就在前不久，桥林地铁小镇的官宣，让这个存在感一直不是很高的板块，终于上了一把楼市头条，吸引了不少刚需买房人的目光。

毕竟，作为南京曾经的“刚需”板块，江北核心区房价天花板已达3.8万/㎡，而桥林新房仅1字头起步，妥妥的价格洼地。而抛去六合、高淳、溧水等都市圈板块不谈，新房价格1字头起步的，还有禄口、龙潭、江宁滨江等板块。

这几个板块的房源总价可以控制在150-200万左右，对预算不足的买房人来说已经算十分友好了。那么，问题来了，桥林、禄口、龙潭、江宁滨江四大板块的地段、定位、客群各有不同，买房人究竟该怎么选呢？

01四大片区板块规划、配套详解

据南京市市域城镇体系规划图，桥林、龙潭、禄口、滨江这几个地方也是南京的九大新城之四：桥林新城、龙潭新城、禄口新城、滨江新城。

如果我们以新街口为中心，可以发现，龙潭新城位于东北方向，桥林新城和滨江新城均位于西北方向，且隔江相望，禄口新城则位于新街口的南方。

其中，桥林距新街口的直线距离约26公里，江宁滨江距新街口的直线距离约30公里，龙潭距新街口的直线距离约30公里，禄口距新街口的直线距离约35公里。总而言之，这些新城距离主城尚有一段距离。

桥林新城：

桥林新城在三桥江北出入口“下方”，相对偏安一隅，是国家级江北新区最重要的远期土地储备区域。

2018年4月，《江北新区桥林新城总体规划（2015-2030年）》与《桥林片区控制性详细规划》双双正式获批，桥林新城被定位为江北新区向西南辐射的次区域中心，依托七坝港口和交通区位优势，发展成为以先进制造业和港口物流为特色的现代化滨江新城。

就在近日，浦口区与南京地铁集团有限公司，签订合作共建协议，双方将联合开发桥林新城地铁小镇，这也是江北新主城首个联合开发的地铁小镇。

未来桥林新城地铁小镇还将借鉴紫东核心区规划设计经验，运用TOD模式，进一步提高浦口经济开发区“产、城、港”融合水平，为入园企业及周边百姓提供更优生态环境，从而打造配套更齐整、品质更高端、生活更便捷的江北产业明珠。

配套方面，桥林有自己的优势。相较于还没有地铁的龙潭、江宁滨江，桥林可以说是十分幸运了，板块内已有宁和城际正式运营，未来还有地铁11号线。

但桥林的整体开发进度较为迟缓，区域内的商业文化医疗教育等公共服务配套仍较为匮乏。据相关规划显示，未来板块内将建设一座三级综合医院，规划新建多所高中、初中、小学，但全部兑现利好需要时间。

禄口新城：

禄口国际机场是江苏省和南京市的门户，位列全国千万级大型机场行列，禄口空港新城中心区紧邻南京禄口国际机场。

2016年6月14日，市政府批复《南京禄口空港地区总体规划（2014-2030）》。根据规划，南京禄口空港新城规划面积71平方公里，定位为全国重要的国际化航空枢纽、全国重要的临空经济产业基地、南京市都市圈统筹发展的现代化空港城。

2019年，南京临空经济示范区正式获批，成为获批国家级临空经济示范区的第13个城市，南京禄口空港新城也因此获得全国关注。

提起禄口，不少人第一反应只有一个字——远！沿着双龙大道一路往南，经过百家湖、九龙湖、上秦淮，没有任何阻挡，便可直达禄口。这也意味着，江宁核心区已有的资源，都能快速辐射到禄口。

目前，板块内S1号线和S7号线已经通车，前往机场或高铁站还是非常方便的。但是，地铁站距离中心居住区还是有一定的距离。目前，板块内居民出行仍然以公交车为主。

商业方面，目前算的上规模的只有百利广场。而百利广场也只有KFC、世纪华联、幸福蓝海影城以及一些小门店，基本能够满足周边居民的日常所需。

教育方面，目前板块内只有禄口中心小学、禄口第二小学、禄口初级中学，以及在建的赫德国际学校，因此禄口也需要优质资源的公办学校入驻。

龙潭新城：

龙潭新城位于南京市栖霞区东部，是南京的东门户，同时地处宁镇扬三市交界的核心区域，是南京城市东部门户和扬子江城市群海港枢纽重要节点，拥抱长江经济带、扬子江城市群、宁镇扬一体化等多重战略机遇。

龙潭新城也是全国七大物流基地建设项目之一，后期随着周边各项规划的落实龙潭板块将有长足的发展。根据龙潭新城总体规划（2015-2030）显示，龙潭定位为长江经济带重要的海港枢纽新城。

但龙潭的产业类型相对比较封闭，到市区的通勤时间比较长。

包括地铁轨道交通宁扬城际地铁S5号线（规划中）、跨江大桥龙潭过江通道（建设中）、公路交通疏港大道快速路（已建成通车）等都有了最新进展，这些交通都包含在龙潭新城现有的“三纵三横”立体路网规划中，未来全部建成将使龙潭蜕变成四通八达的全维度城市枢纽。

滨江新城：

滨江新城规划面积为51.1平方公里，功能定位为都市圈承东启西，向南辐射的战略性增长区域，具有综合功能、相对独立的产业新城。

江宁滨江走拥江发展战略，承接了大量的先进制造业，中兴通讯，LG化学，科远自动化等上优质公司纷纷入驻，成为承载江宁区内部产业转移的重要载体。

不过区域配套方面尚不完善。出行基本靠公共交通以及自驾，地铁8号线仍在规划中，开通时间遥遥无期。金宝滨江商业街、地秀商业广场、新天地街区虽称不上高端，不过满足居民日常消费需求还是可以的。

目前已有滨江新城小学和江宁初级中学，都算不上非常好的学区，但好在苏州外国语学校滨江分校已开学，能够及时提供优质的教育资源。

02四大片区内楼盘在售情况

桥林新城：商品房市场刚刚起步，仅有两盘在售

近几年来，桥林新城并未迎来大规模土地出让。唯有一幅在2017年7月出让的G26宅地（康居长桥郡），楼面价仅有7456元/㎡，却是南京首个以土地出让形式建设的人才共有产权房项目。未来将由浦口经济开发区整体回购，然后定向销售给符合条件的桥林先进制造业基地产业人才。

但好在桥林板块处于江北新区的发展风口，房价高达2.1-2.3万/㎡，但暂时只有2个楼盘在售，楼市氛围还不太浓厚。

去年6月，桥林G30地块一经挂出就被十多家房企疯狂争抢，可以被视为桥林新城历史上首个可对外销售的商品房项目。

最终该地块被淮安水利竞得，成交总价21.8亿元，楼面价12296元/m²，和板块内大部分二手安置房的价格相当，对开发商来说拿地成本不小，案名定为水沐云筑。

紧接着，2019年11月13日，桥林G48地块被常州嘉昌置业有限公司以底价竞得该地块，成交楼面价8573元/㎡，由弘阳和港龙联合开发，规划建造11栋全6层洋房产品，主力户型建筑面积约87-119㎡，案名定为时光泊月。

需要注意的是，水沐云筑首开均价是2.1万/㎡，其中还有不少房源单价在2.3万/㎡以上，精装交付。而时光泊月于今年6月首开，毛坯销许均价18217-19267元/㎡。

禄口新城：楼盘扎堆库存多，新房价格已“破2”

近两年开始，禄口的楼盘逐渐增多，而且不乏中海、佳兆业、弘阳、恒大等品牌房企，购买力主要来自于江宁禄口的地缘客和主城外溢的部分刚需客群。

目前区域内在售的楼盘就超过10家，去年拍出多块地之后，禄口潜在供应楼盘已有17个，供应量比较大，库存较多，去化情况较为一般。

就以区域内目前在售的几家楼盘来说，新房价格都在突破或是冲刺两万大关。

此外，4个纯新盘中除了蓝天慧融花园的楼面价仅4777元/㎡外，其他4个楼盘的楼面价基本都接近或是超过了1万/㎡，未来的新房价格预计也将逼近或超过2万/㎡。

江宁滨江新城：前地王盘放风价2-2.2万/㎡

滨江新城已有禹洲、朗诗、绿地等品牌开发商入驻，片区形象较佳，客群包括了地缘性客户，以及在滨江新城工作的本地和外地刚需、家庭首改人群。

2016年之前，江宁滨江的房价还一度维持在万元以下。2016年，中铁原香颂首开入市，均价达9700元/㎡，10月份加推房源，均价就达到了10632元/㎡。2017年，弘阳禹洲时光印象开盘，均价11999-13481元/㎡，很快全部售罄。自此，江宁滨江新城就处于长期断供状态。

目前，区域内的主力项目有前地王盘鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著和龙湖水晶郦城，以及前不久拍出的蓝光滨江G08地块。

其中，龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著的房价还在2万/㎡上下，而前地王盘鲁能硅谷公馆放风价已达2-2.2万/㎡。

鲁能硅谷公馆前身为滨江G90地块，楼面价11077元/㎡，预计8月公开售楼处，9月首开，放风价2-2.2万/㎡，由于现房项目，楼栋早已完工，首开后2到3个月，交付第一批房源。

江宁滨江G08地块于今年4月29日进行出让，并吸引了7家房企报名，最终，该地块竞价43轮被蓝光拿下，地价已达最高限价11351元/㎡，自持租赁住房面积1200㎡，成为滨江新地王。相信该地块未来的房价并不会低。

龙潭新城：品牌房企相继入驻，房价1.6-1.8万/㎡

龙潭板块近几年发展迅速，目前已有多家品牌开发商入驻，包括孔雀城、中骏、东原、正荣、荣盛等，形成了一定的居住氛围，比较适合城东的地缘客户。

据统计，板块内主力项目有创源龙樾、中骏东原璟阅、正荣悦东府、荣盛花语馨城、滨江孔雀城以及华夏幸福龙潭G42地块，新房价格普遍在1.6-1.8万/㎡左右，尚未破2。

地块储备则有华夏幸福龙潭2019G42地块，2019年8月，该地块被华夏幸福以4亿元的总价，6459元/㎡的楼面价拿下，根据出让要求，项目内须配建18班幼儿园一处，以及精装交付，上市价格大概率也在1字头。

03置业建议

南京楼市的火热程度肉眼可见，尤其是房价天花板不断被刷新，再不买房，同等地段下只会越来越贵，同等价格下只会越买越远，这也使得此前没什么市场的远郊楼盘，逐渐被一些刚需客所接纳。

因此，对于暂时无法在主城置业的买房人来说，如果确实想在桥林、禄口、龙潭、江宁滨江等板块置业，我们有以下几点小建议：

1、刚需客群们可以根据自己的工作、生活范围来选择更适合自己的板块和楼盘，尽量不要舍近求远；

2、在价格、面积段等差别不大的情况下，根据自己的实际居住需求以及精力选择精装或毛坯房；

3、买房时尽量选择品牌房企开发的小区，此外，社区景观、户型设计、后期配套等都要有所考量，这些都影响着业主入住时的居住体验。