疫情后的楼市复苏，比想象中来的早。南京金三开盘潮第一枪，已打响！上周，城北迈皋桥锦麟融誉、江宁正方新城荣盛隽峰领取销许，成为年后南京首批入市的纯新盘。

“迈皋桥也要3.5万/㎡了？”南京买房人在倒春寒中瑟瑟发抖。你还真别急，江心洲，河西南，迈皋桥等板块一路看涨在前，今年南京还有不少板块要爆发，在城市建设、房价格局等方面展现新面貌！

今天，让我们一起关注南京楼市最新板块格局，揭秘那些“置业新规则”！

当仁不让的宇宙中心

限购算啥？全家凑齐7个号，去摇南京宇宙中心！

2017年，南京河西10盘齐开，有买房人凑到7个号去摇多家楼盘，光验资金额就达1800万，令人侧目。

在南京生活的人多数都知道，南京素有“东富西贵”的说法。近年来，城东板块鲜有地块出让，除了高雅奢华的别墅豪宅云集的城中板块，河西、鼓楼滨江一带，成了南京当仁不让的宇宙中心。

01

河西

价格指数：☆☆☆☆☆

难买指数：☆☆☆☆☆

现在大家熟知的河西，细分为河西中部、河西南、江心洲三个子板块。目前板块新房天花板价格为6.4万/㎡，新房摇号中签率最低4.5%左右，是南京最难买的板块！

二十多年前，河西还是个默默无闻的农村，这里的发展，起步于2001年。

2001年，《南京市城市总体规划调整》提出：南京必须通过“老城做减法、新区做加法”的一疏一导，实现南京历史保护和现代化建设空间分布的相得益彰。据此，南京市委市政府在第十一次党代会上提出了“一疏散、三集中”、“一城三区”的城市发展战略。

随后，河西新城展开了如火如荼的建设。最早的一批品牌房企如万科、中海、银城等，开启了河西的商品房时代。

如今：

河西中部商业、交通、医疗配套齐全，城市开发已具规模。不少买房人置业河西中部，冲着新城本部、金中河西等一线学区房去的。板块主力小区二手房均价在5-6万/㎡不等。今年，纯新盘云际、海玥花园亟待入市。其中，云际预计本周开盘，放风价5万/㎡以上，全部为四房户型，最小面积140㎡。下个月，河西中部G02纯宅地将出让，该地块紧邻保利天悦，限制楼面价为44008元/㎡。

河西南，此前因“地价4.5万/㎡、新房3.5万/㎡”的面粉贵过面包格局，新房备受欢迎。佳兆业、五矿、绿地等限价新房中签率几乎在10%以下。而后3.5万/㎡新房收官，3.98万/㎡的鱼嘴金茂悦、华润置地润府入市。去年底，葛洲坝6.4万/㎡、河西金茂府5.2万/㎡新房入市，将河西南房价天花板再突破。河西南的生活配套近年来在不断完善，以教育资源举例，民办的12年制学校南京河西外国语学校+公办的初中南京外国语学校河西初级中学备受家长们追捧。

江心洲，目前在售主力楼盘为仁恒江湾世纪，新房均价4.4-4.6万/㎡，新盘储备有荣盛G08、国资G78。板块内有地铁10号线、江岛新天地等生活配套，还规划有国际化学校1所、高中1所、初中3所、小学6所、幼儿园11所。

整体来看，河西新城生活配套完备，品牌房企集中度高，新房户型偏向改善，5-8成的首付要求，也将置业门槛提高不少。是南京富人们改善置业的首选板块之一。

02

鼓楼滨江

价格指数：☆☆☆☆

难买指数：☆☆☆

“南有夫子庙，北有大马路”，是老南京人对主城的独特情怀。搭上“拥江发展”顺风车的鼓楼滨江，从老下关蝶变而来，成为近年来南京重点发展的板块之一。

就在今年的全市城建城管工作会议中，南京提到要重点建设鼓楼滨江等板块。

作为南京发展的十大功能板块之一，鼓楼滨江总投资达1078.9亿，计划打造成南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域。

这里有大观天地mall、中冶和记洋行MALL等商业；地铁5号线、9号线在建；在鼓楼名校氛围的孵化下，形成了拉小方兴小学、力学小学复兴分校、南京市第十二中初中部等名校格局。

目前，板块有中冶、龙湖、仁恒、世茂、深业等品牌房企集中，在售的主力楼盘为中冶盛世滨江锦绣天玺组团，为面积约176㎡、202㎡、380㎡的大平层，毛坯均价3.9万/㎡左右。项目最大卖点为江景房、拉萨路小学方兴小学学区房。因为起步户型大、单价高，入手总价门槛并不低。

必须拥有姓名的改善新贵

要问今年南京出挑的改善板块是哪些？集中供地、新盘蓄势待发的南部新城、燕子矶必须拥有姓名！

01

南部新城

价格指数：☆☆☆☆

难买指数：☆☆☆☆

过去一年，南部新城迎来了品牌房企的集中进驻，金茂、金基、华侨城……由于地价逼近3万/㎡，未来这里的房价充满想象！

要知道，这座新城的规划起点可不低：南部新城由搬迁后的大校场机场片区和高铁南站片区组成，管理范围19.8平方公里、核心区面积9.94平方公里，规划打造“一个中心、两条廊道、三大功能区域”的空间格局。是南京新一轮发展的“城市新中心、文化新地标、产业新高地”。

品牌房企集中的大校场地区，正在旧城改造的进程中，纬七路东进、地铁5号线等交通建设稳步推进；南部新城医疗中心已投入运营，银城去年拿下的G64医院用地，未来也将丰富板块的医疗配套；今年，南部新城管委会与芬兰成功签署合作中芬低碳生态技术产业聚集区项目，未来板块将引进芬兰低碳生态技术企业以及芬兰PES建筑设计事务所南京总部……

据悉，今年南部新城第一个入市的新盘，将是由金基、金茂、南京建发、新希望联合开发的金茂府，项目楼面价29705元/㎡，住宅部分规划有11栋层高为17-32层的住宅。至于价格与去化，不妨一起等待市场给出的答案。

南部新城2019出让地块信息一览表↓

南部新城主力新盘储备分布示意图↓

02

燕子矶

价格指数：☆☆☆

难买指数：☆☆☆☆

燕子矶是一个充满历史文化故事的新城。

这里有幕府山、观音山，矗立于长江岸线上，自然山水与人文故事丰富。随着南京拥江发展战略的推进以及城市交通格局的拉开，燕子矶从幕后走向前台，未来将建成一座集滨江休闲、滨江商务、城市住区、城市公园、门户CBD于一体的主城滨江CBD。

这里有地铁1号线北延/6号线/7号线；有包含了招商花园城、万象天地、燕子矶文旅古镇等的140万方商业综合体；板块内规划有43所学校，其中有幼儿园23所、小学11所、初中6所、高中2所、九年一贯制1所。另引入泰晤士国际学校、南外分校燕子矶校区、晓庄小学和晓庄第二小学等名校。

燕子矶人居也经历了从1.0时代到3.0时代的演变：

最早是2015年左右以招商、电建等为代表的毛坯商品房；

2016年起，融创、中海等为代表的精装商品房入市；

2017年，华发、华润、佳兆业、华侨城、颐居等品牌房企集中进入燕子矶，地价攀升至2万+/㎡。今年起，燕子矶的这些储备新盘将陆续入市，燕子矶3万/㎡的房价时代，会就此告一段落吗？

燕子矶待入市新盘一览表↓

日后高攀不起的潜力新星

今天的我你爱理不理，明天的我你高攀不起。

在南京，总有那么一些板块，你买了心有不甘，不买日后将高攀不起。处在南京房价金字塔腰身的江北核心区、江宁上秦淮、地铁小镇等，3万/㎡上下的价格，自由选择的余地还能想象。

01

江北核心区

价格指数：☆☆☆

难买指数：☆☆☆☆

从楼盘去化、新房中签率等等来看，江北核心区自然是南京3万/㎡房价梯队的领头羊。

在南京最新版的城市总体规划中，江南、江北双主城拥江发展的“扬子江时代”已来。依托于江苏省唯一的国家级新区，江北核心区近年来在城市资源、楼市开发等方面走在整个江北板块的前面。

核心区内规划有地铁4号线/11号线/13号线/15号线，周边还有南京扬子江隧道、南京长江隧道、汉中路隧道（规划中）等多条隧道，让交通出行便捷；虹悦城、红星美凯龙、华润万象商业等大型商业综合体，将核心区商业配套拔高；江北核心区还有南京一中江北校区、健康城育英小学、定向河小学等教育配套；此外，核心区新金融中心、超级地下城、江北图书馆等重磅配套已在有条不紊的建设中。

江北核心区的楼市格局，也在更新迭代。早期的华润国际社区、扬子江金茂悦、绿地海悦，到去年红极一时的江与城、中海左岸澜庭，大多已收官。如今板块在售的主力楼盘有润辰府|悦辰府、江畔都会上城等。

值得注意的是，由于处在江北大板块内，早些年江北核心区的板块定位偏向刚需、刚改，无论是早期楼盘，还是现在在售的主力楼盘，户型设计上大同小异，多在89-140㎡左右。

02

上秦淮

价格指数：☆☆☆

难买指数：☆☆☆

江宁和江北一样，一直是南京楼市的供货大户。江宁核心区百家湖新房基本收官，双龙大道向南，九龙湖、上秦淮脱颖而出。

得益于九龙湖前期的城市建设，这里早在十多年前起就有银城、万科、新城、保利、恒大等品牌房企陆续进驻，是南京为数不多的品牌房企集中的板块。

2016年起，五矿、银城、葛洲坝、碧桂园，拿下九龙湖南一批现房销售地块，在而后的城市拓展中，上秦淮概念打响。

上秦淮的生活配套相对完善，地铁3号线秣周东路站覆盖，双龙大道、机场高速等城市主干道通达；大型商业综合体砂之船、未来科技城小学、同仁医院等能满足板块的多元化生活需求。

目前，板块内的五家主力现房楼盘均已开售，有高层、有平墅，还有叠墅产品，可供选择的产品类型丰富，囊括了刚需乃至高端改善的置业需求。

上秦淮主力楼盘一览表↓

03

地铁小镇

价格指数：☆☆☆

难买指数：☆☆

楼市下行期，地铁小镇曾经历过新房“卖不动”的尴尬。去年，紫东核心区加持，地铁小镇一下子火了！

其实建设之初，地铁小镇的规划起点就不低，这里是南京对标一线城市的首个TOD小镇，除了已通的地铁4号线、2号线，还规划了8号线、15号线、18号线，构成一体化的交通轨道系统。

教育方面，地铁小镇有重磅教育资源南外仙林分校，还规划有一所民办国际高中。距离仙林近，小镇还可以享受仙林板块的成熟生活配套。

这一年来，地铁小镇的东望府、珑悦、文澜府等热盘成功收官。目前板块在售的主力楼盘为誉峰苑，新盘储备有望东国际巧寓（酒店式公寓）、深业青珑上府、高科荣院。

拯救刚需的上车神器

我太难了！

不少想在南京安家的年轻人着急：放眼望去，南京遍地是宇宙中心、改善新贵，哪里还有价格洼地可供选择？别担心，从近一年来南京楼市格局的变化来看，刚需还能果断上车的板块有五桥、龙潭、禄口等。

01

五桥

价格指数：☆☆

难买指数：☆☆

南京长江五桥今年开通，是对江北五桥板块最直接的利好刺激！从地理位置上看，五桥板块位于江北商务区与三桥板块之间，日后，通过五桥，10分钟内可自驾抵达河西。

五桥还有不少重磅教育资源，喜欢民办学校的家长都知道，五桥有汉开书院、苏杰小学、明道中学等名校，未来还有金陵中学浦口分校等，虽然今年南京就要实行公民同招，但短期内民办学校的优势依然还在。

当下，五桥板块在售楼盘有江山荟、颐和九里、江山大境等，新房均价2.5-3万/㎡不等。纯新盘锦绣樾江府预计4月入市，放风价在2.5-3万/㎡，据说精装标准很高，我们认为，工作圈在河西的年轻刚需们可以考虑五桥这个价格洼地板块。

02

禄口

价格指数：☆☆

难买指数：☆

过去一年，江宁禄口的新盘集中入市，板块新房均价从1.2万/㎡飙升至2万/㎡。

在《南京禄口新城中心区（NJNBh020）控制性详细规划》中，整个禄口新城的功能定位为空港枢纽经济核心区的重要支撑板块、南京现代服务业的主要集聚平台、宜居宜游的典范品质地区。原本定位刚需的江宁禄口，顿时高大上了不少有没有？

早期的朗诗、招商，后来的中骏、红豆、中海，再到三巽、合景泰富、金基等，从近几年开发商进入禄口的集中程度来看，板块的受认可度还是蛮高的。

不过这里由于生活配套有待完善、商品住宅开发过剩，新房去化遇到了瓶颈。但对有切实居住需求的买房人而言，当下禄口可供选择的楼盘、户型非常多，精装、毛坯都有，还有一些现房销售、拿房等待期短的楼盘，部分楼盘还有相应的折扣，不失为买入的好时机。

禄口主力楼盘一览表↓

03

龙潭

价格指数：☆☆

难买指数：☆

距离南京市区约35公里，处在宁镇扬三市交界处的龙潭新城，这两年频频卖地，出镜率高。

根据总体规划，龙潭新城未来将被打造成长江经济带重要的海港枢纽新城。规划人口规模到2030年常住人口为35万人，而城市建设用地2030年控制在52平方公里。

在南京市规划和自然资源局发布的《龙潭新城NJDBc011单元控制性详细规划》里，龙潭新城迎来一揽子交通、教育、医疗等城建利好。

交通上，龙潭新城规划有轨道线路1条，为宁扬S5号线，设于宁镇公路和临港路。该条线路开工在即，未来可与地铁2号线、4号线换乘。龙潭过江通道，也是板块的重要交通要塞，目前正在马不停蹄建设中；医疗上，新增妇幼保健院1处，规划床位数300床、保留龙潭老镇医院1处，床位数60床；教育上，规划初中2处，小学5处，幼儿园7处。

去年，龙潭新城迎来供地大爆发。据统计，板块内共卖出四幅涉宅用地，正荣、荣盛、孔雀城等品牌房企先后入驻板块。

目前，板块在售楼盘有创源龙樾、中骏东原璟阅、正荣悦东府。整个板块内的人居产品以精装交付为主，新房均价在1.75万/㎡左右。

看完以上南京主流板块的详细分析，你心中有谱了吗？这份2020南京板块安家指南，请收好！