限价下，京奥港未来墅以25884元/㎡的均价开盘入市，亏本卖房，最终资金链出问题，将项目转手给蓝光。

需要指出的是，南京高价拿地、房价被摁住的项目还有不少。

2016年9月至2018年7月，南京土拍实行达到最高限价需现房销售的政策，期间出让了近70幅现房销售地块。不少区域“地王”项目，在严格限价的情况下贴着成本甚至是亏本卖房，如：

城南软件谷大名城，地价2.9万/㎡，房价4万/㎡；仙林湖融信世纪东方，地价2.5万/㎡，房价3.2万/㎡；城北星河天赋地价3万/㎡，房价4万/㎡……

在楼市扩张期拿下高价地的开发商们，寻求不同的方式平衡自救：通过联合开发的方式降低成本、先卖商办产品以回笼资金、部分低容积率的项目以叠墅+高层的配置，通过产品差异化将价格拉高。

当下，南京还有燕子矶金科博翠花园、佳兆业燕然居；城东麒麟华发G35；南站嘉华G89；河西葛洲坝五矿金陵府；城中中冶锦绣珑湾；江宁金隅紫京云筑、鲁能硅谷公馆、海玥华府、上元府等一批现房销售项目，拿地多年至今没有入市。这些项目何时能入市，最终卖到什么样的价格，且由市场给出答案。