近两个月来，房地产新房销售基本呈现“量跌价稳”的状况，多数二线和低线城市商品住宅销售面积出现同比下跌。三月以来，市场是否会发生变化？  

房价似乎如北京的天气，虽然仍旧寒冷，但已有暖暖的春风拂面。链家APP显示，3月11日北京市场成交557套，贝壳指数显示，3月11日新增房887套，新增客3384人，新增带看量7395次。  

虽然北京房地产市场有回暖迹象，但银行的房贷利率仍未出现明显回调。整体利率执行情况为首套基准上浮10%，二套基准上浮20%。融360大数据研究院监测数据显示，深圳地区多家银行首套最低利率已经可以执行基准上浮8%，二套利率为基准上浮12%。  

“此次利率回调与节后业务恢复正常有一点关系，房贷业务即将迎来高峰期，银行通过回调利率可以增强竞争力，扩大市场占有率。”融360大数据研究院李唯一表示，初步预计后期会有更多银行跟进执行同幅回调，结合目前资金面及政策情况，保守估计整体利率水平可能会回调至首套基准上浮5-10%，二套基准上浮10-20%。而其他竞争较为激烈的一线城市的商业银行，在自身资金及业务情况允许的条件下，往往会参与进来，争取获得更高的市场份额占有率。  

投机炒房现象已缓解  

近两个月来，房地产新房销售基本呈现“量跌价稳”的状况，多数二线和低线城市商品住宅销售面积出现同比下跌。三月以来，市场是否会发生变化？  

3月7日，税务部门发出通知，网签时间为2019年1月1日(含)之后的，合同印花税税率由0.05%下调至0.025%；个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，原适用增值税及附加税税率5.55%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.30%；原适用增值税及附加税税率5.45%的区域，自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.25%。  

在今年的政府工作报告中，关于房地产的表述为“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”  

“2019年房地产调控政策仍将保持连续性和稳定性，2019年房地产政策不会出现会方向性变化或者有一个大的放松。”工银国际研究部分析师李兴文认为，在内地经济增长放缓，部分城市面临经济增长压力的情况下，当地政府主动进行房地产政策完善和边际放松意愿会比较强，更多房地产政策调整或在两会后出现。对于具体政策变化，限购，限贷，限价和限售等调控政策中，限售放松可以增加市场供给并为购房者提供更多的选择，因此实施放松的条件充分，其次是房贷政策的边际调整以及通过人才引进政策或者社保缴费条件进行政策的边际调整。  

李兴文进一步分析，政府工作报告中虽未提及“房住不炒”，是市场已发生一定变化。2018年政府工作报告中提到“房住不炒”是在2017年住宅销售创下历史新高，市场投资、投机气氛较浓，炒房冲动较强，房价仍旧持续上涨的情况下，在2018政府工作报告中针对性的持续强调，监管层一直以来对解决房地产过热状况的决心和目标。而从2018年四季度开始，随着市场逐渐降温，成交量开始萎缩，投资、投机、炒房现象已经有所缓解，因此基于对当前市场的判断，在政府工作报告里没有重点强调。  

因此，尽管今年政府工作报告不提“房住不炒”，李兴文认为，中央和地方政府在房地产调控政策制定过程中，防止市场出现剧烈的波动，防止投资投机炒房和防止房价过快上涨仍是一个重要调控目标，这个不会有什么变化。另外，随着房地产市场逐步降温，一些城市，特别是低线城市，在面临经济增长压力下，房地产政策的边际放松将陆续出现。  

2018年末发布的《2018中国企业家家族传承白皮书》显示，随着中国房地产市场及资本市场的变化，高净值人群中炒房者占比在降低。炒房者主要指投资房地产，拥有数套房产的财富人士。这部分人占10%，比2016年减少5个百分点。房产投资占到他们总财富的85%，现金及有价证券占比3%。  

“2019年房地产投资将有较大的下行压力。”毕马威中国发布的《2019Q1中国经济观察》认为，一方面是在缺少销售市场有效支撑的情况下，土地购置费的高增长难以延续；另一方面是政府对房地产市场严调控的总基调在2019年不会改变。可以预见国家层面难以出现鼓励房地产投资的宽松政策。但会议同时提到“因城施策，分类指导，夯实城市政府主体责任”，说明在经济遭遇下行压力的大环境下，为了实现稳增长的重要目标，会给与地方政府更多政策微调的空间，以保证房地产市场的平稳发展。  

部分高线房价或出现小幅上涨  

在今年政府工作报告中，“落实城市主体责任”旨在中央继续强调将房地产调控的主动权下放到地方，是要求未来的房地产政策调控将更多的依靠各个城市根据当地房地产市场发展状况和城市经济增长情况主动调整房地产政策并确保政策执行。而中央将主要负责监督、问责和督促的职能。  

而银行业在根据各自城市的市场变化，而制定不同的房贷利率政策。就一线城市的房贷利率而言，目前北京地区国有大行整体利率执行情况为首套基准上浮10%，二套基准上浮20%。深圳地区多家银行首套最低利率已经可以执行基准上浮8%，二套利率为基准上浮12%。从融360大数据研究院监测的历史数据来看，一线城市房贷利率均值往往低于全国平均水平，目前存在利率优惠的城市只有上海一个。后期一线城市的利率变化调整情况可能会出现地区性的差异，趋势上整体出现回调的可能性较大。在一城一策的政策导向下，各城市回调利率的幅度必然不尽相同。一线城市银行竞争激烈，出现跟进回调利率的可能性大。  

“价格上讲，我们认为未来几个月仍将保持稳定，这也符合各城市政府的房地产调控的目标，但部分高线城市由于具备比较强购房需求从而导致房价存在上涨压力，房价或出现小幅上涨。”李兴文认为未来几个月的房地产销售由于去年同期的高基数效应，在大多数时间将呈现同比下滑的情况。但随着流动性的宽松，房贷利率的回调，以及各个城市对于房地产调控政策的边际放松，市场情绪将在2季度后半段或者3季度出现一定程度上回暖，导致销量逐步增长。  

居民杠杆率已接近“危险” 

北京大学国家发展研究院副院长黄益平近日在接受经济观察报首席记者采访时表示，“我们最近做了一项研究，发现所有杠杆当中，居民杠杆最‘危险’，近年的增长也最快……”  

当前中国居民杠杆率是多少？国际清算银行公布了2018年2季度的中国居民杠杆率数据，最新的是，为50.3%。中国社科院国家资产负债表研究中心2017年之前公布年度的居民杠杆率，2017年开始按季度发布，最新是2018年3季度的52.2%。  

在十三届全国人大二次会议新闻中心3月10日上午举行记者会，中国人民银行行长易纲在回答记者采访时表示，“有效稳定宏观杠杆率，管好社会总信用和货币的总闸门，把握好稳增长和防风险之间的关系，实现了广义货币M2和社会融资规模增速与GDP的名义增速大体上相匹配。2018年末，我国宏观杠杆率总水平为249.4%，比2017年末下降了1.5个百分点。”  

“我国家庭总资产中住房资产占比高达77.7%，远高于美国的34.6%。”广发银行联合西南财经大学发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，较高的房产比例吸收了家庭过多的流动性，挤压了家庭的金融资产配置。金融资产在家庭总资产中占比仅为11.8%，在美国这一比例为42.6%。由于家庭资产集中于房产，一旦房地产市场的任何波动，都将引起家庭财富的巨大变化。  

因此，房地产市场的变化不仅影响着银行贷款的资产质量，更决定着居民财富的变化。近日，中国人民银行成都分行行长、党委书记，国家外汇管理局四川省分局局长周晓强，在接受中国房地产报记者采访谈到房地产发展时表示，房地产价格也不能大跌，它是老百姓的资产，银行信贷资产。大跌老百姓受不了，银行也承受不了，但绝对不能无休止地涨下去。所以，去年中央经济工作会议提出要稳房市就是这个意思。