2019年公认是过去三年楼市“最艰难的一年”，很多专家甚至称这是“过去十年房地产最差的年份”，因此去年底在预测2020年楼市走势时，绝大多数专家都不谋而合地认为，2020年绝对会有不一样的“惊喜”。但谁曾想飞来了一只黑天鹅，2020年初楼市便迎来“至暗时刻”。

“至暗”体现在四个方面：第一，楼市被按下“暂停键”。“暂停经营”下，直接导致超过95%的城市新增房源遭遇“0成交”；第二，机构测算2020年一季度，如果按损失50%的销售额计算，一季度房企将损失14398亿元。开发商的“伤亡”有多惨重有目共睹；第三，今年仅过去四十多天，但全国已有近百家开发商破产。按照这个破产速度计算，全年破产开发商会超过600家，这将创下近20年来的最高纪录；第四，今年前两个月房企融资方面更是暴跌86%，未来更多的中小房企，可能失血“猝死”。

明眼人都能看得出来，这场风波下，最受伤的还是地产开发商。原因很简单，对于购房者而言，顶多是延迟几个月的购房计划，影响微乎其微。但是对资金周转要求较高的房企却不一样，堪称致命一击——一有高额负债要还，二没有资金回流，三更难借到钱，多重夹击下，很多房企没等来“春天”，就毙死在了“寒冬”。

有人可能会反驳说，说开发商艰难都是托，没看到最近一段时间各方的动作都很大吗？地方给调控“松绑”，甚至有人给开发商拿地开各种“绿灯”，更有人给购房者“送钱”，强硬催生购房需求，更不要说仅仅一个2月份央行就降了两次息，合计释放的资金流动性超过万亿。这种种做法，归根结底是变相“救市”，在帮开发商解围。开发商还没“难过”一点就开始哭天喊地，过去那些年疯赚的时候怎么没见他们哭穷过？

平心而论，这一次和以往任何一次都不一样：首先，开发商是真的艰难，尤其是不受保护的中小房企，融不到钱都揭不开锅了。不止小房企，其实头部房企也难逃这场风波的巨大冲击。更不要说今年开发商还有海外、境内以及信托等累计1.5万亿的债务要偿还。业内专家直言，这样的形势再持续两三个月，恐怕超过半数的房企都会“死掉”。这可不是危言耸听，是针对房企的债务和现金流分析得来的结论。截至目前已有近百房企破产，这更绝非儿戏。

所以我们看到，最近一段时间以来，房企都放低了姿态，宣布降价“投降”了。尤其是某品牌全国613盘齐降价25%大让利抢收，更是人尽皆知。后续更引来十数家房企跟风模仿，我们预计的1个月以后的房企“打折潮”，竟然提前开启了。

有人可能会说，敲骨吸髓以榨取利益为己任的商人可能降价便宜购房者吗？他们又不是慈善家。这种质疑很有道理，但我想说的是，这也分情况，腰包鼓鼓囊囊不愁钱的时候，自然不会轻易降价卖房，恨不得捂盘惜售到天荒地老，赚最多的钱，但是现在情况不一样——现在楼市销售仍处于半停滞状态的情况下，资金回收就面临压力。款回不来，还谈何生存呢？

其实不止新房降价卖不掉，二手房市场更是千疮百孔，有人降价50万，都难觅接盘侠，流下了悔恨的泪水。根据房媒报道，海南陵水近一个月房价出现了大幅缩水，去年底还是3万/平的房子，新年过后业主就挂出了2.5万/平的“跳楼价”，降价幅度高达17%。拿一套100平米的房子来计算，短短一个月这套房子的市值就缩水了近50万。

降价投降，购房者就一定会买账吗？非也！

房企这边诚意满满，购房者那边又是何态度呢？答案恐怕让开发商开心不起来。58同城、安居客报告显示，开发商紧急开辟的第二战场“线上售楼处”几乎成了摆设，购房者“赋闲”在家，不管你多美的主播、多花哨的文案，他们就是无动于衷，冷静得可怕；幸福里近期开展的针对10000多名购房者的问卷调查显示，在一季度及今年年内有置业计划的购房者中，六成以上表示，由于目前市场形势并不明朗，自己的购房计划将延期3个月以上；贝壳研究院的数据同样如此，6成以上购房者亦在楼市按下“暂停键”的时候，也一起收起了购房打算，而且是任你如何刺激都无动于衷的那种。

这给今年的房价走势定下了何种基调？降价，降价，再降价！

在昨天的文中我说得很清楚，现在是卖方这端有求于购房者，而不是购房者有求于他们。在这种情况下，任何套路都没用，唯有降价这一条路真实有效。不买房购房者可以住在农村老家，甚至是租房住，但你开发商和紧急需要资金的炒房投资客能等得起吗？一句话说白了就是，楼市按下暂停键，购房者在家暂停，售楼部暂停，可是开发商们的巨额债务却不会暂停。现在对于开发商来说，就是现金为王的时代，谁手里有钱，谁的资金充沛，谁就能熬过这个困难时期并绝地反击；没钱，拿不了地不说，连人员工资和到期负债都偿还不了，还谈何继续经营，谈何扩大规模？

当下是购房者的最佳购房时机吗？个人认为不是。我们预计接下来，房企还有一波接一波的“降价潮”，这波降价潮目前只是试探，接下来便是货真价实的让利于购房者，因为现在市场还未恢复常态，所有的促销行为都可以看作是大餐前的“开胃小菜”。一方面，房子卖不掉，房企的资金压力还在加剧；另一方面，真正的偿债高峰期还未到来，年中年末是债务集中兑付期。

房价允许跌多少？两位大佬“交底”

孙宏斌和潘石屹一直都是房地产界的焦点人物，他们现在的经营模式虽然大相径庭：一个激流勇进，各种买买买，争做地产一哥；一个却见好就收，过去三年一直在筹划撤离，变卖了不少地产业务，而且还做起了包租公的生意。但不得不说，他们都是地产界的领军人物，在“房价能降多少”这个问题的看待上，他们二位的观点几乎一致：

过去三年孙宏斌不止一次强调过，本轮调控的威力不可小觑。在去年的业绩发布会上他直言表示，对房地产行业长期看好，但对短期调控松绑不存在妄想，融创已经在做过冬的准备了，未来两年都不打算在公开市场拿地。至于很多人关心的“若房价下跌地产商能承受多大的跌幅？”孙宏斌也曾交了底：假如整体房价跌了30%以上，我们就都死了。

无独有偶，地产大佬潘石屹也曾经说过，我们能够允许的房价下跌底线就是20%，超过这个底线，很多开发商就不复存在了。原因很简单，现在很多人购房采取按揭的方式，房地产上面积累了大量的杠杆，因此房价如果跌太多，会引起金融系统的风险，因此房价不能跌太多。

两位大佬对房价最大跌幅都“交了底”，是否意味着购房者可以按照这个降幅来衡量未来的房价走势呢？答案是否定的！我们虽然吃定了房企接下来会选择降价促销换取回款，但是不得不说，期待房价一夜大幅度下跌，是不现实的。

首先，现在的行情已经不允许中国的房价出现大涨大跌，因为既不符合政策导向，也不符合市场规律。我不止一次告诫过大家，调控的真实目的是稳楼市，而非降房价，需知我们能用的降房价招数有一大堆，但是就不可能有这样的招数存在；其次，正如两位大佬所言，房价真的跌这么多，我们所有人的日子都不会好过，尤其是中国经济，会被拖入无底深渊。更不要说房地产关联着数十个产业，牵一发而动全身，所以稳才是它最好的归宿。