自中央定调“房住不炒”，不把房地产当作短期刺激经济的手段以来，关于房价处于改变临界点的声音不绝于耳，市场相信在以科技为主导的“新经济”逐步腾飞的情况下，中国经济将摆脱对房地产的依赖，居民资产配置也会更加倾向于股市，地产行业前景被普遍看衰。2019年前十一个月，A股房地产行业整体涨幅仅为14%左右，表现跑输沪深300指数。那么，在这么房地产调控政策微妙的当下，地产股还有投资的价值吗？

但事实上，房地产的韧劲远超市场预期。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资表现相当稳定，近年来一直保持10%左右的增幅，缓解了制造业和基础设施投资增速放缓给经济带来的冲击。房地产累计销售面积年末发力，于10月份开始逆转向上，已连续两月录得正增长。而聚焦全民关注的住宅价格一直平稳甚至局部升温，一线城市价格环比重拾涨势。上市房地产公司前三季度净利润继续以两位数的水平增长，表现远好于绝大多数行业。这些迹象，似乎使得任何看空地产的预测都显得苍白无力。

因此，房地产到底处于哪个阶段，成为一个永远充满争议而又高度不确定性的话题。一方面，自秦汉时期就成为“富贵之本”的房地产，对中国经济和居民财富积累影响深远。

另一方面，人们也越来越相信过去造成房地产只涨不跌神话的因素正发生转变。货币增量已从超发转为适度，从 2007 年到2018 年，广义货币年均增速为 15%，远超名义GDP义增速。目前这一增速已下滑至8%左右，与名义GDP增速基本持平。人口与城镇化红利正在消退，特别是随着劳动适龄人口自2012年开始萎缩，对刚需房的需求可能会存在长期下滑趋势。同时，过去二十年里，商品房累计销售面积已达到约170亿平方米，相当于每个城镇家庭户拥有60平方米的房子。巨大的商品房存量，叠加由此引发的沉重债务和价格泡沫，都使得房地产的未来走势难言乐观。

资产需要持续增值，房地产未来看上去不那么美妙，为寻求多元化，居民需要减持房产。不过，一旦需求减弱，再加上持续的抛售行为，可能意味着房价需要大幅下跌才能平衡供需，这对宏观经济和财富保值来说，又是一个潜在的风险。

这种看似矛盾的情况，也对政策层面带来了较大的干扰。尽管“房住不炒”仍然是政策主基调，但至少从2019年末的中央经济工作会议上来看，政府还在权衡打击房地产与稳定增长之间的关系，传递出来的政策导向也并不明确，在语调上似乎对房地产略有边际宽松的倾向。例如，“不把房地产当作短期刺激经济的手段”这句话，已从本次中央经济工作会议的公告中消失。

回到资本市场，市场正在逐步相信，经济需要稳定，半导体、5G等新兴产业短期内还无法形成新的增长点；股市波动太大且牛市暂时无望，居民资产配置转移将会是个非常缓慢而渐进的过程。故而对于房地产来说，任何试图通过大幅放松地产刺激经济、使得房价重现过往涨幅的努力都无济于事；但任何收紧房地产政策、指望房价大幅下跌的预期也同样无望。

既然针对房地产无法制定长期稳定的策略，那把焦点转向流动性较好的短期交易也未尝不可。因前景饱受质疑，房地产股票估值被压抑很久，以市盈率衡量，整个地产板块的估值已回落至十年最低水平。优质地产公司尽管财务表现非常稳健，但估值始终偏低。例如，万科每股收益常年保持20%以上的增速，而市盈率却已跌至十年最低20%范围内。随着市场重新审视房地产的定位及韧性，横盘已久的地产股重新获得青睐，截至12月17日，房地产指数5日涨跌幅接近4.5%，相对于大盘获得近1个百分点的收益。

笔者认为，只要价格足够便宜，估值相对合理，优质地产股从来不缺少追逐者。当市场情绪稳定甚至逐步升温、从卖家变为买家之际，这些地产股的转机还能得以持续。

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