近日，金刚石房地产云数据对外发布了南京2020年上半年度市场报告，涉及政策、新房、商办、土地市场，干货满满！

据金刚石房地产云数据显示，2020上半年，南京公寓成交均价22895元/平米，库存面积139万方（22396套），月均去化3.61万方（603套），去化周期38.44个月。

在金刚石房地产云数据公布的2020年1-6月南京市主城区商办成交面积排行榜中，上榜的公寓盘则有诚通龙蟠汇、都荟天地、龙湖时代上城、雨花吾悦广场。

据南小寓观察，今年上半年，受疫情影响，再加上近几年不断爆出的“商办改公寓”、交付质量问题，在一定程度上影响了公寓市场的活跃度，主要表现在公寓的总体存货量并不多，购房者及投资者入手时也更为谨慎。

早在2017年，曾有媒体对南京主城八区（不含溧水、高淳、六合）的公寓进行了统计，当时至少有50家公寓在售。而近日，在南小寓的最新盘点中，主城在售的纯公寓项目仅剩这20余家：

从这份表格中，南小寓也发现了一些隐藏的关键信息：

①价格方面：

河西、城中由于地段优越，交通、商业配套齐全，公寓单价普遍偏高，甚至达到了5万+/㎡、6万+/㎡的水平，如世茂天誉、绿地紫金中心走的也是相对高端的路线。

而城南的雨花吾悦广场因为距离主城较远，且项目周边暂无地铁，单价在12000元/㎡，是目前主城区内价格最便宜的公寓，其他片区的整体房源均价在1.6-2.8万/㎡之间。

②户型方面：

目前市场上主力在售的公寓户型面积在30-60㎡，这个区间的公寓，十分受买房人欢迎，销售成绩也十分喜人。

以龙湖时代上城为例，项目主力户型面积约37、42、63㎡，开盘半年多的时间，1000多套房源仅剩1套未售出，去化率接近100%。

不过，南小寓需要提醒大家的是，要想达到较高的投资回报率，尽量选择面积相对较小的公寓。举个例子，30㎡和35㎡的实际居住空间感受差不多，租金也相差无几，如果公寓单价在2万/㎡，35㎡公寓的入手成本明显比30㎡贵了10万块。

③交付方面：

在售的这些公寓中，虽然精装毛坯都有，但总体来看，精装公寓占了三分之二，有一些甚至连家电、家具都送。

南小寓认为，不管作为过渡用房，还是投资，精装都是省心省力的选择。毛坯交付的公寓，虽然需要额外花费大量时间和金钱，但好在可以按照自己的需求个性化装修，质量更有保障。

④层高方面：

南小寓注意到，目前南京市场上在售公寓主要以平层公寓为主，自2017年南京市政府下发《南京市建设项目建筑面积管理办法》后，南京4.8米挑高公寓几乎绝迹。目前还有河西南的正荣中心天寓即将加推4.8米挑高公寓，城北的万象天地在售4.5米挑高公寓，中粮悦天地在售3.9米半挑高公寓。

而关于层高对租赁情况的影响，南小寓在链家上随机采访了几位中介。

复地宴南都为4.8米挑高公寓，中介表示：“以实际出租情况来看，平层公寓跟挑高公寓在功能和租金上差不多，都是一室一厅一厨一卫，只不过对一些年轻人来说，挑高的比较新颖，因此也好租一些。”

保利堂悦为4.8米双钥匙公寓，中介表示：“我接触到的大部分租客会选择租双钥匙中的某一层，因为价格会比普通的平层实惠些。整租的话，用来做民宿的可能会多一点。”

挑高、双钥匙公寓因为时尚新颖，比较受年轻人的喜爱，但需要指出的是，挑高公寓的隔断一般做的比较粗糙，隔音效果和居住舒适度可能会受影响。

当然如果是平层公寓，层高最好不要太低，否则不仅影响通风采光，还会产生一定的压抑感，个子高的人甚至会触头，因此南小寓建议大家最好实地考察、感受一下。

⑤去化方面：

与住宅一样，南京公寓市场同样存在着严重的两极分化现象。

一是区域分化加剧，河西、江北、城南此前都是公寓供应大户，曾经的热盘龙湖时代上城、万象公馆、万科星荟早已售罄收官，但江宁、城东、城中部分公寓去化周期漫长。

2019年1月，江宁的金长城国际大厦领取了380套酒店式公寓销许和481套办公房源销许，其中酒店式公寓主力户型40㎡、60㎡，销许均价29000元/㎡。开盘一年半的时间里，上传的98套数据中只有32套为酒店式公寓，其余均为办公产品，公寓整体去化不足1成↓

二是楼盘分化加剧，即便是处于同一区域，各家楼盘的销售成绩也是泾渭分明。以河西两盘为例，建邺吾悦广场上市不到两年，757套公寓仅剩1套未售↓

升龙汇金中心分别于2015年、2016年推出652套、1098套酒店式公寓，截至今年7月24日，C幢仍有80套公寓未售出，B幢公寓仍有77套公寓未售出↓

在深耕南京楼市这几年中，南小寓和大家一样，见证了南京公寓的起起伏伏，不断爆发的负面新闻一度让买房人对公寓敬而远之，但随着相关政策的不断完善和投资理念的更新，不少买房人也逐渐意识到，只要选对地段和产品，即便产权只有40年，且不带学区，公寓也并非一触即炸的“雷区”。

尤其是7月23日深夜，南京突发新政，为住房限购政策“打补丁”，规定夫妻离异后两年内，任何一方购买商品住房时，其拥有的住房套数按离异前家庭总套数计算，让不少人一夜之间丧失房票。

因此，对于想继续深入不动产投资的人来说，公寓不失为新的财富密码。