公布年报的第二天，碧桂园的股价重回年线之上。

去年年中开始，内房股的这波深度回调，碧桂园没有例外。面对投资者对股价“涨太多”的担忧情绪，唯有真金白银的业绩才是最好的回应。

2018年的碧桂园财报，让看空的情绪化为烟云。掌门人在业绩发布会上的成熟表现，也让人联想起，人们给碧桂园贴上的几个标签：质量安全反思、“裁员”风波、内部架构大调整，是不是太简单粗暴？对碧桂园，我们是不是真的有偏见？

1.规模与效益

都说股价是“狗”，企业的价值才是“遛狗人”。市场的情绪可以影响股价，但“狗”终究要回到“遛狗人”身边来。

中国的地产股，在2018年产生了激烈的波动。以碧桂园为例，4个月的时间，股价跌掉一倍，看上去有点惨烈。但是你要知道，在去年年中之前的短短2年时间里，碧桂园的股价涨了9倍。

2018年的财报出炉，我们发现：碧桂园还是那个碧桂园，规模依然庞大，杠杆不高，依然是业绩第一和现金流为正，土地储备依然丰富。

首先，权益合同销售金额过硬。

房企真实的销售规模，在各大排行榜的风起云涌之下，渐渐变得模糊起来。从2018年开始，碧桂园改为公布权益合同金额，可以让人看到这只巨象真实的奔跑轨迹。

从增速看，近3年的增速逐年有所收窄。例如，2016年比2015年的销售金额增速是88.59%，而2017年的增速是62.86%，2018年的增速是31.25%。

增速逐年有所收窄并不代表碧桂园奔跑的放缓。前几年的增速爆发，有三四线城市棚改启动的因素，有上一轮房地产牛市的因素，也有碧桂园当时体量还不够庞大的因素。

从营收看，碧桂园前两年的爆发式增长正在兑现。

营收的增速与合同销售金额的增速相反，最近3年逐年上升，分别是35%、48.2%、67.07%。请注意看，碧桂园每一年的营收与上一年的合同销售金额，基本能够做到相近，这背后可能说明碧桂园的回款速度，比其他房企快不少。

比起郁亮在去年下半年公开呼吁要狠抓万科的回款，碧桂园的回款速度更为惊人。按照财报的说法，权益销售回款率高达91%。

相比于回款率，我个人更倾向于观察存货周转天数这个直观数据。根据财报的相关数据计算发现，2018年碧桂园的存货周转天数是651天。

目前，主流房企的存货周转天数大多超过了1000天，相比之下碧桂园的运营模式堪称优秀。打个比方，同样1个亿，在其他房企完成了一次从买地到回款的时间，而碧桂园已经完成了两次。在对现金的使用效率上，碧桂园就跑赢了几乎所有同行。

2018年下半年，碧桂园首次提出“控速”。我们曾经撰文认为，狂奔的碧桂园开始控速，绝对是个好消息，理由是，单纯的高周转已经不再适应中国的房地产。那么，我们能否根据存货周转天数来判断碧桂园确实控速呢？一年后的财报见分晓。

再来看看碧桂园有多赚钱。我们把净利润和归母净利润两个指标放在一起观察。

发现什么了？对的，又是少数股东权益。从归母净利润与净利润之间的差距看，2018年明显加大了。

2017年，少数股东分走9.3%的利润，但是到了2018年少数股东就分走了120个亿，足足有28.7%的利润。

之前我们在观察新城控股和阳光城的财报时，也提到，少数股东利润占比增多，是近年来房企的普遍现象。这样的做法，实际上是用规模换权益，降低表内负债率，只要少数股东权益的比例不算特别高，都是正常的现象。

同时，碧桂园的净利率的表现良好。

目前，深耕一二线的房企因为市场难度加大，不少净利率都跌破10个点，像新城那样靠双轮驱动拉升净利率的企业毕竟是极少数。

不过碧桂园的运营模式，可以使净利率有保证，12.81%的数据可以羡煞不少同行了。

运营好、赚钱快，碧桂园还顺带把杠杆给降了下来，这无疑是难能可贵的。2018年末，碧桂园的净借贷比49.6%，比上一年下降了7.3个百分点。

这一系列好数据的结果，就是碧桂园账上躺的现金继续大涨。

2425.43亿的可动用现金，相当于接近3倍于中海和接近4倍于招商，也意味着碧桂园的安全垫进一步增厚（有息负债总规模也只有3290亿元，其中还有880亿是美元和港元负债）。

说说营销费用和行政费用。

2018年的碧桂园营销费用，增长控制良好。在销售继续大增的背景下，只从100亿元增加到125.33亿元。

但是行政费用却出现了激增的情况。166亿元的行政费用，比2017年多了138%。如此高昂的增长，在房企里还不多见。

2.三四五线的思考

与总体优秀的财报数据相比，碧桂园的业绩说明会上，还是有令人印象深刻的内容。看过说明会实录，观感最强烈的当属杨国强对“看淡三四五线”的回应。

先看一下他的原话：

你说三四五线的销售下降，你看一二线的销售量是上涨的吗？你的数据是怎么来的，你看到一二线是成长的吗？

其实随着整个大环境的变化，基于很多方面的因素，国家对房价的控制是整体的。你的数字是不是一二线的房价在涨，还是销售很好？还是只是冲着三四五线来说？

我是看好三四五线城市的。你们想象一下，现在农民工的工资已经升上来了，升得比较高，过去只有2000来块钱，他没办法买房子；现在升上来了，但在房价1万多块钱以上的城市买房子也比较难。所以，生活条件好了以后，他们应该是回去将父母、孩子移到县城和镇里住。

从这方面来讲，我还是很看好四五线城市房地产市场的，因为五六千块钱的房价他们都消费得起，未来大家肯定向城镇发展的，我对公司的前景也是充满信心的，在不同的阶段有一些调整也是很正常的。

杨国强的这段话包含了两个重要的看点，一是他对三四五线招黑并不认同，希望用数据说话；二是他表达了自己坚定看好三四五线的理由。

每一位轻视三四五线楼市的人，都应当认真思考：你是否真的了解三四五线？

我不知道，生活在一二线城市的财经媒体人里，有多少真正了解三四五线城市的，但有一点可以肯定：最了解三四五线的，是碧桂园。

2018年的财报中写得很明白，碧桂园已经进入了中国31个省、269个地级市和1156个县/镇。（我查询到的数据是：中国一共有294个地级市和1714个县）

2017年的财报里，碧桂园的辐射范围是28个省的超过240个城市，这表明2018年的碧桂园依然在继续下沉。

这意味着，碧桂园不仅仅做到了规模第一，也很可能做到了样本全面性第一。如果有一家房企掌握了中国的房地产大数据，那一定是碧桂园。

我找到了Wind和平安证券研究所，关于房地产销售增速的研究数据。

2016年，“40大城市”的销售增速比“非40大城市”的销售增速略多1个多百分点。

但接下来两年，“非40大城市”的销售增速都明显超过“40大城市”。2018年，“非40大城市”的销售增速虽然只有1.8%，但却是“40大城市”的4.5倍！

从这个角度看，一二线城市的房地产远非中国房地产的全部。占据中国60%多房地产份额的非一二线大城市，除了经常被黑，有其合理之处。

另外，有数据显示，从去年底开始，三四五线城市的房地产已经有明显的降温迹象。很多人也都注意到，三四五线楼市在本轮调控中，与一二线城市的轨迹是不同的。

对于三四五线可能到来的变化，杨国强也承认，“在不同的阶段有一些调整也是很正常的”。那么，作为碧桂园的关注者，我们能够接受过去几年三四五线的疯涨，也需要平静对待接下来可能面临的调整。

但如果结合财报中的一些迹象，我们却有个意外收获，那就是：碧桂园提出的“行稳致远”，进而在投资端收缩，与三四五线的开始降温，似乎是同步进行的。

结合碧桂园的公告可以发现，2018年8月之后，碧桂园在土地拍卖会上的身影渐少。到今年，拿地金额也几乎要被万科追上。

2018年碧桂园的权益购地金额只有1910亿元，比前一年缩水了4成，权益购地面积也少了15%。

之前持续多年的购地高增长，终于在2018年8月之后开始踩刹车，我们很容易将这个重要变化，与楼市的周期联系起来。如果这个假设能够成立，碧桂园无疑已经对三四五线降温作出预判，并将应对措施反映到投资端上——那么，如果三四五线的楼市接下来出现实质性降温，提前刹车并手握2000多亿巨额现金的碧桂园，可以在投资端更加从容。

中国的城镇化之路，依然很长。在一味轻视三四五线和杨国强的反击之间，有理智的思考更应该相信后者。或者，即使不相信碧桂园，那也可以思考一下：新城、中梁、奥园都是怎么冲上来的？

3.神速机器人

碧桂园财报中的“研发费用”，是已经被媒体聚焦到的新鲜数据。2018年，碧桂园的研发费用高达12.24亿元，而这个数据在2017年是6.93亿元。

一般来说，房地产企业是几乎不存在研发费用的。但是碧桂园在2017年首次出现了这个开支，我个人愿意相信，这就是碧桂园正在大力推行的“SSGF”研发结果。

但是在2018年，SSGF技术已经较为成熟，这几乎翻倍的研发费用，很可能就是碧桂园布局转型机器人方向的“尖尖角”了。

杨国强在不止一个场合回应，自己是真正的农民出身。如今，碧桂园的两条转型之路，也与农民紧紧地挂钩。

农业自不必说。按照碧桂园的想法，做健康农业，一方面让城里人的餐桌上有更安全的食品，另一方面让农民有稳定增长的收入。

而机器人可能是又一个蓝海。中国的建筑工地上，有大量的农民进城务工人员，从建筑工人起步的杨国强，深知这个职业的辛苦和危险程度。“这30年来，除了搅拌混凝土用机器以外，其它的很少有实质的技术提升。”

碧桂园尝试在建筑领域做机器人，不但有社会效应，经济效应更是看得见的，因为如果大规模运用，那势必会降低用工成本：你能想象，未来我们的房子，可能由机器人在工地上拖物料，机器人贴地砖，机器人刷墙吗？

按照碧桂园官方的说法，去年7月成立的“博智林”就是碧桂园进军机器人产业的号角。到现在，博智林已经招揽到数百名博士，与国内外18所大学建立战略合作关系……杨国强在业绩说明会的措辞也很自信，“相信在明年的业绩会上，你们会很开心看到我们努力取得的成果。”

以碧桂园的执行力，博智林会用什么样的速度推进呢？好奇心驱使我们用“天眼查”搜索，结果发现了大秘密。

今年2月18日，正月还没过完，江苏博智林智能建造科技有限公司就成立。按照注册地的地址看，就位于江苏碧桂园的总部大厦内。

10天后，安徽博智林智能制造科技有限公司也宣告成立，从股东信息看，依然是江苏碧桂园在推进。

到了3月中旬，江苏博智林旗下的3家分公司挨个成立。

短短一个月内，博智林在江苏成立5家公司，是不是意味着碧桂园的机器人产业应用，要首先落子江苏？

对此，我们向碧桂园江苏区域求证，得到了肯定的回复：江苏区域是碧桂园集团第一个成立博智林智能建造公司的区域。

江苏博智林智能建造在成立之后，在3月12日又取得了施工总承包二级资质证书，3月22日又成立了机电分公司。

“目前，江苏博智林正在办理安全生产许可证，同时也在准备句容碧桂园·凤凰城项目地块十的开工仪式。未来江苏博智林智能建造必定会发展成为一个具有一级或特级总承包资质的企业，同时也会将集团博智林的各项技术落实应用在工地上，真正做到智能科技、绿色环保。”

你看，碧桂园的速度，又一次超越我们的想象。看来，一年后的财报里，我们就能第一次看到，碧桂园发展机器人业务的成绩了。