2020年，房地产市场可能没有“小阳春”。

  12月27日，中国社科院财经战略研究院发布的新一期《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称《报告》）指出，核心城市房价继续小幅下调，明年楼市“小阳春”或难以再现。2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低；如果一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。

  对此，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，主要是政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低。

  明年楼市为何难现“小阳春”？

  邹琳华指出，“2018年的小阳春有一定的市场炒作因素，其核心是政策走势不明朗。”

  《报告》指出，2019年之所以出现“小阳春”，主要基于一方面2018年第四季度核心城市房价出现较快下滑，市场累积了一定的反弹动能；另一方面2019年初住房调控政策进入真空期，市场各方乐观推测调控政策可能转向。

  但今年这两项条件均发生较大变化。2019年12月中央经济工作会议明确定调2020房地产政策，会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。

  2019年全年房价走势稳中有降，第四季度并未出现大幅下调。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，今年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

  《报告》分析指出，市场累积的反弹动能也很小，2020年初房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

  “政策走势相对明确，炒作空间就小了。”邹琳华总结说。

  一线城市“稳房价”难度或加大

  自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化。深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。

  《报告》指出，在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其他一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。本次深圳房价再度率先上涨，对其他一线城市的房价预期具有一定的正向影响，如果涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步会传导至其他一线城市。一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

  根据《报告》，二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间，还远未进入有价无市的“冰冻区”。

  在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四线城市房价稳中有降，但部分城市房价波动性相对仍较大。

  纬房指数监测显示，二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房负担也有所减轻；环京房地产市场仍然平稳，11月份，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

  青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%；重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

  但仍有部分城市波动较大，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上，其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势初步得到控制。

  此类城市如何进一步促进市场回归理性？《报告》建议，进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾；探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度，稳定居民房价预期，避免购房者因房价上涨集中入市；进一步推进租购房同权，因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策，逐步建立租购并举的市场体系。

  核心城市住房租金继续下跌

  反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后，11月租金继续较快下跌。

  今年11月，核心城市住房租金指数为101.67，环比下跌1.35%，同比下跌1.08%。2018年同期，核心城市住房租金也有类似的下降走势，但2019年租房市场景气度总体低于2018年。由于11月属于租房市场淡季，住房租金较快下跌总体属于季节性波动，同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

  一线城市尽管短期租金全部下跌，但总体向上趋势仍然没有改变。一线城市纬房租金指数显示，11月4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。其中北京环比下跌1.5%，深圳环比下跌1.6%。

  但从近两年的租金走势看，剔除季节性波动，一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。如果与2018年1月相比，深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位，北京上涨了2.86%居一线城市末位。