今天，世邦魏理仕对媒体表示，经历近10年的高速发展，2019年，商业地产进入全面调整阶段，从一线城市到二线城市全线面临供过于求的局面。“商业地产全面从业主市场转变成租户市场。”

租金下跌 商业地产“思变”

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚称，2019年，面对全球经济增速放缓、中美贸易谈判陷入拉锯以及其他各种不确定因素，企业的扩张信心和决策被抑制，对于扩张保持谨慎态度，商业地产的新租和扩租数量回落，吸纳收紧，租金下跌。

其中，就写字楼市场而言，2019年，全国优质写字楼市场表现出需求整体放缓、供应高峰持续、租金下行压力加大三大特征。

从数据看，今年前三季度，全国优质写字楼市场累计吸纳量同比下降44%；全国17个城市中有15个城市租金下行，深圳、华中和华北的二线城市下降幅度较大，仅有成都和南京持平。今年第三季度，全国平均租金出现了2010年以来的最大跌幅，季度环比为-0.6%。但值得关注的是，北上广深的优质写字楼表现出了特别的“韧性”。

黄蔚分析称，也正因此，商业地产各个业态的租户和业主开始“思变”，包括旧改、跨界、灵动办公以及联合办公和地产科技的试水。“思变潮开始不同程度地影响商业地产的运营模式。”

零售物业市场将迎“Z世代”

世邦魏理仕指出，随着“Z世代”进入消费市场，将打开消费者的新局面，从而为零售物业市场带来新的变化。

“Z世代”指的是1998年到2010年出生的人群。他们的消费关键词包括：享乐主义、身心健康、移动科技一代、乐于分享评论、体验至上、夜猫子。预计到2020年底，1.5亿的“Z世代”将贡献整体消费的40%。

黄蔚表示，2019年，全国优质零售物业市场整体企稳，随着消费需求分化显现，以“80后”和“90后”为代表的年轻一代撑起了中国奢侈品市场的半壁江山，分别贡献了中国奢侈品总消费的56%和23%。

而到2020年，随着“Z世代”进入消费市场，将打开消费者的新局面。从需求面看，全渠道模式仍将是未来零售发展的主要趋势，各品牌、业态将呈现多元化发展。从供应面看，2020年预计将有700万-800万平方米的新项目入市，零售将是老城区旧改的主要业态。