2019年收官大战在即，中指研究院将发布《2019中国房地产企业销售百亿排行榜》，敬请关注！

2019年，房地产行业继续围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标因城施策，促进市场平稳发展。万科坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的发展战略，业绩表现稳健，各项业务实现良性有序发展。

01

销售：业绩稳健，保持良好态势

图：2019年1-11月万科销售业绩情况

数据来源：企业公布，CREIS中指数据，fdc.fang.com

万科销售业绩保持良好，销售额、销售面积持续增长，但增速放缓。2019年1-11月，万科累计销售额和销售面积分别为5735.3亿元和3697.4万平方米，同比分别增长5.4%和2.7%，增速明显低于2018年同期。具体来看，万科各月表现较平稳，后半年销售业绩略有下降。其中，6月的销售额单月最高，为663.9亿元，但同比仅增长1.2%；4月和5月的销售额分别为601.7亿元和579.9亿元，仅次于6月，增长率分别为43.6%和35.2%，较为亮眼。

图：2018、2019年前11月万科重点项目各城市级销售额占比（左） 2019年前11月万科超过200亿销售额城市（右）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

二线城市仍是万科销售额的重要来源。根据重点城市重点项目的监测数据，2019年万科继续深耕二线城市，二线城市销售金额占比达60.2%，一线和三四线城市销售金额占比分别为19.7%和20.1%。对比来看，2019年前11月，万科在二线城市的占比下滑4.9个百分点，一线和三四线城市销售业绩有所提高，分别提升了2.1和2.8个百分点。

从具体城市来看，深圳、上海、北京3座一线城市均贡献了超过200亿的销售金额。其他销售金额超过200亿的城市包括东莞、重庆、西安、杭州和沈阳，其中，杭州销售额超过300亿元；销售额贡献率较高城市中，除东莞外均为一二线城市。

图：万科2019年1-11月重点项目不同面积段销售业绩贡献占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，坚持面向主流客户自住需求的定位，加大中小户型占比，2019年改善类产品持续增长。根据CREIS重点项目监测数据，万科2019年1-11月，各类城市140平以下中小户型销售额占比达72.5%，始终坚持满足主流客户需求定位。分城市级来看，一线城市和三四线城市中首改类（90-140平米）产品销售额占比分别提升3.8个百分点和5.1个百分点，改善类（140-200平米）产品销售额占比分别提升1.7个百分点和4.3个百分比，其余各类产品销售额占比均有所下降；二线城市中首改类（90-140平米）产品销售额占比超过60%，提升3.1个百分点，但高端类（200平米以上）产品销售额占比亦有所上升，提升1.5个百分点。

02

策略：多渠道获取土地资源

➤新增土储：一二线为主，加大一线城市及粤港澳大湾区布局力度

图：万科2017-2019年各季度拿地情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

万科秉持稳健的投资策略，在确保成本合理的前提下，积极挖掘各类潜在的投资机会。2019年前11月，万科拿地2007.3亿元，拿地总量仍保持高位；拿地金额占销售额比为35.0%，表现积极稳健。从各季度表现来看，2019年第三季度万科拿地906.4亿元，表现亮眼，拿地金额仅次于2017年第三季度。同时，万科还积极挖掘各类潜在的投资机会，积极参与旧城改造项目，根据其半年报显示，截止2019年6月底，此类项目中万科权益建筑面积约为341.4万平方米。

图：万科2018、2019年前11月各等级城市拿地面积占比

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

万科拿地仍以一二线为主，一线城市拿地面积占比略有上升。面对经营环境的快速变化，2019年前11月，万科拿地结构占比与同期基本相同，二线和三四线城市拿地面积占比均微降1个百分点，一线城市拿地面积占比提高2个百分点。2019年，万科在一线城市单项目拿地体量均较大，如年初，万科联合体在北京通州拿地28.02万平方米，7月于广州增城区获得土地约40.95万平方米，均有效地补充了其在一线城市的土地储备。

图：万科2019年前11月拿地城市区域分布

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

万科加大在粤港澳区域布局力度。2019年前11月，长三角区域仍是万科拿地主要区域。受粤港澳大湾区政策倾斜影响，万科在这一区域拿地规模有所增长，其中珠三角区域拿地金额同比增长显著，拿地金额增长较快城市为广州、珠海等城市。

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未来：聚焦主业，多元协同

2019年，万科坚持以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，在巩固核心业务优势的基础上，积极拓展业务版图，已进入租赁住宅、商业开发和运营、物流仓储服务、标准化办公与产业园、冰雪度假、养老、教育等领域，并将主营的房地产开发及物业归为“事业群”，将商业开发等业务归为“业务线”，将产业园等归为“其他业务”。

图：万科业务体系

有效识别客户变化趋势，助推产品和服务能力升级；严守安全和质量底线，强化风险管控。2019年，万科展开了客户洞察、产品底线标准和装修标准升级等工作，通过深度访谈和调研，发掘客户真实需求，提供专业解决方案；在充分总结与沉淀过往客户反馈的基础上，完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制，牢固产品底线以避免重复犯错；通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动，持续迭代升级产品标准，为下一步产品服务升级储能蓄势。同时，万科持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系，从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控，借助外部专业力量，强化风险管控。

万科在物业领域坚持拓展服务内容，开展数字化建设，强强联合共组资产服务公司。基于巩固基本盘的原则，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑；坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。同时，万科物业还大力拓展服务内容，从业主利益出发，推出综合性的资产服务计划。

万科物业还积极开展数字化建设，以更好的响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营。万科将推动地产科技应用落地。他介绍道，万科的地产科技应用主要分为两部分内容，一部分是线下到线上，另一部分是数字到智能。其中，数字到智能方面，万科在2017年实现单点应用：引入人脸识别技术；2018年，研发智能家居、智能园区等产品；2019年，建立平台，应用AI+BIM技术，IOT+BIM等技术。

2019年，万科物业与戴德梁行共组资产服务公司，在大中华区整合商业物业及设施管理服务，将覆盖80多个大中华区城市的商业物管和设施管理的项目，管理物业项目超1000个。此举是万科在商业物业及设施管理等服务上的强强联合，以适应中国商业物业及资产管理方面的重大变化，更好把握中国城市化进程中的发展机遇。

住房租赁成为业务线最被关注的部分之一，不断提升经营质量和品牌影响力。对于万科租赁住宅业务而言，基本盘即“提升已获项目的开发效率和经营质量，提升万科租赁住宅品牌影响力”。万科坚持围绕租赁客户的痛点和需求，提升产品和服务力，截止2019年6月底，万科租赁住宅业业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率为91%。万科亦在局部城市开展万村项目探索，已改造完成的房间约2.4万间。同时，2019年，万科将从泊寓发展本身和内在的逻辑将其成立一个专门的事业部。

总结：

2019年，万科总体表现为“稳定”，一方面，万科的销售业绩表现稳健，全年销售额继续保持高位，另一方面，万科持续贯彻审慎的投资策略，全年拿地规模虽有下降，但继续聚焦主要区域拿地。35年前，万科初建，完成其第一次创业；20多年前，万科聚焦住宅开发为第二次创业；当前，万科走出舒适环境，积极从配套服务商到生活服务商的转变，正处于“第三次创业阶段”。未来，万科将坚持“收敛聚焦、巩固提升基本盘”，持续提升经营质量，推动各项业务有序发展，实现构筑第二条增长曲线的目的。