给我二十年，房价回到十年前。这不是一个惊人的标题，这是一个理性的分析。各位看官别急，下面我们为大家一一道来。

成家立业是中国人的传统，大学毕业的年轻人找到工作后第一件事情便是买房，既是结婚的需要，也是立业的需要，当然也是丈母娘的需要。由于楼市二十年市场化发展后，房价的上涨让持有房子的人财富倍增。这也促使买房的行为提前进行，以便于赚得更多的财富。

根据贝壳研究院发布的“全国购房者调查报告”中的数据显示，当前购房者平均年龄为29.5岁，和欧美发达国家比较，提前了超过10年时间，而且买房的年龄越来越年轻化。万通控股董事长冯仑接受采访时表示,中国人买房年龄偏低,购买第一套房的平均年龄已低至27岁。

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买房需求高峰叠加棚改及去库存政策，促使本轮房价超预期的大涨。

今天的主题是给我二十年，房价回到十年前。那么，要回答二十年后的房价如何，就得看二十年后谁来买房，有多少人来买房。从公开的数据，我们发现，当前平均买房年龄在27至29.5岁之间，也就是现在的小学生就是20年后的买房主力，现在的小学生数量决定当时的房屋成交量，也决定当时的房价。

根据教育部发布的最新数据“全国教育事业发展统计公报”显示：全国共有普通小学16.18万所，，小学教学点10.14万个，在校生10339.25万人。平均每年毕业的小学生数量为1723万，与1990年至2000年之间的小学生人数比较，每年减少360万人，降幅17.6%。

小学在校生数量与净入学率

从上图可以发现，1978年至2000年是小学生在校数量的高峰期，随后快速下滑，跌至谷底。从2010年开始基本稳定。我们把本轮买房高峰，也就是房价上涨的高峰进比较，发现，2016年至2018年这三年房价上涨及成交的高峰正好对应20年前在校小学生的高峰，即1990至1995年之间。这一批小学生在2016年开始进入结婚高峰期，也就进入了买房高峰期。由于前期房地产供应并没有考虑这些因素，供应不足，再叠加棚改、去库存两大政策的助力，致使供小于求，促成了本轮房价的快速上涨。

2020年至2027年，买房的高峰已经被透支。

在房价过程之中，限购及限售政策的出台，二手房不能及时流向市场 ，在全民买房赚钱的思想下，部分本来没有买房需求的家庭投资房地产。很多家庭提前为家中读初中或小学的小孩提前买房。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告显示，新成交的商品房中，第二套房及三套占比为69.3%。这充分表明，买房的需求已经提前透支。

按在校小学生人数最后一个高点2000年来看，房地产的成交量按现有的情况本来有机会稳定至2027年截止。但是，从近三年，新购房中69.3%为二套房或三套房来看，购买需求透支严重。在房住不炒的定位之下，在住房回归居住功能之时，买房的需求会迅速下降。我们分析，现在的新房成交量不可能维持，买房的需求量今年开始以不低于5个百分点的速度下滑。由于放开落户政策后，人口流向有产业竞争力的城市。少数城市房价有机会稳定或略有上涨，大部分城市房价进入稳中有跌的状态。房价分化从今年开始加剧。一大部分人买房持有就亏钱的时代正在到来。

20年后即2040年，买房需求减半，房价回到十年前。

住房失去金融属性，回归居住，在20年后没有丝毫怀疑。从现在的小学生就是20年后的买房主力来看，当前年均毕业小学生数量为1723万，按两人一套住房来计算，每年需要商品房约861.5万套，与现在年均成交量1600万套比较，降幅约46.2%。如果减去继承的房屋及父母提前为其购买的房屋消耗，再考虑市场上二手房的库存量，真实的年新建商品房需求不会超过500万套。

再补充一个数据，去年新生儿数量不超过1200万，也就是说，买房的需求高峰再也不会回来。

大家可以想象一下，现在的年均成交量1600万套跌至500万套，房价能稳住多少？如果房企不能很好的掩藏在校人数与购房的关系，房价很可能回到十年前。如果要找一个历史来对标的话，日本的房价不是至今没有回到30年前的高点吗？所以，给我们二十年时间的观察，房价回到十年前，不是一句玩笑。那将会是事实。

看到这个数据，作为房地产开发商的你，作为炒房人的你，有没有“夜不能寐”的感觉。我认为，是有的。

现在可以倒计时了吗？欢迎讨论。