“就在本周六，蓝光嘉宝物业就要来我们小区与莲花物业进行进场交接工作了，邻居们都很期待，但同时担心进展不顺。”近日，南京皇册家园小区的业主向江苏房地产金融反映自家小区换物业的情况。

皇册家园换物业为哪般？蓝光嘉宝物业能顺利进场吗？请跟江苏房地产金融了解具体的情况。

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合同到期4年，莲花物业拒绝撤出小区

据了解，皇册家园位于秦淮区来凤里一带，临近泰禾南京院子等豪宅，为2005年代建设的小区。

链家网显示，皇册家园一期、二期二手房参考均价在5.1万/㎡左右，在来凤里一带二手房均价排在前列。

实际的成交中，小区已有近5.5万/㎡的成交记录。

业主告诉我：“小区交付以来，一直是莲花物业提供日常服务。小区最近一次与莲花物业签订物业服务合同，是在2013年9月，该合同于2016年8月底到期，至今没有续签。”

“这十五年来，莲花物业管理混乱，合同到期后，既不续签也不撤出小区，给我们带来了很大的困扰。这次经过公开招投标，蓝光嘉宝物业中标成为小区新的物业服务公司，希望本周六交接工作能顺利。”业主补充。

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新物业中标，物业办承认合法有效

业主告诉我：“小区的各种问题已经存在很多年了，业主们经过多番努力，一直想要换掉莲花物业，但因为早几年没有业委会，每一步行动都非常困难。经过2年多的努力，小区于2017年11月成立业委会。但是莲花物业拒绝与业委会签订任何服务合同且拒不撤出，所以莲花物业从2016年9月至今在小区内处于无合同的服务状态。”

业委会成立后，皇册家园的业主们一直在张罗换物业的相关事宜，我们将重要节点整理如下：

去年11月，皇册家园业委会就是否同意终止与莲花物业之间的物业服务关系等议题组织了业主大会，结果显示：555票同意终止与莲花物业之间的物业服务关系；仅10票不同意与莲花物业终止服务关系，离户数、面积双过半的要求差距很大。

对此结果，有7位业主不满，并将小区业委会告上了法庭。今年5月，秦淮区人民法院的判决书出炉：原告要求撤销业主大会决议的请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

今年6月，皇册家园小区物业管理招标公告，在中招联合招标采购网和江苏省招投标公共服务平台公布。

当时，小区公共空间张贴了相关竞标公告↓

在7月10日的公开招标中， 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司中标，成为皇册家园小区新的物业管理公司。

公示后，皇册家园小区业委会向莲花物业发送了撤场告知函，并抄送南京市房产局物业办、双塘街道等。函中提到：将于本周六（7月25日）10点30分，进行蓝光嘉宝物业与莲花物业的交接工作。

但是莲花物业收到告知函后，回复业委会《关于皇册家园业委会告知招标结果及撤场相关事宜的回函》，指出：5、6月份，皇册家园业委会通过第三方代理公司在江苏省招标投标公共服务平台、中招网进行的两次招标，招标平台非南京市正规物业服务招标平台，属于违规操作。

皇册家园业主在中招联合招标采购网和江苏省招投标公共服务平台发布物业管理招标公告，到底算不算违规操作呢？

根据《南京市住宅物业管理条例》第四十二条：业主大会选聘物业服务企业的方式，倡导业主大会通过统一的招投标平台，择优选聘物业服务企业。但应注意业主大会通过招标方式选聘物业服务企业的前提是要依法召开业主大会会议，形成业主大会决定；业主大会应考虑本小区实际情况自主选择是否采取招标方式，与前期物业管理阶段建设单位选聘物业服务企业的强制性要求不同。

对此，在7月18日皇册家园业主代表与街道、秦淮区物业办、双塘派出所等职能部门的沟通会上，秦淮区物业办工作人员表示：“按照南京市住宅物业管理条例以及招投标法，皇册家园选定蓝光嘉宝物业合法有效，秦淮区物业办和双塘街道物业办将对蓝光嘉宝物业进行相关备案工作。”

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被解聘的物业不走怎么办？官方有管理规范

不过，还是有业主提出了担忧：“届时莲花物业拒不撤出怎么办？”双塘街道物业办的工作人员给出回复：“会尽力协调，实在无法解决，建议业主走法律诉讼程序。”

此前，南京有过类似案例，位于河西中部的莱蒙水榭春天，也经历过旧物业被业主解聘后赖着不走的情况：

2018年底，莱蒙水榭春天的业主解聘莱蒙物业，随后经过公开选聘，确定银城物业为新的物业公司，但莱蒙物业拒绝撤离小区。在业主与房产局物业办、兴隆街道办事处等职能部门的共同努力下，历时四个月时间，莱蒙水榭春天最终迎来了新物业的进场。

物业服务与每个居民息息相关，近年来，关于物业服务方面的法律法规也在不断完善。2017年10月，南京市出台《进一步规范我市物业管理项目交接工作意见的通知》，将南京的小区物业管理更加规范化。

其中，通知中对被解聘的物业公司进行了制约：

被解聘的物业不走怎么办？

被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或在交接过程不维持正常的物业管理秩序等，区级物业主管部门可对其处5万元以上20万元以下罚款，与此同时，还将由相关资质管理部门降低其资质等级直至吊销资质证书。移交过程中出现的扰乱公共秩序、妨碍治安管理等行为，则由公安部门依法处置。

除了行政处罚，违规物业企业还将面临“信用处罚”。据悉，新老物业交接过程中一旦引发群体性事件、造成严重社会影响，新老物业都将按扣分标准上限先行征集失信信息，并暂时停止其在本市物业管理市场承接新的物业管理项目。

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实探皇册家园：安保不严、安全隐患多

在业主的陪同下，我们对皇册家园小区进行了实探。

在小区双塘路上的入口，保安没有询问往来人员的身份，直接打开了人行大门。业主告诉我：“疫情期间，南京不少小区都是封闭式管理，但是我们小区的门处在长开状态，门口测温的体温仪是坏的，只要来人保安就给开门，不需要刷门禁卡，也不需要做相关登记，严重违反市防疫指挥部的规定和要求。”

小区内部道路（非停车位）上，停放了不少机动车，业主表示：“这些大多是外来车辆，只要支付5元钱，保安就放进来停车，占据了小区消防通道，安全隐患大。”

地下停车库昏暗、漏水，路面破损不堪，堆满了杂物，甚至还有电动车、机动车无序停放在一起的混乱情况。

多个楼栋通往地下车库的楼梯处，晒满了衣物和被褥，影响到小区整体环境。业主表示：“莲花物业将地下室等公共区域安排给物业人员、园林人员长期居住，甚至租给外部收废品人员长期居住，有的房间用简陋的木板隔成，房间里配置各种家用电器，为小区带来极大的安全隐患。2017年2月小区就曾发生过地下室失火事件，当时电视台都来报道了。”

沿着小区道路走了一圈，业主指出小区绿化的问题：“莲花物业曾在小区内露天挥洒大量未经处理的鸡屎用于施肥，导致小区绿化严重破坏，至今没有修复。”

小区西广场大半地砖已破碎、剥落，业主说：“莲花物业从未对西广场地面进行过修整，严重影响市容市貌。”

目前，皇册家园业委会已将蓝光嘉宝物业的履职申请书递交给秦淮区房产局物业办、双塘街道，等待官方回复。本周六蓝光嘉宝物业能否顺利进驻皇册家园，我们将持续关注。