据南京房地产业协会统计：2020年南京将有约124家楼盘交付。3月以来，楼市逐步恢复正常节奏。银城旭辉云台天境、高科荣境、金隅紫京叠院、华新城、五矿澜悦栖原等诸多楼盘陆续交付。

密集的交付大潮中，开发商的操盘水准如何？高周转的行业现状下哪些交付通病需要注意？现房销售楼盘靠不靠谱？第一财经|江苏房产《2020交付最前线》系列策划，将通过专家访谈、直击交付等多种视角展现南京楼市真实交付水平。

01 资深验房师，分享南京真实交付水平

“没有窗户的暗厕，需要安装排气阀，将室内的废气排出；卫生间门套下口需要预留3-5mm的空间，以防地面的积水渗入门套，影响门套使用寿命……”

“一般来说，商品房交付前，除了房屋本身，小区绿化，公共设施如道路、车库、电梯等，水电……也需要按照国家规范，通过验收才可以交付。”

江宁湖熟的梁台煦府，因供电滞后影响验收，最终延期一年半才于近日交付↓

谈到交付验收时需要注意的种种细节，翘楚验房监理网创始人韩常龙如数家珍。深耕验房行业十多年，韩常龙及其团队验过了南京大大小小的楼盘，开辟了杭州、宁波、武汉等其他城市验房市场，积累下无数宝贵行业经验。

近日，我们深度对话韩常龙，通过行业专家的视角，为大家展现南京楼市交付实况。

02 质量缺陷、货不对板……南京交付通病多

随着融资环境的收紧、拿地成本的攀升、政府限价的压力等综合因素，近年来不少房企开发项目不得不往“高周转”靠拢。

韩常龙表示：“高周转带来的后遗症之一，便是交付品质参差不齐。以我们的专业验房经验来看，南京市面上约两成的楼盘便是这种后遗症下的产物。”他列举了这些楼盘交付存在的通病：

① 问题比较严重的是货不对板，业主拿房时小区的实际景观、公区甚至是房屋本身，与规划图纸不匹配。

比如去年6月，位于江北珠泉西路上的三金鑫宁府交付时，小区大门仅有铭牌，此前规划设计中的门头“不翼而飞”↓

② 其次，施工质量不过关：渗漏；地面、墙面不平；空鼓；楼板裂缝；用材不合格；水电未达交付标准等施工工艺方面的缺陷难以避免。

此前，江苏房地产金融在不少楼盘交付现场看到诸如门框变形、地板松动跑灰、电线裸露、卫生间渗水等情况↓

③ 精装修房普及后，科技化设备出现问题较多。比如中央空调漏水、地暖管道漏水、新风管道噪音较大、管道未接入、智能化失灵等现象一直存在。

03 银城、融创等品牌开发商交付品质过硬

3月复工以来，韩常龙及其团队，奔波在银城旭辉云台天境、高科荣境、金隅紫京叠院、华新城、五矿澜悦栖原等楼盘的交付现场。

3月，江宁上秦淮银城旭辉云台天境交付实景图↓

4月，仙林湖高科荣境交付实景图↓

4月20日，江北白马板块的金隅紫京叠院在交付前夕邀请业主和同行提前验房↓

经过实际勘验，韩常龙总结到：“结合近期以及近两年的楼盘交付情况，南京改善型的楼盘在社区景观、房屋质量、施工工艺等整体品质上要优于刚需楼盘。当然了，刚需楼盘里也有非常突出的，比如最近交付的云台天境，最小户型约80㎡，定位刚需，品质非常不错。”

韩常龙指出，河西中部的保利天悦、铂悦金陵、华新城；河西南的正荣润峯；仙林湖的高科荣境；江北的金隅紫京叠院；江宁的葛洲坝融创紫郡府、云台天境等，交付品质彰显良心。

对于不同的开发商、楼盘在交付时呈现的不同品质，韩常龙说：“不同的楼盘，定位不同、精装标准不同，选用的材料自然也会有所差异。而开发商之间的施工工艺、工期等存在差别，这也是楼盘交付水平参差不齐的重要因素。”

04 现房销售楼盘，品质比想象中要好

2016年9月起，南京实行土地网上竞拍，宅地达到最高限价后需现房销售。这一规定一直延续到2018年7月，期间产生了68幅现房销售地块。

至今，早期入市的现房项目中，已有绿地理想城、风华府、弘阳燕澜七缙、荣盛锦绣澜山、银城旭辉云台天境、五矿澜悦方山、五矿澜悦栖原、葛洲坝融创紫郡府、融信世纪东方、誉峰苑等有了交付记录。

3月底，地铁小镇的首个现房销售项目誉峰苑迎来交付↓

这一批现房销售项目，交付品质如何？韩常龙指出：“政府限价、开发成本居高不下的当下，不少开发商被迫高周转来维持运转。近两年南京出现的这一类特殊楼盘：现房销售楼盘，虽然存在施工粗糙的情况，但整体品质较往年提高不少。不乏云台天境、紫郡府、悦见山等品质过硬的楼盘。”

05 偷面积隐患多，买房人需规避风险

当下，买房送面积似乎成了南京新房市场的常态。这些“偷来”的面积并不计入房产证，但却增加了实际使用面积，因此受到诸多购房者的青睐。

对此，南京市规划局相关负责人明确表示：开发商所谓的“赠送面积”，在产权上无法得到法律保护，甚至存在诸多安全隐患，有被强拆的风险。

下图为城北某楼盘，原本宣传的88㎡为三房，交付后业主拿到的房屋只有两房，北向变成了储藏室+设备平台的构造↓

韩常龙从房屋验收的角度，也谈到了偷面积存在的隐患：首先，室内偷面积的部分，楼板没有按照正常楼层的荷载系数去设计，安全系数比正常的房间差，存在安全隐患；其次，偷来的面积有办不了房产证的风险，一旦被城管发现，便会被拆除。

06 写在最后

买房、收房，是关乎到每个家庭的大事。及时、正确的验房，可以规避很多不必要的麻烦，无论您是否请专业的验房师陪同，在验收新房时都需要注意以下细节：

首先，现在的精装房多数都配有地暖，业主在收房时需要自己去办卡开通燃气，所以地暖需要后期业主自己去试。通燃气前最好提前24小时打开地暖，方便验收，因为地暖是隐蔽工程，一但漏水检修比较麻烦。

其次，毛坯交付的楼盘主要问题还是空鼓、墙面开裂等。不过开发商都会自检，大面积的空鼓在交付前已经维修完毕。业主需要注意的是厨房和卫生间的空鼓，贴砖面的墙体一旦出现超出范围的空鼓，会影响后续返修。

非常重要的一点是：一些小品牌开发商在用材上不加以把关，里面的有害物质10多年都无法释放，对人体的伤害非常大。希望业主们多多关注居住健康，购买大品牌开发商的楼盘。有条件的买房人可以选择毛坯房，后期的装修中自己对装修材料进行把控。

最后，业主收房时要放平心态，验收出来的问题让开发商统一整改，一般情况下开发商会积极配合的。

精彩预告：

桃园世纪、金地中心菁华、佳兆业城市广场……那些因疫情延期交付的楼盘，最新进展是什么？敬请期待4月28日《2020交付最前线》系列报道的第二篇。