河西南毛坯房限价4.2万/㎡！今天，南京被“限房价、竞地价”的土地出让新政刷屏了。南京为何会出这样的政策？意义是什么？我们想结合这两年河西南的楼市走向进行分析。

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宅地释放，地价节节攀升

今天南京挂出了8幅地块，其中河西南G28宅地，为建邺区沙洲街道河西南部21-10号地块。与以往不同的是，出让条件中对这幅地块将来入市的毛坯房均价进行了明确限制。

NO.2020G28

地块四至：东至天保东河，南至高庙路，西至青莲街，北至太清路

出让面积：18443.72㎡

用地性质：二类居住用地

容积率：1.0＜R≤2.75

起拍总价：13.9亿元

最高限价：16.7亿元

限制楼面价：32926元/㎡

毛坯房最高价：42000元/㎡

河西南G28地块位于朗诗熙华府与五矿崇文金城之间，周边还有招商雍和府、正荣润峯等住宅小区，居住氛围成熟。

与板块之前出让的宅地不同，河西南G28的楼面地价被限制的同时，未来新房入市的销售价也被框定了，毛坯房销售均价不得超过4.2万/㎡，且最高销售单价不得超过销售均价的110%。

为什么会出现这样的情况？我们可以先回顾一下河西南的土地市场。

去年起，河西南陆续释放出优质宅地，以及部分商业地块。我们将板块内的宅地储备整理以后发现，国资、深业、融创、万科等品牌房企聚集的同时，板块的地价也在水涨船高，从2.8万/㎡跳涨到3.5万/㎡、4万/㎡。

今年4月，万科、融创拿下的河西南G10、G11宅地地价均超4万/㎡，与中国府4.5万/㎡的地价仅相差5000元/㎡。

有了“限房价、竞地价”政策的约束，下个月出让的河西南G28宅地，限制楼面价被框在3.3万/㎡，毛坯房源入市均价也被限制在4.2万/㎡，这一“双限”政策，能够对板块地价进行合理引导。

结合今天的“限房价、竞地价”新政，南京市房地产学会会长、南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华对接下来南京楼市的走向做了预测分析：热点板块的一次推盘量会大幅增加，过去分期上市，希望能够低开高走，慢慢提价。现在价格预期已经非常明确，早销售早回收资金，所以一次推盘量会大幅增加。

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板块新房天花板价已达6.4万/㎡

不光是土地市场，近两年河西南楼市格局也发生了重大改变：

① 升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江3.5万/㎡的限价新房收官；

② 3.98万/㎡的鱼嘴板块接棒，主力楼盘为鱼嘴金茂悦、华润置地鱼嘴润府；

③ 板块地王成功入市，葛洲坝南京中国府以6.4万/㎡均价开卖，总价千万起步，与此同时河西金茂府也以5.2万/㎡均价入市。

新房价格不断跳涨的同时，楼盘户型设计越来越大、精装标准有所提高，河西南已经跻身南京改善板块的第一梯队。虽然入手门槛提高了很多，但河西南依旧不愁卖，就在昨天，河西金茂府加推100套新房，3小时售罄。

河西金茂府开盘现场

二手房方面，目前河西南五矿崇文金城、佳兆业城市广场打头阵，成交均价在5.8万/㎡上下；正荣润峯紧随其后，成交均价在5.6万/㎡上下。招商雍和府、鲁能公馆也经历了一波上涨，成交均价超5万/㎡。

今年4月河西南拍出4万/㎡宅地后，对板块二手房的成交带来直接刺激。

五矿崇文金城，90㎡小户型已有6.4万/㎡成交记录；一套面积为122㎡大户型，挂牌仅2天，就以近5.9万/㎡的单价成交。

再来看升龙天汇，去年该小区95㎡小户型成交单价在4.9-5.1万/㎡左右，今年5月，一套99㎡户型以5.4万/㎡单价成交。成交周期也较去年比有了明显提升，最快挂牌1天就成交。

从市场反馈来看，河西南新房均价从3.5万/㎡到6.4万/㎡，涨幅近2倍却依然“日光”，二手房成交也量价齐升。接下来对板块出让的地块进行地价、房价“双限”后，可以有效明确未来房价预期，理性引导开发商对土地市场进行定价。

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官方发声：稳房价、稳地价、稳预期

今天，“限房价、竞地价”土地出让政策出台后，官方第一时间做了权威解读：

为贯彻落实中央“房住不炒”定位，南京市切实履行地方政府调控主体责任，因城施策、精准调控，多渠道保障、多主体供给，加大人才房、租赁住房用地供给和建设，保持了我市房地产市场平稳健康发展。

今年以来，我市部分区域商品住宅出现热销势头，土地市场竞争程度加剧，为巩固“稳房价、稳地价、稳预期”目标，促进房地有效联动，我市从6月起采取“限房价、竞地价”出让方式，即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块，在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅（毛坯）销售价格，当地块竞价达到最高限价时，采取竞争人才房建筑面积，竞争的人才房无偿移交政府。

另外，对土地出让最高限价进行了适当调整，最高限价不高于出让起始价的120%。6月5日发布的2020年第7号出让公告中，8幅住宅、商住用地均按照执行，总用地总面积为40.69公顷，出让起始价总额为129.9亿元。

通过精准化调控措施，地块出让后：

一是有利于稳定预期，促进市场供需基本平衡，为今后地块上市保持房价平稳奠定基础；

二是有利于提升商品住宅建设品质，土地出让价格和商品住宅销售价格公开、透明，可以防范土地拍卖过程中过度竞争，在提升企业管理水平的同时，完善以质量、配套等促进发展的市场竞争机制；

三是有利于保障“新市民”和人才的安居需求，推出一定数量的单价2万以下的住宅片区，满足“新市民”落户需求，提供基本居住保障，地块配建和竞争的人才房可为我市吸引人才，保障人才居住需求提供可靠房源。