红五月，南京楼市热闹不已。一面是开盘量骤增，一面是纯新盘扎堆公开，一场没有硝烟的战争已经打响。刚刚过去的周末，江宁谷里纯新盘：德信烟岚云庄，正式公开了售楼处和样板间。

项目亮相之初，就以210㎡起步的大户型，成功吸引了我的注意！为啥？我拉出了去年11月南京热门板块如河西、城南、城东一批集中入市的改善楼盘信息，河西江心洲仁恒江湾世纪，最小户型为130㎡；河西南地王项目中国府，最小户型为190㎡；城南赛虹桥的标杆改善花语江南，最小户型为170㎡……

那么在江宁谷里这样的非热门板块，德信烟岚云庄以如此高姿态亮相，究竟底气何来？其叠墅产品能买吗？我们第一时间前往项目做了实探。

产品：说好的成品房竟是类毛坯？

从九龙湖出发前，我打开高德地图，发现通过公共交通前往德信烟岚云庄至少需要一个半小时！于是选择打车前往，30分钟后到达，花了50大洋（肉疼ing）。

站在售楼处门口，能看到部分楼栋外立面已经建设完毕，看起来还不错↓

这是售楼处实拍，倒是有点儿改善楼盘的气质↓

让我们一起回顾下该楼盘的基本情况：去年4月30日，德信地产经过76轮竞拍，以4.2亿元总价拿下谷里G11地块，达到最高限价，需自持商品住房面积一万方，且现房销售。这是浙系房企德信地产，布局南京的首个项目。同年11月，德信地产宣布联袂赛丽地产共同开发谷里G11，地块案名定为德信烟岚云庄。

根据规划，德信烟岚云庄将打造低密叠墅产品，为德信的TOP系“云庄系”，总户数仅148户（还有一万方约100户需开发商自持），面积为210-260㎡。置业顾问介绍：项目预计在本月底首开1、2、5、7号楼，价格待定。

项目样板间设置在7号楼内，置业顾问带我参观了面积为228㎡的下叠样板间，整体来看产品、户型设计中规中矩。

但是，当我看到公示在样板间外的装修标准后，顿时就诧异了。

根据德信烟岚云庄所在地块的出让条件，二类居住用地成品住房比例为100%↓

可实际上项目新风、空调、地暖三大件均无，厨房、卫生间采用美标或同等品牌，墙面为乳胶漆……业内人士直呼：这跟毛坯产品有啥区别？对此，置业顾问也直言：我们基本等同于毛坯交付。这倒也实诚！

户型：210㎡起步，德信哪来的勇气？

从户型来看，德信烟岚云庄确实是南京为数不多的改善选择。但是，当210㎡起步的纯改善遇到江宁谷里这样的非热门板块，能碰撞出热销的火花吗？我们分析了当下南京市场发展走势后，深表担忧。

一方面，目前南京热销的大户型改善产品，多集中在河西、鼓楼滨江等城市核心板块。非热门板块呢？举个例子，城南非主流的岱山板块，即使行业大佬绿城祭出云栖玫瑰园高端系列，也要好好头疼一下去化的问题。

另一方面，在南京，同样为现房销售且打造了叠墅产品的小区，如悦风华、悦见山、上淮铂悦府、葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦方山等，多分布在江宁、江北板块。考虑到板块兼顾刚需的定位，这些叠墅项目的起步户型多在100多平，即使是不愁卖的江宁上秦淮，也有最小126㎡的叠墅产品。所以，在非热门板块谷里，打造210㎡的大户型，德信，是谁给你的勇气呢？

价格：总价500多万，谷里“类毛坯”值吗？

至于价格，我踩盘时置业顾问表示还没有最终确定，但是我们可以根据其地价来推算一下：该楼盘按最高限价计算的楼面价为11558元/㎡，但因有自持面积，实际楼面价远不止这么多。同时参考附近另一家新盘2万/㎡出头的放风价，德信若想不亏本，最小户型预计也要400多万了，大户型大概率冲500万。

由于是“类毛坯”交付，两层叠墅再加地下室空间，后期装修少说也得近百万，估算下来入手德信烟岚云庄得五、六百万的购房成本。这样的总价，在南京买套有品牌、有品质、有装修的改善房，简直太容易了！

板块：区位尴尬、配套匮乏

产品本身缺乏硬核卖点，那板块与配套能否扳回一局？德信烟岚云庄所在的谷里板块，在江宁是什么样的存在？

目前，江宁主力子板块为百家湖、九龙湖、上秦淮、大学城，这些子板块的新房均价，处在整个江宁房价金字塔的顶端；

正方新城、青龙山国际生态新城、禄口等子板块，因为品牌房企频频进驻，新盘扎堆，房价稍低，吸引了一些刚需客群的关注；

而淳化、谷里、滨江、横溪等子板块，或是因为地理位置偏僻，配套匮乏；或是因为久无新房供应，在江宁的存在感非常低。

谷里正是集地理位置偏僻、配套匮乏、发展潜力不足为一体的尴尬存在，板块现有的生活配套乏善可陈。

交通上，牛首大道、宁丹大道、南京绕城高速等覆盖，对于有车一族相对便捷；但板块不通地铁，选择公共交通出行不是很方便。

我们在实探中发现，德信烟岚云庄附近的公交站点有866、869、710等公交车，可以抵达河定桥、雨花台等。

但是耗费的时间都比较长，需要1小时以上才能到安德门或者河定桥。

商业配套上，好又多购物广场，是目前谷里最大的购物商场。周边的居民说，置办大物件，会选择去雨花台区的雨花客厅、虹悦城等↓

教育配套上，谷里现有的学校仅限于谷里中心幼儿园、谷里中心小学等，缺乏硬核教育资源。

在政府的建设规划中，江宁的东山、开发区等是重点发展的子板块；谷里是作为新市镇来建设打造的，这里有牛首山国家森林公园，自然环境优美。近几年我们可以看到板块内陆续有宅地、教育用地出让，未来还有商业地块要拍卖。

但是从江宁整体的建设进展来看，谷里还是缺一把火候。文旅项目金陵小镇今年才开建；板块重磅医疗利好省中医院预计今年底才能开建，对外运营要两年后了。

行情：新房去化困难、二手房卖不上价

德信首入南京，就选择谷里，谷里楼市有何过人之处？我们从新房、二手房市场分别作了研究。

新房：3-5年卖不完是常态

纯新盘德信烟岚云庄位于谷里的牛首大道与安康路交汇处，附近还有一家待入市的现房新盘中建烟岚府。这两家新盘周边，有金牛花苑、庆缘花苑、新民花苑、泉塘公寓等安置房。

实探中，我们发现德信烟岚云庄周边还有安置房小区在建，与南京其他的高端改善楼盘相比（比如江宁上秦淮五矿、银城、葛洲坝、碧桂园等扎堆的现房楼盘，周边小区档次、品质趋同），周边的居住氛围与住区品质还有待提高。

德信烟岚云庄附近的安置房实拍↓

值得一提的是，谷里板块有远洋山水、碧桂园湖光山色、南京碧桂园、瑞安翠湖山等商品房小区。

这些商品房小区中，有刚需产品，有刚改产品，也有纯改善的墅类产品。我们查阅了南京网上房地产数据发现，谷里商品房3-5年卖不完的现象，太常见了！

先看刚需楼盘远洋山水，项目主打89-108㎡的小户型，也有少量面积在130㎡以上的改善户型，毛坯交付。项目于2017年首开，单价在1.8-2万/㎡左右。南京网上房地产显示，远洋山水首开至今入网1435套房源，还有413套没卖出去。

改善产品也很难。以与德信烟岚云庄产品类型相似的瑞安翠湖山举例，项目前身为悦湖山庄，早在2013年就有入市计划，历经一番波折后被瑞安并购，于2015年开盘推出面积约200-250㎡的别墅产品，当时的均价仅1.4-1.5万/㎡，但去化一直很困难，到现在还有少量尾房在售。

对此，有业内人士指出：江宁谷里为南京的远郊板块，从楼市格局来讲属于完全不热门的区域，加上配套匮乏等客观因素，无论是刚需楼盘远洋山水，还是刚改楼盘南京碧桂园、改善产品瑞安翠湖山等，去化都比较困难，是南京典型的滞销项目。

二手房：供大于求，单价多为1字头

板块的二手房行情也不容乐观。据谷里当地的中介从业人员介绍：谷里的安置房多，不少拆迁户手里不止一套房，便选择将多余的安置房卖出去，单价在1万/㎡出头的样子；板块的二手商品房以碧桂园等为主，成交单价在1.6-1.7万/㎡左右。

听闻中建、德信等新盘放风价在2万/㎡以上时，该中介笑了：二手房不过1.7万/㎡，新房要卖2万+/㎡，没有倒挂，谁愿意买呢？

写在最后：

进入此轮调控以来，南京楼市总体以健康平稳的态势发展着。期间也诞生了一些前所未有的现象，以土地市场、房企布局举例：

① 现房销售地块陆续出让：2016年9月起，南京实行土地网上竞拍，宅地达到最高限价后需现房销售。这一规定一直延续到2018年7月，期间产生了68幅现房销售地块。

② 外来房企集中进入南京市场：南京一直是品牌房企布局长三角的重要战略城市。此轮楼市调控以来，不少房企首进南京，如星河、华发、融信、联发、德信、华宇、新希望、北京城建、江苏水利、香港置地等等。

品牌、产品等综合实力强的房企，进入南京后快速读懂金陵元素，为市场提供好房子。但也有诸如德信这样的外来房企，花了大代价在非热门板块拿地，急于求成祭出顶级产品系，却又不能实实在在通过装修等方面展现产品力，终将在这个竞争激烈的城市里水土不服。

业内人士分析：烟岚云庄是德信进入南京的首个作品，产品定位比较高，开发商想通过项目打下口碑，但难逃德信模式化产品的痕迹，从装修标准等来看又没有良好的产品力支撑，再加上遇到江宁谷里这样的冷门板块，注定会很难。

对于买房人而言，今年南京楼市行情持续分化，购房成本也持续上涨。动辄五、六百万的投入不是小数目，建议买房人慎重选择。