备受关注的河西“鸡腿盘”苏宁檀悦今日开盘，加上是南京装修新政出台后首个领取销许的项目，备受关注。今天，《江苏房地产金融》带大家直击开盘现场！
01
开盘看点
1、苏宁檀悦首开1、3、4、5、6、7号楼，共324套房源，房源建筑面积为159㎡、189㎡、239㎡ ，销许均价5万/㎡。
2、开盘现场豪车云集；突降暴雨，买房人撑伞排成长龙等待入场。吸引超5000人报名摇号、验资金额超300亿，苏宁檀悦自住无疑值得，但投资到底香不香？
3、本次开盘共计5002组买房人参与报名，其中人才234组 ，无房1584组，普通买房人3184组。人才中签率41.88%、无房家庭中签率6.02%、普通买房人中签率6.19%，综合中签率6.4％。
4、业主可根据自身意愿选择约5000元/㎡的装修包，三大件配置如下：
中央空调：为大金或同档品牌；
新风系统：为霍尼韦尔、百朗或同档品牌；
地暖：交付设置为壁挂炉+水地暖，采用威能、菲斯曼或同档品牌。
02
现场直击
12点30分我来到现场时，已经有不少买房人在排队等候。
没过一会，突然下起了大雨。买房人的热情丝毫未减，在雨中撑伞排队。
13点30分，买房人还没有进入现场。混乱的队伍中，不时传来不满的声音。
“不愁出手”！阿姨卖房置换豪宅
一位摇到200多号的阿姨告诉我：“我现在住在清凉门附近，卖掉一套房子借了点钱才来买苏宁檀悦。想买159㎡户型，年纪越来越大了，想住住豪宅体验一下。之前也去摇过中国府，想着摇到号了哪怕把两套房子都卖了也值。”
聊到有没有担心房子面积太大以后不好出手的问题，阿姨说：“苏宁檀悦位置很好，又有学区加持，以后不愁出手。我现在手上有点钱，中国府、河西金茂府、苏宁檀悦，甚至是栖霞的新房都有在关注。”
现场管理混乱，买房人吐槽“买了会后悔”
1点35分左右，现场十分混乱，一度失控。工作人员决定按照摇号顺序进入。有买房人吐槽：这管理水平买了得后悔。
1点47分，工作人员重新维护现场秩序，要求大家按照摇号顺序列队站好。
摇号中签太困难！陪跑两年终于落定
现场一位人才15号和普通10号的买房人告诉我，两点左右人才开始选房。
人才15号买房人说自己想买159㎡的户型，而普通10号买房人直奔189㎡户型而去。两位买房人心路历程相似，直言买房摇号太困难。
人才15号告诉我：“我附近上班，之前摇过华新城的房子，因为是现房销售、限价且倒挂优势明显，一号难求，运气太差与之失之交臂。”
这次苏宁檀悦开盘，人才15号和普通买房人10号都运气爆发。普通买房人10号表示：“房子位置很好，又是学区房，以后小孩上学可以一步到位。我们陪跑两年才终于达成置业心愿，会选择5000元/㎡的装修包，确保以后住进去舒适有品质。”
自住居多！不少买房人表示会选装修包
现场不少买房人表示：打算买苏宁檀悦自住，会选择装修包。
一位买房人告诉我：我摇到了200多号，看今天的情况，买到159㎡的可能性不太大。
她说：“我问了一圈，不少人都是买来自住的。我感觉首付八成+限售三年，对资金实力要求非常高，劝退了不少投资客。”
她补充：“我会选择5000元/㎡的装修包，即使是5.5万/㎡，苏宁檀悦还是有超万元/㎡的倒挂空间。”
2点半左右，第一批1～400号买房人签到入场，截止下午4点，场内叫到600号，摇号靠后的买房人在现场等待捡漏。
03
理性讨论：大家口中的“鸡腿盘”真的香吗？
区位优秀、户型实用、学区配套无敌、价格倒挂明显……是大家对苏宁檀悦的一致评价，因此项目被赋予“鸡腿盘”称号，吸引超5000人报名摇号、验资金额超300亿。甚至有买房人举家用2个无房号去参与摇号、辗转借款1200万验资！
开盘现场有买房人表示：项目5000元/㎡的装修包很良心，三大件使用了大金、威能、菲斯曼、霍尼韦尔等品牌（或同档），标准很高。厨房、卫生间的装修品牌中，使用了博世、高仪、唯宝、杜拉维特等德系品牌。甚至还有瑞士顶级卫浴品牌劳芬、意大利顶级卫浴品牌捷仕。另外，项目日后交付为科睿小学、金陵汇文中学的双学区房，放眼南京，这样的学区配置已经在一线了，自住而言，苏宁檀悦非常值。
但对于投资客而言，苏宁檀悦到底香不香？项目预计2022年交付，限售3年，持有的时间成本至少5年，5年后房价涨到多少才能跑赢普通理财收益？
我们以已有1套房的普通家庭，投资159㎡户型带装修包/不带装修包两种情况举例，带大家算算这笔账。
① 带有装修包
苏宁檀悦159㎡带装修包的新房，均价5.5万/㎡，总价874.5万。首付8成699.6万。商业贷款174.9万，贷款年限30年。
用以购房的8成首付699.6万，如果购买稳健性理财产品，按当下约4%的年化来算，5年收益约140万；
商贷部分，按照最新LPR上浮30个基点计算，贷款174.9万5年利息需支付26.9万；
新房办证，主要承担契税和物业维修基金费用。二套房大于90㎡，以2%契税计算，即需支付17.5万，维修基金则需1.9万，合计19.4万。
也就是说，购买苏宁檀悦159㎡带装修包户型，5年的持有综合成本需要186.3万，房子总价不低于1060.8万才能保本，单价则需卖到6.67万/㎡。
我们又做了进一步计算，5年后苏宁檀悦带有装修包的159㎡户型，以6.67万/㎡单价卖出（二手房交易中税费多由买家承担，此处忽略相关税费计算），年化投资回报率约4.3%，跟现在的普通理财年化回报率差不多。
② 不带装修包
苏宁檀悦159㎡不带装修包的新房，均价5万/㎡，总价795万、首付8成636万、商业贷款159万，贷款年限30年。
用以购房的8成首付636万，如果购买稳健性理财产品，按当下约4%的年化来算，5年收益约127.2万；
商贷部分，按照最新LPR上浮30个基点计算，贷款159万5年利息需支付24.4万；
新房办证，主要承担契税和物业维修基金费用。二套房大于90㎡，以2%契税计算，即需支付17.5万，维修基金则需1.9万，合计19.4万。
也就是说，购买苏宁檀悦159㎡不带装修包户型，5年的持有综合成本需要171万，房子总价不低于966万才能保本，单价则需卖到6.08万/㎡。
经过计算，苏宁檀悦不带装修包的159㎡户型，5年后以6.08万/㎡的单价卖出，年化回报率也在4.3%左右。
链家网数据显示，目前项目前期房源苏宁睿城二手房均价为65386元/㎡。5年后成交单价是多少还有待时间给出答案。
需要说明的是，以上计算是基于当下南京严控房价的背景进行的，不排除5年后苏宁檀悦乃至南京房价会有质的飞跃，届时的投资回报率将更高。现在，投资为主的业主需要考虑的是：5年后苏宁檀悦二手房会卖到什么价格，159㎡起步的大户型是否能够顺利出手。
你怎么看？欢迎在文章下方留言互动。
