北京又一宗大宗交易浮出水面。

近期，颢腾投资联合境外投资人合资收购北京悦秀城项目，交易投资额约人民币40亿元。

悦秀城为一栋12层高的商办综合体，总建筑面积约13万平米，项目位于丰台区北京南站区域，紧邻南二环和北京南站，原持有方为鹏润控股集团，该集团为是国美系地产板块。

观点地产新媒体了解到，U-SHOW悦秀城购物中心的前身是由大康国际鞋城转型改造的国美生活广场，这两次转型耗时12年，中间还曾搁置两年。

资料显示，2003年，北京大康国际鞋城有限公司被纳入国美旗下，项目由国美控股集团旗下的鹏润地产集团负责开发经营。

大康国际鞋城开业运营后，曾一度为亚洲最大的鞋类专业市场。

唏嘘的是，在2011年2月，大康国际鞋城宣布因经营困难而停业关闭，两年后，国美集团把大康鞋城所有的股份进行统一收购，开业再次被提上日程。

彼时，低端的批发商城已不符合当地产业调整。经过研讨，国美将大康国际鞋城升级为“国美生活广场”，定位为国内首家以批零结合的商业综合体，引入餐饮、电影院等业态。再然后，项目案名最终变更为“U-SHOW悦秀城”。

不过，悦秀城开业后，并没有重新焕发生机，商场长期人气不足导致商户经营困难，纠纷、维权、停业面临各种风波。有市场分析指，悦秀城的定位和招商出现问题，购物中心转型为社区生活方式中心或许更为恰当。

而在去年末，该项目传出已打包出售，收购方可能是此前收购中关村鼎好大厦的啟城投资与颢腾投资与瑞士合众集团。彼时，鹏润集团相关负责人表示有出售悦秀城的意向，但最终结果尚未确定。

鹏润官网显示，商业地产方面，作为鹏润地产推出的覆盖全国的产品线，悦秀城在全国共有北京、西安、重庆三个悦秀城，另还有北京鹏润大厦、北京国美商都、以及广州鹏润云端项目。

不过，或由于模式与团队等原因，国美在商业地产上还没出现过成功的案例。此次将北京悦秀城出售，国美在商业地产上又退了一步。

那么，此次交易的合作方又是何许人也？官网资料显示，颢腾投资成立于2017年，是一家由美国华平集团前合伙人迟淼先生发起设立的综合型房地产投资管理公司，专注于投资中国一线城市的优质物业，通过精准的市场定位及积极的资产管理来提升物业商业价值。 

地产投资之外，还关注房地产、物流、以及数据中心行业相关的运营管理公司中的股权投资机会。

按照颢腾投资创始人迟淼的说法，北京悦秀城绝佳地理位置和便利的交通以及北京市未来向南部发展的战略趋势，使颢腾投资一开始就认准了此难得的投资机会。未来颢腾投资将通过项目整体的升级改造，将进一步凸显其价值稀缺性。

在他看来，随着北京交通网络的不断扩张和商业配套的日趋成熟，对于无法承担高租金的大中型企业，非传统商务区的高品质办公楼将越来越具有吸引力。目前悦秀城所在的南站区域具有完善的城市和城际立体交通网络，这样的战略位置在特大型城市中非常稀缺，类似于上海虹桥商务区。

“收购悦秀城项目后，我们将积极响应市政府和区政府对此区域定位的要求，项目团队将对项目进行全面装修改造，希望将此项目打造成为作为交通枢纽的南站区域新地标。”谈及项目未来规划时，迟淼表示，还会在项目改造中引入更多的传统和现代文化元素，以及增加公共空间功能，使项目更好地融入社区和为城市服务。

重点投资北上等一线城市的办公及大型综合项目，是颢腾投资的投资策略。2019年4月，颢腾投资就曾联合瑞士合众集团 (Partners Group)和中东家族财富基金(The Family Office Co.)等境外机构投资者对位于北京市中关村核心区的地标性建筑鼎好大厦项目完成了战略收购。

此次在北京再度收购大型商办物业，也显示出国际资本对中国商业地产长期投资价值的看好。

虽然疫情原因，大宗交易成交受到一定影响，但事实上北京大宗交易仍保持较好的态势。

戴德梁行数据显示，截至2020年6月底，2020上半年中国内地大宗交易市场共有884亿人民币成交，较去年有所回调，北上两地合计成交约700亿人民币，占到内地总成交额的80%

数据显示，上海大宗交易上半年成交金额455亿元、北京大宗交易成交金额为244亿元。其中，外资买家方面，北京首次超越上海成为外资买家最多的城市，外资占比达44%。

对此，戴德梁行北区资本市场部总经理刘兵分析称，北京租金最高，空置率长期保持低位，且cap rate（资本化率）又高过上海，在上海找不到合适投资标的外资基金也就将目光投向北京，增加在北京的项目配比。

据观点地产新媒体查阅获悉，北京大宗交易成交金额较去年同期持平，外资占比的提高主要得益于LG大楼项目的贡献。

据观点地产新媒体此前报道，2020年2月，LG集团决定以1.37万亿韩元价格，出售位于北京核心商圈的LG双子座大厦，折合人民币80.46亿元，买方为新加坡政府产业投资有限公司下属公司（GIC）。

戴德梁行进一步指出，预期下半年内资机构会借机扩大在内地投资的份额。往年外资、内资投资比例为3:7，由于今年外资入境的受限，料自用型买家将会更多，数据中心、迷你仓等另类投资机会将会上升。

此外，就北京市场而言，通州仍为热点区域，以中弘大厦为代表的的法拍也将成为新常态，写字楼价格仍将保持平稳，而外资与内资联合投资将会成为一个新趋势。