上海易居房地产研究院近日发布的《2019年四季度50城租金收益率研究报告》显示，四季度50城租金收益率为2.4%，环比增长2%，涨幅有所扩大；同比下降5%，降幅收窄。

  如果分别从租金和房价来看，2019年四季度50城租金环比下跌1%，房价环比下跌2%，房价跌幅大于租金，因此租金收益率有所上升。实际上，租金再次下跌一定程度表明居民消费能力的下降，实体经济的疲软尚未明显改善。

  易居研究院研究员王若辰认为，当前二手房市场降温趋势未变，二手房价仍有调整空间。预计随着明年楼市进一步调整，房价仍有下跌空间，租金收益率或将继续上升。

  三线城市租金收益率最高，一线城市最低

  从各线城市2019年四季度的表现来看：

  4个一线城市的平均租金收益率为1.6%，环比下降3%，同比下降7%，环比及同比均降幅扩大，主要是因为一线城市租金下跌而房价略有上涨。

  31个二线城市平均租金收益率为2.4%，环比增长1%，同比下降6%，环比由降转增，主要是因为二线城市虽租金略有下跌但房价跌幅更大。

  15个三线城市租金收益率为2.7%，环比增长5%，同比下降2%，环比增幅明显扩大，同比降幅继续收窄，也是因为虽租金略有下跌但房价下跌更明显，这也表明三线城市房价处于板块轮动末期，房价开始明显调整。

  锦州租金收益率最高，厦门最低

  从四季度全国50个典型城市租金收益率排序来看，排名前5的城市分别为锦州（3.9%）、牡丹江（3.6%）、乌鲁木齐（3.6%）、宜昌（3.4%），桂林与韶关均为3.3%。主要是弱二线城市和三线城市，近几年房价整体涨幅不大，租金稳步上涨，租金上涨幅度与房价上涨幅度相近，因此租金收益率较高。以桂林的收益率为例，与目前的银行定期存款利率相比，尽管3.3%租金收益率低于部分民营银行3-5年期存款利率，但目前这一收益率远远高于大部分银行。

  租金收益率最低的5个城市分别为厦门（1.1%）、深圳（1.4%）、三亚（1.5%）、青岛（1.5%）和福州（1.6%），这些城市的房价水平远超租金水平，并且近几年房价涨幅远大于租金涨幅。尤其是厦门，本轮周期房价涨幅巨大，租金涨幅远小于房价涨幅，因此租金收益率从2016年二季度来一直维持在50城中最低水平。

  从四季度全国50个典型城市租金收益率的环比涨幅情况来看，烟台（23%）、贵阳（18%）、赣州（17%）、锦州（15%）和牡丹江（13%）五个城市涨幅最大。如果对比三季度的城市排名可以发现，四季度这些排名靠前的城市整体增幅明显更大，这主要是因为四季度这些三线城市房价下跌明显。

  跌幅最大的5个城市分别为韶关（-12%）、广州（-8%）、大理（-6%）、厦门（-6%）和天津（-5%）。广州、厦门和天津为一二线城市，这3个城市基本表现为房租下跌但房价上涨，其中房价上涨的影响更大。韶关和大理为三四线城市，同样表现为房租下跌且房价上涨，但不同的是，房租下跌的影响更大，比较可能是因为这些城市经济基本面较弱，居民消费能力不足以支撑较高的租金水平。

  此外，如果对四季度全国50个典型城市租金收益率的同比涨幅进行排序，涨幅较大的城市分别为锦州（17%）、烟台（12%），杭州、福州、石家庄、济南和牡丹江涨幅均为8%。同比跌幅最大的5个城市为西宁（-21%）、三亚（-21%）、银川（-18%）、广州（-16%）和韶关（-15%）。