价值高达310.5亿元的土地，意味着什么？

  这是上海以及内地地块最高价，也是上海推行土地预申请制度以来的最高价。

  2月20日15：41，香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿元，竞得上海徐汇滨江西岸金融港地块。

  “土地中有大比例的商业办公性质为自持，会令传统的住宅开发商望而却步。”2月24日，一位长期观察上海土地市场的不具名业内人士对时代周报记者表示，这也将倾向于高周转模式的开发商挡在了预申请之外。

  也有业内人士以最早由中民投拿下的黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块（现绿地外滩中心）总开发成本投入推算估计，香港置地拿下的地王总投资或将超过700亿元。

  2019年12月24日，上海徐汇滨江南延伸段WS3单元28个组团地块（简称“310.5亿元地王”）宣告采取预申请制，起始价310.2亿元。2020年1月19日，两名预申请人参与。2月20日，香港置地下属公司联合体仅一轮报价拿下。

  28个地块的捆绑，是历次预申请地块中数量最多的。在聚光灯下闪闪发光：地处徐汇滨江最核心位置、世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极等。

  现在，地王上半场已结束，下半场将由参与主体给出答案。

  预申请制12年

  这是上海试水推行土地预申请制度的第12年。

  2月22日，一位不具名的房企人士向时代周报记者表示，2009年，为了应对频频出现的高溢价地王，上海推行了预申请制，这也使得2010年上海土地溢价率走低。

  预申请，即指土地在正式挂牌出让前，买方向政府表明购买意向，并承诺其愿意支付的土地价格，借以避免土地流拍。

  2009年外滩国际金融服务中心8-1地块、2013年新鸿基拿下的徐家汇中心地块等，是过往12年里预申请出让的典型。

  区别于一般的土地出让公告，“预申请”公告自带“规划”，展示着官方对地块的开发意见。比如外滩国际金融服务中心8-1地块要求建设“应充分体现外滩金融贸易区的功能定位要求”。

  在预申请制度试行早期，上海曾一度叫停过。2011年4-5月，上海原本需要通过预申请程序的10余幅地块改为传统的招拍挂出让。

  2015年，被业内人士视为预审请制度的分水领。

  当年11月，上海市规划和国土资源管理局宣布废止原《关于试行上海市国有建设用地使用权出让预申请制度的通知》即沪规土资地〔2009〕1281号，按照沪规土资地规〔2015〕831号推行预申请制。

  自此，上海推行第二个版本的土地预申请规则，其有效期界定在2015年12月1日至2020年11月30日。

  对比两个版本的规则不难发现，新规给了各区县更大自主权。

  比如，第二版规则中不再出现“50%以上的地块应进入第一批预申请程序”的限制；对“用地预申请阶段”时间予以了放宽，给出“具体时间可由出让人根据实际情况确定”；也取消了原试行办法第十三条中预申请地块无人问津后不组织招拍挂的限制。

  门槛被抬高

  但出让门槛抬高，最为直观的是出让面积的增大。

  根据上海土地市场官方网站罗列，自2012―2019年，发布过具体信息的预申请地块共计22个。

  时代周报记者统计发现，以2013年数量最多，有10个，其次为2019年的3个地块。

  2013年，多数地块的面积仅在7万平方米以下。最小的是2013年预申请的hk275A-02号地块，面积约1万平方米。上海融创绿城房地产开发有限公司以10.44亿元摘得。在总价和出让面积上，跟本次310.5亿元地王相差近30倍。

  本次的地王也是面积最大的一块，约32.3万平方米，为历年来3个拟出让面积在20万平方米以上的地块之一。

  其余两个为2017年浦东新区北蔡Z000501单元地块组团和2019年浦东新区张江中区地块组团，分别约为25.4万平方米和20.1万平方米。

  “出让面积的增加，是对开发商综合能力的考验，也助于区县政府对区域的综合规划。”一位前十强房企助理总裁2月23日对时代周报记者表示。他所在的公司曾拿下过一幅预申请地块。

  22个地块的得主里，有香港置地、新鸿基和瑞安房地产为代表的港资房企；也有以上海地产集团、绿地集团、陆家嘴集团、张江高科、华润、华侨城等为代表的国企央企；以及有其他资本背景的企业，如中民投、金融街、信达地产、星浩资本等。

  近年来，民企单一主体不再是预申请地块的得主。最近的一次追溯至2013年公告的青浦区赵巷镇21A-02A等4个组团地块，2014年初由宝龙地产以8.04亿元摘得。

  “即便是龙头民营房企要拿，通过组合体的方式才易被政府接受。”该助理总裁称，比如2018年的徐汇区虹梅街道组团地块就是由万科联合国企拿下，成交价98亿元。

  2014年开始，上海对开发商从拿地保证金比例、拿地资金审核、打分等等方面提出要求。

  价格也在提升。2013年，绿地和融信中国联合体以47亿元拿下的青浦徐泾镇会展中心3地块，已经是当年青浦区的地王。但自2014年，预申请地块成交价已经没有再低于60亿元。

  自持的考验

  港资依旧在创造上海预申请地块的高价。

  在22个地块中，成交总价最高的前五幅地块中，港资联合体占据了3幅。香港置地的310.5亿元地王居首，其余还有新鸿基2013年以217.7亿元拿下的徐家汇中心地块，以及瑞安房地产联合体2018年以136亿元拿下的黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块。

  这3幅地的共性是大比例的自持土地。

  在过往的22个预申请地块中，仅有2012年象屿置业拿下闸北区470街坊6丘地块，为纯住宅地块，其余皆为商业办公或者商业办公住宅综合性用地。

  以本次310.5亿元地块为例，当中规定了超过80%以上为商业办公及文化用地。即便是有住宅地块，但可售商品住宅占比较低，仅为租赁住宅面积的1/3。

  这种考验的难度极大。

  “开发、操盘以及风险把控等层面都是跨越级的要求。”上述前十强房企助理总裁认为，上海自2017年开始推出只租不售住宅地块时，已经令不少开发商感觉棘手，“本次地王地块租赁住宅面积高达15.6万平方米。”

  2月21日，新鸿基地产回复时代周报记者表示，上海徐家汇中心项目预计将于2023年分阶段落成。据悉，从中民投手上接过地王项目后，绿地董事长张玉良亲自出马对绿地外滩中心进行招租。