近几个月来，江北新区的热度real高！房价天花板不断被刷新，中签率低至个位数，聚集了全南京城的目光！

但与此同时，不少楼盘对外推出的江北核心区、中央商务区等概念始终困扰着买房人：有盘在核心区但又不属于中央商务区，有盘在商务区但又不属于核心区，有盘既在核心区又在商务区……

毕竟，不同板块之间的配套资源和升值潜力差异很大，买房人也没有太多的精力去一一调研，一不小心搞错了片区，买错了房，上百万的资金套了牢最是让人头疼。

为此，《江苏房地产金融》特意制作了一份江北核心区、中央商务区买房地图，直接将各个楼盘梳理出来，跟着这份地图/表格买房，准不会错。

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首先，就让我们来看一下称霸南京楼市的江北核心区和中央商务区各自的范围。

2018年8月，《南京江北新区核心区及周边区域规划（2018-2030）环境影响评价第二次公示》对江北新区核心区的范围进行了明确：东至滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路，总面积约33.2平方千米。

江北核心区范围↓

江北新区中央商务区管辖范围总面积25.4平方公里，北依老山，南临长江，东至兴浦路、横江大街、浦东路，西至浦口大道。

江北中央商务区范围↓

中央商务区的内部又分为国际健康城片区、新金融和总部经济集聚区、历史文化片区、科技创新片区。

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江北核心区和中央商务区虽然各自的范围有所不同，但也有大量重合的地方，也就是两隧之间、江北大道快速路以南的地方。

“江北核心区+中央商务区”重叠区

新房均价：3.1-3.3万/㎡

区域内或附近的重点配套有：

1、商业：绿地金茂国际金融中心（江北第一高楼）+超级地下城+华润万象综合体

2、医疗：鼓楼医院江北国际分院+国际健康城

3、教育：南京一中江北分校+鼓楼幼儿园江北分园

4、交通：地铁10号线+地铁11号线（规划）+地铁4号线二期（规划）

5、文化：江北新区市民中心、江北图书馆、南京美术馆新馆

这里的教育、商业、医疗等各种优质资源非常集中，无论是房价还是中签率都不断有所突破，因此也是很多业内人士重点推荐的地方，怎么买都不会错。

目前区域内在售的项目有润辰府、扬子江金茂悦、江畔都会上城。

其中，润辰府目前仅剩少量房源在售，户型建筑面积110、130㎡，此外还有部分底跃，销许均价32592元/㎡，售完即收官。

扬子江金茂悦还剩C6地块的3、5号楼待加推。今年6月，扬子江金茂悦对外推出了C6地块1、2号楼，精装均价31800元/㎡，尽管首付7成起，还是取得了“日光”的好成绩。

江畔都会上城前期房源已售罄，目前仅剩余10、11、12号楼，而且待加推房源中最小户型建筑面积为89㎡，是区域内为数不多的小户型，总价门槛较低。不过，项目上一次加推，首付需5成起。

纯新盘方面，动作最快的尚属花语熙岸府，项目于前不久对外公开售楼处和户型图，但并未释放样板间，最快月底首开，最小户型97㎡起步。

启迪水木滨江已于上周六（7月11日）正式公开售楼处和户型图，一共12栋高层住宅，最小户型建筑面积约98㎡，最大户型建筑面积约226㎡，三房起步，而且大部分楼栋均没有挖地下室。

纯新盘大华云江印月以及大华核心区G11地块、卓越核心区G12地块、中北盛业核心区G03地块、通宇核心区G10地块、中交核心区G12地块，在短期内均没什么最新消息。

总体来看，双叠区的楼盘数量众多，有十余家，而且还有不少地价在2万/㎡以上的项目，买房人的选择余地非常多，想必未来不仅竞争十分激烈，房价也将有所突破。

需要注意的是，目前双叠区内只有江畔都会上城和扬子江金茂悦有89㎡小户型尚未推出，而纯新盘花语熙岸府、启迪水木滨江，对外释放的户型面积最小97㎡，意味着置业门槛又抬高了。

此外，江畔都会上城此前开盘首付需5成起，扬子江金茂悦则需首付7成起，中签率均低至个位数，买房人既要拼资金实力，也要拼运气，后期待上市的新盘、地块仍有很多不确定因素，所以还是越早上车越好。

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而对于江北核心区、中央商务区不重合的地方，则大概有三个区域：

①一个是江北大道快速路以北、纬三路以东的中央商务区（非核心区部分），这也是离双叠区优质资源最近的区域。

纬三路以东的区域目前有两家楼盘，分别是融侨誉江以及大华锦绣和樾。

其中融侨誉江的热度非常高，于今年6月首开，均价31801元/㎡，当时推出的3、4、5、8号楼已全部售罄，预计7月份还将有一波加推，约250套房源。

一街之隔的大华锦绣和樾，打造7栋28-33F住宅和1栋沿街商业，暂未对外公开售楼处和样板间，但有消息显示，项目可能将于7月入市。

江北大道快速路以北的纯新盘栖樾府，与润辰府同样一街之隔，近期或将首开。

该项目最大亮点为容积率低至1.5，主打5-8层低密住宅，且自带会所，含游泳池、瑜伽室、健身房等配套，产品相对稀缺，户型建筑面积约96、104、116、135㎡，非常适合改善自住。

②一个是纬七路以南的江北核心区长江隧道口片区。

新房均价：（前期在售楼盘）30500元/㎡

区域内或附近的重点配套有：

1、交通：地铁10号线+地铁11号线（规划）+地铁4号线二期（在建）+长江隧道

2、商业：东方万汇城+砂之船奥特莱斯

3、休闲：市级体育中心+青奥体育公园+绿水湾湿地公园+长江之舟（超五星级酒店）

长江隧道口片区容量较小，好在紧邻地铁10号线和规划中的11号线，交通还算便利，并与青奥体育公园隔江相望，生态环境十分优越。

比较可惜的是，自中海左岸澜庭、风华国际收官后，区域内一直没有新的地块出让，也就没有新房上市，目前尚处于“房荒”状态。

③一个是靠近五桥的江北核心区研创园片区。

新房均价：3.03万/㎡

区域内或附近的重点配套有：

1、交通：长江五桥（即将通车）+地铁11号线（规划）

2、商业：砂之船奥特莱斯（在建）+万达广场（在建）+瑞斯丽酒店（五星级酒店）

3、产业：孵鹰大厦、扬子科创中心、新金融中心、腾飞大厦、南京自贸区大厦

研创园是产业发展板块，与河西鱼嘴CBD隔江相望，周边环布数家千亿级研创企业，主要卖点是即将通车的长江五桥以及确定引进的万达广场，客群多为附近的园区员工。

2020年4月，《南京江北新区五桥沿线城市设计及规控调整》文件发布，其中提及五桥沿线不再新增居住用地。这意味着，未来五桥沿线的住宅会越来越稀缺。

江北核心区研创园片区目前只有佳源广场|玖棠府以及纯新盘江畔月明两家楼盘。

佳源广场的业态十分丰富，涵盖住宅、办公、五星级酒店和商业。其中，玖棠府就是佳源广场的住宅组团，目前在售户型建筑面积约100、110、132㎡，销许均价30300元/㎡。

纯新盘江畔月明预计8月份入市，其前身为扬子国资新区G14地块，于2019年10月30日被扬子国资投资集团以底价14.3亿拿下，楼面地价21745元/㎡，规划10栋15-26层的高层。

相对来说，这三个板块处于“核心区+商务区”的外围，热度和资源都有些分布不均，整体新房均价在3-3.2万/㎡之间。但如果你是自住需求，价格合适的话，只要在自己的工作半径和预算内，买在隧道口或五桥口都未尝不可。