上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，1-7月份全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。值得注意的是，100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，同时房价过热城市数量也有所减少，百城房价呈现降温的特征。库存方面，根据易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。在存销比方面，7月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，走出了压力最大的阶段，去化压力总体有所缓解。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，7月份属于“调控月”，各地房价面临较为严格的管控。同时，作为传统成交淡季，房企通常会在此时降价促销，进而使得房价涨幅收窄，这也有助于降低相关购房者的购房成本。另一方面，随着时间的推进，疫情对房地产销售和去化的影响正在减弱，各类城市去化动力在增强，也缓解了相应的供求矛盾。但对于个别城市来，去库存的工作仍需要继续坚持，要引导合理购房需求积极释放。

  百城成交均价涨幅连续5个月收窄

  报告显示，1-7月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米，同比上涨10.4%。100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行，进一步印证房价降温的特征。

  从各线城市表现来看，一线城市在5%-10%区间波动，二线城市涨幅总体收窄，三四线城市涨幅最大。根据报告，1-7月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46035元/平方米，同比上涨6.7%。今年前7月，一线城市房价涨幅总体可控，在5%-10%的区间波动，说明没有过热的现象。32个二线城市新建商品住宅成交均价为15431元/平方米，同比上涨9.3%。近5个月中，二线城市年初累计房价同比涨幅曲线总体下行，和全国趋势非常类似。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12103元/平方米，同比上涨10.0%。虽然三四线城市的去库存压力相对大，但是房价并没有明显下跌，甚至涨幅还大于一二线城市。

  易居研究院分析认为，包括深圳等个别城市依然有房价炒作等现象，后续依然需要积极管控，同时需要在土地供应等方面发力。二线城市若房价稳定，对于全国百城而言有比较大的支撑意义。尤其是近期部分二线城市政策收紧，预计房价会降温。对于三四线城市，后续楼市工作需要兼顾两方面，包括去库存和稳房价，尤其是过去几年地王项目相关楼盘更需要进行价格管控。

  从具体城市的表现上来看，包括江阴、珠海、成都、银川、滁州、苏州、哈尔滨、秦皇岛在内的8个城市房价出现过热现象，且涨幅均在20%以上。与1-6月份相比，房价过热城市数量有所减少，这也说明政策调控积极有效。

  百城库存同比增长7%

  从库存情况来看，百城库存呈现同比正增长态势，存在库存积压和滞销的风险。

  根据易居研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，截至7月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为48031万平方米，环比增长0.2%，同比增长6.9%。报告认为，若是此类库存压力继续增大，那么降价促销的频率则会加大。

  供求关系方面，呈现供大于求态势。报告显示，7月份100个城市新建商品住宅供应量为5564万平方米，而成交量为5449万平方米。与历史同期数据相比，今年7月份各大城市推盘节奏不慢，在预售环境总体宽松的情况下，新增供应保持活跃态势。报告认为，虽然市场成交数据也呈现了同比正增长的态势，但节奏上略慢于供应数据，进而导致7月份市场呈现供大于求的态势。

  在各类城市中，二线城市库存同比增速最大。根据报告，截至7月底，100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为2923、24673和20435万平方米，同比增速分别为8.1%、11.4%和1.8%。由于二线城市是很多房企重点布局的城市，因此房企要完成全年销售目标，二线城市占据了非常关键的地位。所以二季度开始，此类城市新盘供应节奏明显加快，这也在客观上使得库存的同比增速偏大。

  从具体城市表现来看，截至7月底，100个城市中有62个城市库存出现了同比正增长现象。总体上看，在增速排名前10的城市中，二线城市的数量最多，包括杭州、郑州、呼和浩特、青岛、南宁、成都和昆明等。

  存销比走出压力最大阶段

  存销比方面，呈现了比较明显的“倒U型”走势。

  报告显示，7月份，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为11.7个月，这也意味着市场消化完这些库存需要11.7个月的时间。今年前4月，100城去库存明显受到了疫情的冲击，去库存周期陡然攀升，甚至超过了1年的水平。而从5月份开始，去化压力总体有所缓解，当前已回落到1年以下的水平。

  从各类城市表现看，二线城市去化速度最快。报告显示，7月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为13.9、11.3和12.0个月。报告认为，虽然二线城市的库存规模有比较明显的攀升。但是从存销比数据看，其反而低于一线和三四线城市。这也说明随着近年来二线城市户籍政策持续放松、人口导入速度快，市场消化能力表现不错。

  具体到城市方面，7月份存销比数值排名前10的城市中，除武汉外，剩下9个城市都是三四线城市。报告认为，当前需要关注三四线城市去库存问题。相比上一轮市场的火爆场面，当前三四线城市楼市交易表现比较温和。若去化问题不能得到很好地解决，那么也会牵连此类城市后续的土地交易。