受调控效应持续、新房供应量加大等因素影响，去年起，南京楼市板块间的分化明显。今年“宁九条”新政之后，真实的市场温度更能体现这一分化！

这不，有楼盘开盘半年，一套房也没卖出去；还有楼盘断臂求生，祭出一成首付、高成本分销等手段来拼业绩！江苏房地产金融梳理了江宁、江北两大新房供应板块，发现一批楼盘太难了！今天，一起来看看《楼市现形记》之江宁板块。

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调控加码，楼市迅速冷却

7月23日“宁九条”政策出台至今，江宁、江北一批楼盘领取销许，新政后的首波开盘潮，有点冷！

以江宁板块举例，大学城、禄口、青龙山等子板块推新。天著尚居、云靖花园报名情况尚未披露，而江宁大学城樾山林语，仅推20套新房，却无需公证摇号，于昨日在售楼处平推。

而早在新政发布前，江宁子板块之间的楼市分化就已经十分明显：

百家湖、九龙湖等核心板块，因地铁、商业、教育等配套相对完善，距离主城近等因素，以改善楼盘为主，整体供不应求；

禄口、谷里、正方新城等子板块，因距离主城过远、生活配套有待完善、新房需求不够旺盛等因素，去化成绩参差不齐。

一起来看看详情。

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中介直言：房子卖不动，开发商上分销

首先来看江宁禄口，去年起，禄口板块新房扎堆入市，均价向2字头突破，但因卖不动的尴尬事实，成了南京非常具有争议的板块。更多内容可戳→2019南京最难板块，禄口必须拥有姓名！

板块内的红豆香江华庭，自2019年11月首开以来，累计推出200套住宅房源，截至今天，认购+成交仅68套，其中转为成交的房源仅29套，整体去化还不到4成。

距离红豆香江华庭不远的另一家期房楼盘，于今年3月首开，累计推出296套精装新房，均价18394元/㎡，至今还剩190套未售，去化约3.6成。

部分楼栋推出超4个月，至今0成交↓

此前，有中介表示：“禄口新房扎堆，供应量非常大，整体去化困难。禄口老镇、如意湖、翔宇北路等区域之间的分化也特别明显。开发商为了拼业绩，不惜高成本上分销，最高点能达到5-5.5。”

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断供已久再归来，未必是香饽饽

今年集中迎来商品房入市的谷里、滨江，定位刚需，新房单价尚在1字头、2字头，但似乎也没那么多刚需愿意“买单”。

谷里的中建烟岚府，于今年5月底首开推出102套现房，主力户型117㎡，单价约21210元/㎡。两个多月过去了，项目仅认购15套、成交12套，整体去化还不到3成。

我们对项目进行过实探，开发商在板块整体偏刚需的定位上，做了117㎡的小户型，总价250万上下就能入手。但是一楼均挖了地下室，做了下跃设计，面积一下子提升到210-220㎡，将总价抬升到400多万。且项目2300元/㎡的装标中，只用了美的分体式空调这一硬件，一楼下跃则为毛坯交付。

同板块的德信烟岚云庄，在谷里这样的刚需板块做了面积为210㎡起步的叠墅产品，且新风、空调、地暖三大件均无，总价在500万以上。首开近一个月，仅有5套认购、1套成交，非常尴尬！

新房断档近3年的滨江板块，目前以龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著两家楼盘为主力。其中，中北三盛汝悦铭著首开已经过去一个半月，推出的287套新房中，已认购106套房源，实际成交房源仅21套。

要知道，三年前，这个1字头板块逢开盘必日光。如今，买房人选择余地大大增加的前提下，品牌房企做好产品，才能有突围的可能。

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开发商：下半年楼市整体平稳

在江宁，还有部分“反常识”的案例。

宇宙中心百家湖，江宁金鹰天地广场于年初推出72套毛坯现房住宅，均价3万/㎡左右。如今半年过去了，这72套房源还有53套未售，去化不足3成。

楼下是商场、地铁，站在家里能看到百家湖的绝美风景，还是现房。江宁金鹰天地广场住宅产品为何卖不动？

原来这批房源的土地使用年限已经缩水8年，且推出的均为400㎡以上的大户型，总价要千万以上，这样的价格都能买葛洲坝南京中国府了。

去年起，南京城市向东、紫东崛起的声音不绝于耳，带火了地铁小镇、麒麟等板块。

位于紫东范围内的江宁区汤山，有盘从去年7月首开至今，共推出502套新房，至今还有178套没卖掉。南京网上房地产数据显示，项目于今年1月加推5号楼共72套新房，如今半年过去了，1套也没卖掉！

江苏房地产金融分析认为：

一直以来，两江板块都是南京楼市的供应主力板块。随着城市规划利好的一步步实现、生活配套的进一步完善，江宁百家湖、九龙湖，江北核心区等热门子板块的居住价值得到彰显，开发商在产品设计上兼顾刚需和改善，热门楼盘需摇号，去化成绩也非常不错。

而一些距离主城过远的子板块，如江宁的禄口、谷里等，生活配套有待完善，新房供应量大于需求量，去化周期难免会拉长。而随着房企扎堆进驻，产品大同小异，很难在艰难的市场环境中突围。

有开发商接受采访时指出：

南京新出台的“宁九条”打击投资投机、保刚需，整体来看下半年楼市将更加平稳，热门楼盘的热度将有所降低，同时会有越来越多的楼盘卖不动。当你看到贝壳找房app里热推的新房，一定要提高警惕，好卖的新房动辄日光，去化难的楼盘才会借助分销渠道助力去化。