今年以来，监管层多次针对房地产融资表态，并发布多个文件收紧房企融资渠道等问题。12月以来，监管层仍在继续表态。12月1日，央行行长易纲发表文章称，要加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。12月13日召开的银保监会会议提出，要完善房地产融资统计和监测体系。

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　　对此，第一太平戴维斯华东区估价部高级董事及主管蒋岚雷在接受《上海金融报》记者专访时表示，“易纲行长提出的‘对房地产融资进行逆周期调节’，是对房地产金融市场的定调。根据近期监管层提出的‘稳地价、稳房价、稳预期’、‘保持房地产金融政策的连续性、稳定性’、‘房住不炒’、‘因城施策’等基本原则，短期内系统性放松房地产融资政策的可能性较小。从这点来看，‘房地产融资逆周期调节’着重在于防范金融风险及泡沫化，不希望房企继续加杠杆，而是引导房企更多依赖自有资金和销售回款内生增长。”

　　“可以看到的是，今年前三季度，即使经济承压，房地产调控整体并未放松，折射出各界对高房价容忍度的下降及对较多资源流向地产领域的担忧，供应端房企融资环境仍在继续收缩。”蒋岚雷表示，“自2017年以来，金融监管部门不断加强对金融机构的监管，房企常规融资已进入‘强监管’环境，金融机构对房企融资的要求趋严。例如，银行和信托放贷要求更严，只做满足“432”(四证、资本金比例30％、二级资质)的开发贷、地产私募备案受到监管、保险资金不允许投资住宅项目等(住房租赁市场除外，2018年五大银行向住房租赁领域合计提供意向性授信规模超万亿元，银行信贷对租赁地产项目保持宽松和倾斜)。2019年，房地产政策坚持‘房住不炒’，房地产行业的融资渠道继续收紧，尤其是一季度以来宏观杠杆率再创新高，以及部分热点城市楼市出现过热征兆(2018年末房企资产负债率不断上行，达到79.7％，较2017年提升1.6个百分点，达到2005年以来的最高点)，监管层持续对房地产行业融资监管加码。预计明年‘房住不炒’主基调不变，在房地产融资进行逆周期调节的背景下，融资环境放松的可能性不大。”

　　蒋岚雷进一步指出，目前来看，房企融资主要有几个渠道。“一是银行贷款，这是房企融资最稳定和成本最低的融资渠道之一。但在强监管下，银行贷款持续收紧，银行信贷将逐步向负债规模和财务杠杆可控、偿债能力强、资信优良的国有或上市房企集中。二是非标债权，包括信托计划、保险债权(股权)投资计划、基金子公司或券商资管计划等，融资成本高于银行贷款，但优势在于结构较为灵活、可根据地产开发的各阶段设计相应的融资方案，资金使用便利、选择面广、数额大，一直也是房企最为依赖的融资手段之一。但在强监管下，该类目的融资条件也趋于严苛。”蒋岚雷表示，“三是发行债券，主要包括境内发债和境外发债两种。房企发债的主要优势是成本较低，不需要土地抵押、期限长、资金用途灵活等。但随着政策收紧，债市回落，企业发债成本上升，对主体资质要求严苛，对中小房企影响较大。海外发债同样受到政策调控。目前，债权融资是收紧最为明显的部分。”

　　“第四，房企可通过资本市场进行股权融资(IPO、增发、配资)，其优势在于资金用途相对灵活，可有效降低企业资产负债率，同时通过直接扩大净资产进一步提升企业加杠杆的空间，且上市后有利于企业拓宽融资渠道。第五，资产证券化也是选择之一，发起人将自身持有的基础资产‘真实出售’给SPV(特殊目的实体)，能够实现风险隔离、不受净资产40％的限制且满足中小企业主体的需求，而且通过信用增级，ABS产品能够吸引更多投资者，同时降低发行成本。第六是私募房地产股权基金，以有限合伙企业为主，GP(股权投资基金的管理机构或自然人)负责基金所有资产管理和运作，优点是募集资金投向较为宽松，缺点是资金成本较高。”蒋岚雷称。