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今年上半年以来，受疫情影响，南京楼市哑火了好一阵，但疫情过后，被迫推迟的购房需求则是集中来了一波大爆发，开盘抢房的热度盖过了冷热不均的楼市分化。新政之后，非热门板块的去化成绩更是直接现形。
近日，江苏房地产金融梳理了《楼市现形记》之江宁板块，引起网友广泛热议。今天，就让我们将目光聚焦江北，看看除核心区外，其它板块究竟卖得怎么样。
第一篇：楼市现形记 | 开盘半年一套房也没卖掉，江宁这些楼盘太难了！
7月23日，南京深夜突发新政，之后的半个月时间内，江北板块连推10盘，1500余套房源密集上市，别墅、洋房、高层等产品都有，而且都分布于江北的非核心区板块。
值得注意的是，这其中只有高新区的两家纯新盘花样年花好园和龙湖春江悦茗因报名人数大于所推房源数，一时间成为南京新政后首两个需要公证摇号的楼盘。
据我们现场直击的情况来看，这两家楼盘首开当日不仅送家电，总价还给出了多重优惠，最终仍未卖完，整体去化不足五成。
要知道，曾经的高新区也是一房难求，诞生了弘阳时光里、招商兰溪谷、亚泰山语湖等神盘。
以亚泰山语湖为例，项目于2018年12月29日推出最后64套房源，均价16580元/㎡，现房交付，当时的收官之战一共吸引12586组购房者参与摇号，中签率低至0.5%。
万人抢房的背后，源于一二手房价格的倒挂。据链家网站显示，高新区的二手房整体均价不过2.2万/㎡，与新房价格倒挂近6000元/㎡，巨大的利润空间使得高新区一度成为江北的热门板块。
但后续的楼市表现似乎有些乏力。事实上，在此次新政之前，高新区就因为价格高企，已经出现疲态。2019年6月，印悦府以毛坯2.56万/㎡的销许价格上市，目前去化尚不足5成，如今卖到2.8万/㎡的高新区，撑不住也在意料之中。
一位业内人士指出，纵观整个高新板块，区域内没有交通、学区等硬通货，短期内也并没有可以落实的规划利好，房价却占据了2.8万/㎡的高位，只比核心区便宜了3000元/㎡，可以说是对板块价值的提前透支。
与此同时，大家眼中拥有一定价格优势的刚需盘，房价甚至比核心区便宜了1万/㎡左右，似乎也不再受买房人的青睐。
以桥北超级大盘北外滩水城为例，该盘一度是南京楼市的销冠，在2016年某一周的销售销量TOP10中 ，北外滩水城共上传了404套销售数据，位居榜首。
今年4月底，改名换姓为滨江雅园的北外滩水城20街区，领取了2号楼248套房源，销许均价21525元/㎡，房价仅为核心区的三分之二。
5月1日，项目平推入市。在滨江雅园官方微信号苏宁环球集团第二天的推文中，开盘告捷、全城热捧……诸多热销词汇让人心血沸腾。
然而事实却是，截至8月6日，滨江雅园已开盘3个多月，249套房源也仅认购了25套，成交了23套，去化不足2成↓
其实，滨江雅园此次败走桥北也并不奇怪，一是因为江北的新房、二手房供应量巨大，买房人选择余地非常多；二是滨江雅园拿地时间是2002年10月29日，并于2021年底交付，业主拿房之后，产权已经缩水了近19年；三是更多的开发投资不断涌向核心区和自贸区，桥北则缺乏新的规划利好支撑，板块升值潜力有限。
桥林新城，是南京为数不多的价格洼地，区域内有一条规划中的地铁11号线和已通车的地铁宁和城际S3号线。前不久，桥林地铁小镇正式官宣，奈何，新概念的面世并没有给桥林楼市增添太多的光环。
目前板块内仅有两家商品房在售，分别是水沐云筑和时光泊月，新房价格在1.8万-2.3万/㎡之间，周边小区多为安置房。
据南京网上房地产显示，水沐云筑精装均价2.1-2.2万/㎡，今年一共开了3次盘，几乎每三个月就要开一次盘，但每栋楼都没有卖完，891套房还剩332套未售出，整体去化6成多。
时光泊月的房价虽然比水沐云筑便宜了2000元/㎡，但是毛坯交付，而且距离地铁站较远，项目自6月份首开以来，每个月都在推新，353套房总共“认购+成交”才21套房，去化仍不足1成。
此外，时光泊月近期还推出了首期首付15.5万起的促销活动，相当于一成首付，就能入手一套小三房，看起来十分诱人。
在推文内部，我们也注意到，首期首付15万起实为“首付分期”。据一位中介表示，“实际上就是首付延期，买房人可以先交15万，剩下的三个月再给，具体可以跟领导商量”。
一成首付重出江湖，可见桥林楼市还是比较困难的。与此同时，江宁的禄口、谷里等板块也是南京的价格洼地，楼盘扎堆且纷纷卖不动，这也折射出，南京同类的边缘板块都很吃力。
江北楼盘众多，改善大户型因其总价过高，去化一直不太理想，为了用低门槛吸引买房人，很多楼盘的户型起步面积都控制在90㎡以内，其中，自贸区的西江瑞府最小户型就做到了75㎡。
今年6月，西江瑞府首开6号楼，共174套房，户型面积75-114㎡，精装均价27200元/㎡，总价约200万起，首付最低60万起。
据南京网上房地产，截至目前，174套房源仅剩6套可售，去化9成多↓
究其原因，一是西江瑞府首开推的房源套数少，面积小，入手门槛低；二是自贸区内的竞品较少，同一时期开盘的核心区不仅难抢，首付比例也一再提升，对比之下，占据价格优势的西江瑞府，自然吸引了不少刚需、投资客。
而同位于自贸区的锦绣樾江府，目前在售1、2、3、5号楼房源，销许均价27094元/㎡，户型建筑面积约89、113㎡，精装交付，总价约240万起，首付需要72万起。
据南京网上房地产，锦绣樾江府今年共上市4次，每次只推一栋楼，648套房源如今已“认购+成交”384套，去化5成多，而3月份首推的1号楼，至今还有30套未售出↓
自贸区可以说是江北楼市中较为新的一个板块，但无论是开发商还是买房人都对该板块充满疑问：西江瑞府首开告捷，能否继续热销？即将上市的雅居乐汇港城自带一系列超级配套，能否带动自贸区使其成为刚需外溢的首选之一？房价不断被突破，自贸区具不具备跟五桥、雨山路板块抢客的能力和后续潜力？
对此，我们仍需观望一段时间。
前两年江北火热的市场氛围，让各大子板块纷纷借势营销，造就了一团火热的局面。但新政之下，限购再次升级，投资客成重点打击对象，最受影响的当然还属投资泡沫比例较大的江北板块：一是有购房资格的买房人少了，二是大家对手上的房票更珍惜了，宁可错过，也不愿意随随便便“上车”。
尤其对非核心区板块的楼盘来说，意向客户大幅缩水，销售业绩直线下滑，曾经的伪热门板块正逐渐现形，背后原因值得探讨。
1、房价遍地3万/㎡，涨价的核心区依旧受热捧
此前，江北新区的价格红线一直在3万/㎡，使得核心区和非核心区单价区分不明显，如果不急着入住的话，买房人宁愿拼运气去摇核心区，毕竟同样3万/㎡的单价，核心区的规划和配套都是国家级的。
去年以来，核心区楼盘也开始逐渐摆脱限价，润辰府的销许均价甚至达到了3.3万/㎡，与周边早已“破四”的二手房价格相比，巨大的倒挂空间仍旧吸引了一批买房人。
而且核心区推盘速度较快，今年上半年，扬子江金茂悦、润辰府、江畔都会上城等盘逢开必抢，消耗了一大波置业江北的买房需求，这也导致其他板块抢客乏力。
2、新房、二手房扎堆，买房人选择余地多
以江浦为例，该板块的新房、二手房供应量非常大，正荣、保利、招商、金地、新城等十余家房企，竞争十分激烈。不过这个板块多为自住客群，因此周边配套成熟或小户型楼盘卖得比较好，而一些大户型、低密住宅、周边无配套的楼盘去化困难。
桥北价格低、配套成熟，是吸引刚需客群的关键原因。不过，桥北二手房选择太多，天润城、威尼斯水城就是两家超级大盘，价格也不过1.8-2.1万/㎡，甚至部分街区就在地铁、商业圈附近，远比新房更具性价比。
3、板块、配套不突出，整体接受度不高
当下的楼市，房票更加稀缺，购房者越来越理性，会结合多重因素考虑，如开发商品牌、产品、配套、物业等各个方面。如桥林板块，不仅距离主城较远，规划和配套也还无法支撑房价，自住的话不方便，投资价值也需要长时间来兑现。
截至发稿前，我们照例查询了一下江北的库存，可以看到：江北新房库存量高达8189套，仅次于江宁，占到了全市库存量的六分之一。今年，江北非核心区板块的楼盘，日子依旧会很艰难！
