最近大火的《三十而已》你看了吗？顾佳一心想融入富太太圈层，但却因为一个包而被瞧不起。

是的，即便是6万的香奈儿也没有合影资格，260万的爱马仕才能站在C位↓

三十而已，三十而立，相对于买包，还是买房来得更实际。

对于咱们普通人来说，如果攒钱买江景豪宅太遥远的话，不妨先够一够买个宜居的小户型，尤其是90平以下的小户型房源，以其总价低、首付少、还款压力小的特性，备受刚需购房者的青睐。

今天，我们为大家统计了南京主城区主力在售项目中最小建面在90平以内的楼盘，城南、城北、城东、河西、仙林以及两江板块均有涉及，有50余家，但这些楼盘真的各个都能买吗？

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对于南京小户型楼盘的在售情况，我们也有以下几点分析：

①最小建面62平，89平三居室成主力

在统计的新盘中，南京还有53家楼盘有90平以下小户型房源，而且最小建面约89平的楼盘最多，占了一半左右。其中，89平的两居室在居住体验上会比较舒适，89平的三居室则是典型的紧凑型。

虽然还有六七十平的一居套、两居室，但是在居住功能上稍有不足，而且现在一起居住的家庭成员越来越多，很多人还是愿意选择80多平的户型，总价适中，能够满足基本的居住需求。

此外，河西紫辉时代广场62平的单室套则是目前住宅市场上在售的最小建面户型，在售房源均价42500元/平，是目前入驻河西最低的门槛之一了。

②两江板块仍为刚需重镇，多个板块“脱刚”，迈向改善

除城中外，南京在售小户型项目在其它板块均有分布，江宁、江北版图辽阔，楼盘众多，尤其是地铁1号线、3号线、10号线沿线的楼盘，仍是南京刚需们关注的重点。

而伴随着一些板块从刚需到改善的升级，诸如燕子矶、上秦淮、核心区等板块已经开始逐渐抛弃小户型，以更高端的产品入市，房价天花板也在不断被刷新。

刚需重镇禄口板块此前一直维持南京房价的“谷底”水平，“1”字头的价格延续了较长时间，然而在统计中，可以发现，禄口的房价逐渐提升，中骏融信雍景台、云溪璟园、恒大林溪郡等一批楼盘站上了“2”字头的价位，刚需买家不得不将视线放得更远。

于是，像桥林、滨江等久违了的板块也纷纷于近期推新，虽然尚未形成一定的楼市氛围，但随着政府的重视和开发打造，也吸引了不少刚需客的目光。

而像城中这类高端改善板块，如今已经找不到建面在90平以下的新房了。

③同类产品竞争激烈，大横厅、三阳台……开发商各显神通

同类产品扎堆上市，竞争自然激烈，于是，有想法的开发商会在产品力上下功夫，花式迎合买房人的喜好。

比如融侨誉江推出的90平三房两厅户型，不仅做到了三开间朝南，还设计了5.5米的大横厅，通风采光俱佳，而这一般都是大户型甚至豪宅的专属设计。

双阳台已经不新鲜了，位于麒麟的新保弘领东苑甚至做到了将三阳台双卫融入到89平的小户型当中，这在目前南京小户型市场上可以说十分少见了。

有些刚需楼盘，则在装修上下了功夫。如江宁滨江的龙湖春江郦城，虽然房价还在1字头，但却包含了“新风、地暖、中央空调”三大件，精装标准多采用知名品牌，性价比很高。

④热门板块的小户型楼盘尽快上车；偏远、郊区盘，尽量不要碰

目前在售的这些小户型房源，总价区间整体在120-280万。在能力范围内建议首选热门板块的热门楼盘，如果是刚需首套房压力较大，也可以考虑热门板块周边的楼盘来过渡。

其中，江北核心区的江畔都会上城、扬子江金茂悦，都是大火的“万人摇”，一房难求，目前仅剩少量大户型房源在售，好在后期都还有89平小户型待入市。

但是根据前期开盘情况来看，江畔都会上城和扬子江金茂悦的首付比例纷纷提高到了5成起、7成起，对刚需来说，置业门槛总体来说还是抬高了。

位于中央商务区的融侨誉江，预计7月加推2栋楼，其中也有90㎡的小三房，项目前期均价31800元/㎡，总价约286万，三成首付约85万。

而横溪、龙潭等边缘板块，是南京为数不多的房价尚在1字头的板块，虽然价格看起来十分“亲民”，但相对偏远的地理位置，无法满足买家对便捷交通和便利生活的需求，如果不是在附近上班或生活，并不建议作为初次置业时的首选。

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说完了南京的小户型，咱们来说说，为什么刚需户型要以90平为界？

要知道，无论是新房还是二手房，都是需要交契税的，就我国的政策来看，如果是家庭的首套房，那么90平及以下的契税税率为1%，90平以上为1.5%，可以看出首套房90平及以下和90平以上相差0.5%的契税，二套房90平以下和90平以上则相差1%的契税，所以90平米刚好是一个零界点，对于刚需族来说，当然是越省越好。

其次就是有的人买房只是用来作为一个过渡期，就会选择户型小一点的房子，90平以下的房子刚好满足刚需的需求，并且房屋的面积也比较合适，日后在转手的时候，也比较受欢迎。

所以不管是自住家庭还是投资者都喜欢买低于90平的户型。

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据我们统计的结果来看，虽然南京主城仍有上百家楼盘在售，但推出小户型房源的楼盘并没有像想象中的遍地开花，反而是同等价位下越买越远，同板块内面积越做越大。

而且随着“9050”政策（今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。）的正式取消，小户型的占比不再受到限制，导致一些项目直接砍掉小户型，成为主售大户型的改善盘。

而且近年来二胎逐渐开放，人口老龄化加剧，家庭实际居住人口不断在增多，市场需求也从原来小户型转向大户型。

供给和需求两方面的原因，使得90平以下的小户型房源越来越紧俏，但这对一些刚需族来说，就显得不那么友好了，因此，大家还是要珍惜当下还能够买到小户型房源的机会。

总结：

买房这事跟吃饭差不多，不能一口吃成一个大胖子，买不起一百多平的阔绰三房，不妨先买个小户型过渡，相信以后一定能越换越大。尤其对首套房的刚需一族来说，买房是硬性需求，无论新房、二手房，看到合适的果断入手。