刚刚过去的2019年，国内房地产市场走势如何？整体房价是涨是跌？南京楼市有哪些结构性问题需要警惕？在1月2日举行的“正心筑善·行稳致远 2019南京房地产格局高峰论坛”上，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，尽管国内多城销售势头看好，但是土地购置面积却在下降，这一反常现象值得警惕。

去年国内多数城市房价涨约5%

由365淘房和网尚研究机构主办的这次论坛上，邓郁松在《2020房地产市场形势与全年楼市展望》的主题演讲中开门见山，他指出2019年前11个月的销售成绩终于转正，且过去三年的销售创下新高。2018年下半年特别是第四季度，国内房地产市场曾出现过一段低迷时期，就整体而言，今年楼市出现了“小阳春”。

从国内信贷市场的角度上看，2019年总体呈上行的趋势，不管是放款的时间还是其他环节，去年整体信贷环境较好，这也是2019年销售情况保持较高水平的重要原因。而房价的总体涨幅比2018年要低，2019年大多数城市的总体涨幅在5%上下，从涨幅来看相对平稳，一线城市的涨幅要更低一些。

土地交易面积下降需警惕

从商品住宅的待售情况来看，邓郁松指出，南京楼市处于2015年以来的较低水平，去库存取得了不错的成效，新开工项目继续保持较快的增长幅度。之前曾出现过两个高峰，一个是2011年，一个是2013年，而最近两年的新开工面积保持近10%的增长幅度。

“如果销售行情不错，土地购置面积应该是增加的，”邓郁松表示，但是实际情况并非如此。尽管销售量和新开工面积表现不错，但是土地购置却在往下走，表明开发企业对未来的市场情况不是很乐观，尤其是2019年的销售水平还处在高位的情况下，土地购置呈现下降趋势，这是之前从来没有出现过的情况，这个指标非常值得警惕。

长效机制究竟应如何确立？

如何避免短期政策导致市场大起大落？什么样的长效管理机制才能促进房地产市场健康发展？邓郁松表示，不同的城市房地产发展水平差异很大，怎样充分授予地方政府相应的授权，对整个市场健康发展是至关重要的。他还强调，建立长效机制应重视三个方面：完善信息的监测体系、完善金融政策、土地与规划的问题。

“从全球范围来看，只要一个国家或者一个城市处理好金融政策与土地规划政策的关系，基本上市场会相对比较平稳；如果处理不好，无论其他政策做得再好，市场都会存在很大的波动或者出现风险。”邓郁松表示，研究发现，国外发达的经济体在实现了户均一套房时，楼市将从以往的供不应求过渡到供求平衡。

（记者 马祚波）