虽然南京楼市调控依旧，买房人也开始回归理性，不再一哄而上，但市场两极分化的现象依旧严重，不少楼盘冷热不均，可以说是旱的旱死，涝的涝死。

就在短短的几天内，仁恒公园世纪以3.89万/㎡的均价刷新燕子矶房价天花板，最高单价达4.27万/㎡，即便如此，192套房源还是被一抢而光！江北核心区的悦辰府迎来收官之战，88套房遭3000多人疯抢，中签率低至2.3%，仅1.5小时便日光！

没有对比就没有伤害。

虽然，近期河西、江北核心区、城北动作频频，热门楼盘接连入市吸引了大批买房人关注，中签率连创新低！但没人注意的是，南京还有一大批楼盘销售惨淡！

江北老盘上市12年，仍在卖……

以江北为例，虽然核心区的房价不断被突破，但非核心区还是有大量楼盘处于平推而且滞销的状态中。

近期，我们注意到，近两年比较热门的雨山路板块竟也有楼盘卖不动。它就是北江锦城，项目于今年1月平推61号楼，共计20套房，销许均价28000元/㎡，户型建筑面积约99-144㎡，毛坯交付。

截止5月21日，项目累计成交1套，认购1套，去化仅1成。

项目此前推出的别墅、小高层产品同样卖得稀稀拉拉：

2020年1月推出20套别墅，去化3套；

2018年6月推出36套别墅，去化18套；

2018年1月推出12套别墅，去化9套；

2017年11月推出108套住宅，仍有24套待售，去化7成多。

（以上数据来源南京网上房地产，统计时间截至2020年5月21日）

房子一直卖不动，期房都熬成了现房。开发商在今年年初还打着清盘的口号进行降价促销，推出20套特价房，最高优惠40万，力度很大，但收效甚微。

究其原因，还是因为项目的硬伤真不少！

1、周边竞品多，未来出手难

北江锦城位于浦口区雨山西路89号，其最早对外的楼盘名为北江豪庭。

据悉，项目占地526亩，总建筑面积约54万㎡，共131幢，含高层、小高层（含跃层）、花园洋房、单身公寓、多层住宅、联排别墅、双拼别墅等，号称江浦“旗舰大盘”。由于小区体量较大，未来出手存在一定困难。

再加上雨山路在售新盘还有雍宁府、中海原山、保利云禧、世茂璀璨江山、悦江府等，存货量不容小觑，如果项目本身没有绝对的优势，很难杀出重围！

2、新房价格无优势

雨山路板块新房扎堆，不少新盘的精装均价在2.7-2.9万/㎡，毛坯房源均价在2.4万/㎡左右，而北江锦城毛坯就卖到了2.8万/㎡，实在是没什么竞争力。同样都是300来万的房子，是江北核心区不香吗？

中海原山精装房源均价27200元/㎡起↓

三金鑫宁府在售毛坯高层，均价2.5万/㎡左右↓

3、一二手价格房无倒挂

目前，北江锦城在链家上挂出的大多数二手房源都是精装修，且户型较小总价低，100多万就能买到；而新房房源则是毛坯交付，户型大总价高。显然买二手房比买新房要划算很多。

即便如此，项目二手房的成交情况也不容乐观。在链家网站上，雨山路整体成交均价在2.2-2.8万/㎡之间不等，板块的升值空间也有限。

根据链家上的数据，北江锦城有203套二手房在售，二手房挂牌均价是22910元/㎡，足足比销许价格便宜了5000元/㎡，即便算上折扣优惠，新房价格也没有太多的优势。

在小区去年成交的房源中，二手房成交价格也基本都低于新房均价，最高成交单价也仅为2.6万/㎡，还有房源的成交周期长达231天。

小户型房源更受欢迎，整体成交均价在2.3万/㎡↓

链家网站上，北江锦城这套115㎡的大户型成交单价最高，为26058元/㎡，成交周期为175天↓

4、产权缩水16年

据南京网上房地产，北江锦城的土地使用年限为2004年-2074年，最新上市销售的一批房源产权已经缩水16年。

需要注意的是，年限缩水的房屋在办按揭贷款时，因贷款的年限、金额和房子的土地使用年限直接相关，即使房子很新，但“地龄”太长，贷款依然要受到影响，甚至会被银行拒贷。

5、奇葩户型让人望而却步

在南京网上房地产，北江锦城对外释放了60多种户型，但部分奇葩户型让很多买房人望而却步。

以这套100㎡的户型为例，整个外形就像是一把“枪版”，而且100㎡做成了两室两厅一厨一卫，还有一个卧室朝北，大部分买房人很难接受这样的户型设计。

毕竟市场上房源很多，买房人完全可以选择更加方正、多开间朝南的户型。

5、社区物业问题多

在搜集资料时，我们还找到了一份2017年第三轮全市物业管理专项检查报告，据报告，北江锦城还被检查出监控系统瘫痪、消防栓箱缺水龙头等13项问题，尽管这些问题目前已整改，但不免还是让人心生顾虑。

南京还有一批“滞销盘”在路上！

实际上，像北江锦城这样卖不动的楼盘，南京还有很多。

除江北外，江宁的多个板块同样面临着去化难的问题，其中甚至不乏配套交通都相对不错的青龙山板块，而相对偏远、缺乏利好支撑的板块，如禄口、湖熟等板块更是惨不忍睹。

位于禄口的红豆香江华庭于去年年底在售楼处平推2#、6-8#，共计120套房源，销许均价19198-21856元/㎡，开盘半年多仅累计认购、成交14套，3栋洋房更是显示零成交。

青龙山某盘开盘已有半年的时间，但207套住宅房源，最终只认购+成交了67套，去化仅3成。

位于江宁湖熟的某盘，今年先后两次共领取了216套房源销许，截至目前，项目累计认购+成交了44套，截至目前，去化仅2成。

城南有不少楼盘的去化成绩比较优秀，但是位于西善桥的某盘于去年12月首开180套房源，销许均价31468-34087元/㎡，开盘半年多仅上传了68套数据，去化不到4成。

同样尴尬的还有哪怕优质地段如河西中部，如果产品竞争力不强，去化难度也很大，比如房源均价在42500元/㎡的紫辉时代广场，项目上一次领销许还是2018年12月，一年半的时间过去了，至今去化不到5成。

南京都市圈此前曾掀起过一阵置业风，但如今房子普遍卖不动了，甚至有楼盘自领销许后一套房源未卖出，去化成绩为0。

六合的云梦尚品于去年6月9日首次开盘并推出147套房源，距离开盘已经过去近1年的时间，目前仅上传了2套认购数据。

位于溧水的福晟庭院于3月26日领取14、15#共计15套联排别墅销许，均价12680-12760元/㎡，户型建筑面积约300-320㎡，毛坯交付，至今认购+成交的数据还在挂0。

高淳的三巽和悦澜庭，今年上半年开了两次盘，共推出72套房源，从网房最新数据来看，只上传了9套数据，去化才1成。

这些楼盘只能惨兮兮的变成了南京楼市的“滞销盘”。

危险！南京新房库存超4万套！

打开南京网上房地产，截至2020年5月22日，全市入网项目1785个，南京新房库存是这样的：住宅可售套数46646套。这一高位或许还将会维持一段时间。

在这4万多套的住宅库存中，热门板块的热门楼盘始终不愁卖，非热门板块的楼盘拉长一下时间战线，搞搞促销也能卖出去，最惨的是有些楼盘，哪怕是打折也没人要……

仔细想想，这些楼盘惨变“滞销盘”也有一些共同原因，比如说：

1、位于冷门板块，缺乏新的利好刺激。如龙潭的创源龙樾，谷里的远洋山水等，这些板块距离主城位置较远，交通不是很便利，加上没有新的配套利好刺激，短时间内买房人认可难度大。

2、周边竞品太多，自己又没有绝对的优势。江宁禄口就聚集了十余家楼盘，产品大同小异，竞争激烈，开盘基本以平推为主，去化难度甚至超过了前两年的江北雨山路板块。

3、远郊大户型产品，滞销严重。如江北老山的正源尚峰尚水、高淳的固城湖金茂逸墅等，这一类别墅产品，面积大，总价高，需求有限，去化周期长。

4、楼盘本身问题多多。有的楼盘容积率奇高无比，譬如河西某豪宅盘和商务商业中心放在一起，容积率高达8.7！江宁也有不少类似九龙湖别墅、武夷凌云公馆等陈年老盘，产权直接缩水10多年！

如今，南京新房供应量井喷，买房人的选择余地越来越多，这意味着对产品的要求也会有所提升，而开发商则应该意识到从注重市场营销向注重产品、服务转化，为南京提供更为优秀的产品，用产品打动买房人的心。