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今年南京新房成交近8万套,明年房价怎么走?

地产锐评   |   2020-01-09 02:00:38   |   作者:
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临近年底,南京楼市的整体数据陆续出炉。今年南京新房成交量如何?对买房人有何意义?今天,马乐乐和陈竹君就带着大家,对年底开盘情况进行一次全面的梳理。

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陈竹君:临近年底,南京楼市的整体数据陆续出炉。南京网上房地产,截至目前,今年南京新房成交量大约7.9万套,比2018年相比,上涨了13%。从开盘来看,还有新房供应量不断增加,全年南京新房有望突破8万套。

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来源:南京网上房地产

马乐乐:8万套的数量,还是比较热的情况。一般情况,南京新房成交区间在6万-10万套。接近10万套,就过热;6万套左右,又比较冷。8万套的数据,基本是80分往上的阶段,比较热。

陈竹君:来看看每个板块的情况,对买房人2020年的置业还有指导作用的。最典型冷热不均的,就是江北。

马乐乐:对,江北是典型的冷热不均,核心区吃肉、有的区域只能喝汤,还有的板块瑟瑟发抖,连汤都没有。

陈竹君:今年核心区比较火的就是已经收官的江与城、中海左岸澜庭,还有刚拿到销许的风华国际,每次开盘成绩都不错,是江北的“流量担当”。核心区后期会有楼盘接棒,比较火的江畔都会上城,还有今天拿到销许的润辰府|悦辰府。

江畔都会上城的报名人数5915组,共492套房源,中签率8.3%,首开2、3、5和6号楼,主力户型为89、108、129和140平,精装销许均价30500元/平。


马乐乐:江畔都会上城与润辰府|悦辰府是后期核心区比较亮眼的楼盘。我有很多朋友去摇号报名江畔都会上城了,很多是之前没有买到江与城的。没想到江畔都会上城开盘这么早,之前释放的消息很可能是月底或者明年初,从现在的速度来看,是“飙车”开盘了。这个项目看点比较多:

第一是地段,这个项目除了核心区之外,还是中央商务区和自贸区。项目对面就是雅居乐滨江国际,是核心区比较早、质量和品质都不错的楼盘,隔壁是南京一中江北新区分校,是目前核心区生活氛围比较成熟的区域。


第二是交通,距离江畔都会上城比较近的地铁站是地铁10号线浦口万汇城站和临江站。11号线是江北的大动脉,10号线连接河西和主城再加上长江隧道,从交通上看,江畔都会上城的出行很便利。

第三,就是户型,比较均衡,比如说89平的三房一卫,108和129平的户型做到了三房两卫,还有140平的四房两卫。而且精装修也很实用,新风系统+地暖+中央空调,还有净水设备,爱迪士、日立、科勒等品牌也有档次,整体装修很实用居家。

陈竹君:对,这个项目89平的户型,是核心区投资门槛比较低的产品了。

马乐乐:对。这个项目与江与城还有一点不同。这个项目比较特殊,除了住宅之外,还引进了山姆会员超市,是比较高端的超市。

还有一点就很明显了。为什么大家都去摇号核心区,就是因为倒挂。正荣润江城和润锦城领跑核心区的二手房价相比,这个项目还是有明显倒挂的,冲着一二手房倒挂的优势去买江畔都会上城,不会错。

陈竹君:除了江畔都会上城,还有润辰府|悦辰府也拿到了销许,大家都可以报名摇号试试。除了核心区之外,雨山路、老山、白马路的楼盘,都不是很好卖,就跟昨天的土拍一样,冷热不均。

马乐乐:禄口的房子都卖不动了,还要卖地,只有国资去托底了。等到市场转暖的时候,再开发或者再转让。


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陈竹君:现在来看看城南,也分的比较细,比方说软件谷、岱山、中央科创生活区等子板块。今年的上市量也不少,比如翡翠天际、绿城深蓝,推一次光一次;还有大名城紫金九号,首开也卖完了。


后期还有电建洺悦华府、世茂璀璨睿湾、石林云城等等,都有房子卖,这里现在叫河西南岸。


马乐乐:河西南岸跟中央科创生活区,是一个地方。中央科创生活区的概念是世茂提出来的,这个区域有一个认知的过程。第一,是不是真的有在这里买房的刚硬需求?第二,怎么用动态的眼光去看这里。


我当时提出来的概念是“金融科创环”,这个区域的对面就是河西南、鱼嘴商务区,一旦岱山东路北延打通,到河西就非常方便。河西中偏南是南京的金融中心,这个区域的东北方向就是卖一次光一次的软件谷,在这个环状的区域,是南京就业高收入人群的区域,所以这个区域3万上下的房价是可以得到支撑的。


目前这里的价值还没有释放出来,因为它与河西、铁心桥、软件谷的路网还没有打通,一旦打通,就是“蝶变”,有产业、人口支撑,房价没有问题,只是需要用动态的眼光去看。世茂璀璨睿湾、电建洺悦华府和和峰南岸,单价3万,总价段也很合理,在这种情况下,是可以得到支撑的,而且后期还有利好不断释放。


第一刚需、第二首改,第三区域改善,去买的话问题不大。


陈竹君:目前世茂璀璨睿湾还有少量95和117平的房源,精装修标准也比较高。对比下来,世茂的配置比较均好。

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陈竹君:其实江宁的供应量比较大。上秦淮板块卖得不错,科学园的都会四季也是开盘就卖光。


马乐乐:所以发现一个明显的趋势,改善区域的改善盘,都很好卖;但刚需板块,比如说禄口,因为供应量过大或者其他问题,并不是那么好卖。


陈竹君:红豆香江华庭从11月首开120套新房,至今只卖了10套、去化一成。


马乐乐:在区域内,品牌比较弱。


陈竹君:再来看看仙林,一直卖得不错。


马乐乐:仙林是南京人比较认可的区域,再加上学区的概念和利好。仙林今年的供货主力是青龙地铁小镇,销售都不是问题,仙林本身就有很多的改善和投资需求,开发商在青龙地铁小镇也尝到了甜头,后期房价应该会稳中有升。


陈竹君:高淳和溧水距离不远,溧水频频曝出千人抢房,现在跟大家说说高淳的2019,住宅成交是稳步增长、楼盘活跃度增加,今年1-11月,有15家楼盘申请64次销许、上市房源5369套,土地供应也在加大。低总价、高品质的楼盘被认可,高淳当地改善比较多。



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陈竹君:2020年怎么买房?给个建议吧!


马乐乐:从2019年底的市场表现来看,房地产政策已经在2019年触底了。最近的高层政策也提出了“一城一策”可适当扩大,在这个提法出现之后,我们可以发现广东的很多城市开始跟进了,出现了微调,包括江苏在内也有城市略有松动,这样是比较合理的。


在过去3年,很多城市跟风一刀切,出台了严厉的政策。但市场发生变化后,很多城市与城市、区域与区域之间的热度不一样,所以“一城一策”会成为2020年的主要基调,2020年会有稍微的“暖意”出现。


稳地价、稳房价、稳预期,在2019年底已经实现了。比方说,市场上的倒挂盘几乎被“消灭”光了。价格和价值比较接近,会成为明年的主流。


2020年,南京的成交量可能会有所下滑和放缓,但价格上会有所提升,特别是2019年表现比较好的改善板块,比如说河西、仙林、鼓楼滨江、核心区,会在原有限价的基础上,进行松动。


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