一套未满两年的二手房，挂牌9500元/㎡，最终调价几次，以8700元/㎡卖掉。办完手续，告别买家，从房产局走出来的那一瞬间，小吴长舒一口气。

2016年6月买入，2019年12月卖掉，他用三年半的时间，在宝华楼市感受了一把“坐过山车”的刺激。

而在宝华，与小吴有相似经历的房主不在少数。用当地中介的话来讲：半年前，一套恒大雅苑87㎡的小户型能挂122万，现在降20万都不一定能卖出去。

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据小吴的叙述，2016年9月，他买了宝华某小区99㎡的期房，6000元/㎡，毛坯交付，还有51㎡的赠送面积。

“当时正赶上宝华楼市最火的时候，售楼小姐说，这个月刚刚涨了1000块，再晚下手，不知道还要涨多少。”小吴告诉我，“我买房之后的几个月，新房价格确实涨了，那时候心里还美滋滋的。”

自打在宝华买了房以后，小吴开始密切关注句容、宝华楼市的一举一动。

环南京，与仙林无缝接轨的句容宝华，一度打着仙东的概念，近几年成了开发商竞相角逐的新地盘，地价与房价经历过狂飙突进的上涨。17年起，宝华新盘扎堆入市，基本格局如下：

以远洋心里、仙林首望城、四季金辉等为代表的刚需楼盘，主力户型多在70-110㎡之间，毛坯交付，均价14000元/㎡左右；

以碧桂园大学印象、碧桂园翡翠华府、朗诗万都玲珑樾、泰禾·金尊府等为代表的改善楼盘，多以精装房源为主，均价在16500-21000元/㎡不等。

新房价格涨了不少，但与此同时，小吴发现17年开始，宝华所在的句容楼市开始迅速冷却。

2016年全年，句容楼市新房成交量为49460套，较2015年的15179套大涨226%。但2017年，句容新房成交量为19658套，同比大降60%。

从直接反映市场温度的二手房行情来看，宝华陷入了困境：成交价格下降，成交周期拉长，中介门店陆续闭店……

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去年6月，小吴如约拿房：“当时的宝华二手房市场已经不容乐观了，但是我想到房子刚拿到手还没满两年，在卖与不卖之间犹豫了很久。”

到了去年9月，小吴下定决心卖房。“当时我觉得我房子最大的优势是有51㎡的赠送面积，对外挂牌单价在9500元/㎡左右。很快有买家来看了，对方希望总价降5万块，我没答应。”

又过了一个月，小吴房子所在的小区二手房价格继续往下跌。他说：“我把总价降到90万，后来又调到88万，但是没人来看房了。”最后，去年12月，小吴以86万的总价将房子卖掉。他长舒一口气：“刨去贷款成本，基本也没赚多少。折腾了这么久心力憔悴。”

对了，小吴还跟我说，当年他同事与他一同买了宝华，同事的房子晚5个月交付，至今没有卖出去。

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宝华最新的楼市情况，究竟如何？我来到宝华，想从中介百态中一窥究竟。

——“要做好成交价格很低的心理准备。”

宝华最热闹的小区之一恒大雅苑，五分钟能走完全程的社区商业门店，有数十家是二手房中介。隔壁水果店里的大喇叭在喊着香水菠萝10元2个，中介门店局促的格子间里，几个工作人员埋头刷手机，偶尔喝一口水，望一望门外。

一个中年女工作人员告诉我：“受疫情影响，最近买房的人不多。我们门店刚刚复工一周，前些日子更惨，新房售楼处不准开门，房子哪里卖得出去呢？”

恰好有上门来询问卖房事宜的房主，原本低头忙自己事儿的中介员工们一窝蜂围了上来。一番分析之后，他们为房主给出中肯建议：“不急卖的话，建议你挂牌92万，但是要做好实际成交价格很低的准备。宝华一带80多平小户型太多了，现在88万都未必能成交。”

——挂牌价降20万，都不一定能成交。

另一家中介门店里，年轻店员指着隔壁：“你看，我们旁边也是中介，到现在还没复工呢。说句实话，去年下半年宝华二手房行情到冰点了，前年还有1.5万/㎡成交的房源，去年成交价格直接降到1.1-1.2万/㎡了！”

他补充：“你别看我年轻，我在宝华做中介已经5年了。整个宝华挂牌的二手房超过6000套，新房也在陆续入市、挤压二手房市场，供大于求，自然不好卖。”

在链家平台上，我看到当下句容宝华商圈挂牌的二手房有6143套↓

中介门口，贴着满满的房源推荐。工作人员告诉我：“这是去年下半年的价格了。你看恒大雅苑这套87平的，之前挂牌122万，现在得降20万，还不一定有人买。”

——刚买完房，就降价10万。

还有一家中介，只有一位工作人员。她表示，自己是外地人，回宝华后隔离了两周，刚开始复工。

问及宝华真实的二手房行情，她一脸无奈：“别提了，我去年底120万买的二手房，今年同户型110万就能搞定。想着反正也是自住，就没那么难过了。”

她告诉我：“宝华的房子一贯是低总价优势嘛，之前小户型很好卖。但是现在呢，举个例子，这套74平的小户型，今年1月份挂牌的，期间房主把价格下调了3次，至今还没卖出去。这一带的房子太多了，你挂出来就淹没掉。除非急卖，大幅降价。”

——有客户说可以趁现在抄底。

也有乐观的声音。一家德佑门店里，年轻的店长告诉我：

疫情影响，整个2月宝华成交很惨。但是我发现近期市场反而回暖，好的门店一天能成交3-4套，我们自己都困惑疫情当下哪来的人买房。后来跟买房人聊，他们觉得现在宝华的二手房价格几乎在谷底了，加上距离南京近，自住可以果断入手。

这位年轻的店长对宝华楼市持乐观心态：疫情有效控制了，现在板块新房渐渐开始卖了，预计今年年中宝华新房会大面积入市，那么板块的二手房行情可能会在今年年底有所回温。

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素有南京后花园之称，宝华在南京都市圈中的存在感一直很高。去年4月，城市向东发展，宝华被划入紫东范围内。一时间，宝华融入南京大城东的呼声此起彼伏。

但是现实情况比较“骨感”。

首先，宝华的楼市相关成交数据，一直在镇江的官方网站上显示。

在镇江房地产信息网上，我看到2月份整个句容只成交了12套二手房，昨天一天，句容二手房成交达28套，这意味着宝华的成交量更低。

来自句容第一房产网的数据显示，2019年下半年，句容的二手房成交量在7月份达到小高峰以后，呈逐步下滑的趋势。而今年1月至今，句容的二手房成交套数为726套，还没有去年9月一个月成交的套数多。

新房方面，2月句容全市成交74套新房。本月，截至今天，成交964套新房，与去年12月的1752套比，成交量下滑45%。

其次，宝华的新房、二手房成交价格等无法与南京大城东比肩。

以距离宝华最近的南京仙林湖举例，板块主力在售楼盘融信世纪东方均价超3万/㎡；二手房成交均价约3.6万/㎡，其中主力小区高科荣境二手房均价已破4万/㎡。

而宝华的二手房价格，只有仙林湖的三分之一左右。通过链家网成交的主力小区如仙林印象、彩虹城、碧桂园仙林东郡等，2月份的二手房参考均价多在1.1万/㎡上下。

眼下，南京楼市正在快速回暖，宝华楼市能否“蹭”一波热度呢？业内人士分析：整体来看，不少三四线城市在此轮调控中已经出现量价齐跌的情况。加上年初疫情的影响，成交情况更为低迷。预判宝华楼市会存在小阳春的楼市短暂回暖，但整体来看今年市场还将延续下行态势。