发债动作频频，融资总量攀升，近期房企再度掀起发债热潮。而在这新一轮融资热潮中，中小房企的尴尬处境与竞争压力也逐渐显露出来。

统计数据显示，2019年1月融资总额呈现上升态势，环比增长91.8%。尽管2月融资总额骤然下滑，但受访证券人士指出，目前房企融资整体处于放开状态，2月融资总额下滑是受到春节因素影响。

需要注意的是，市场集中度不断走高的形势下，中小房企承受竞争高压。近来，中小房企的融资动作同样来势不小，但对比大型房企，金额、成本等方面处于劣势地位。受访业内人士分析，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，融资压力相对较大，融资额度受到限制，融资成本也比较高。

房企境内外发债总量大增

据克而瑞统计数据，在2019年1月份，房企的境内外发债总量大幅增加，环比上升91.8%至1095.79亿元。其中，境外债发行占比最大为67.6%，发行规模为740.4亿元，环比增加了141.9%。公司债发行规模则有所下降，相比上个月创两年来新高的220.2亿元，1月公司债发行额为178.4亿元，环比减少了19%。

需要注意的是，房企发债总额在2019年1月虽然上升，但融资成本仍处于高位。1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。而境外债融资成本维持高位，达到7.86%，环比增加了0.32个百分点，使得整体的融资成本依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。

不过，房企融资总额近期上扬的情况很快发生了转变。2019年2月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资总额共计552.88亿元，环比1月的881.01亿元大幅下降37.25%。

40家典型上市房企中，2月债权融资额为551.94亿元，占房企融资总量的99.83%，环比下降37.31%。具体来看，发行公司债363.25亿元，占比65.7%，环比上月的512.62亿元下降29.14%；中期票据53.52亿元，占比9.68%，环比下降22.09%；境内银行贷款融资额度44.74亿元，占比8.09%，环比下降幅度达47.76%。

需要注意的是，房企不断加大融资力度的背后，是将要到来的偿债高峰。事实上，偿债是不少房企近期融资的主要目的。中信建投相关研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年里，房地产债到期偿还金额呈现走高态势，2021年则是最高峰，2019~2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

对于房企融资环境，国泰君安国际研究员刘斐凡告诉《中国经营报》记者：“目前房企融资整体处于放开状态，融资难度并不大，符合要求通常都能获得融资。二月融资总量下滑，是因为有春节这个因素干扰。”

当下，房企融资形势并不明朗，近期举行的2019年人民银行金融市场工作会议明确提到，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

融资能力分化

在这一轮融资热潮中，中小房企的发债动作亦是频繁不断，但相比头部房企而言，融资压力较为明显。

刘斐凡指出，对比大型房企，中小房企的业务稳定性、盈利能力、资产质量都要差一些，因此会影响到自身的融资能力。

近期，力高集团发行2020年到期的2.5亿美元优先票据，用于为若干现有债务再融资以及其他一般公司用途，而年利率则为13.5%，远高于行业平均水平。在较早前的2018年11月，力高集团发行2020年到期的2亿美元优先票据，年利率也是高达11%。

明发集团近年海外发债利率同样是居高不下。2019年1月，明发集团发行2亿美元于2020年到期的债券，用于若干现有债务的再融资及一般企业用途，年利率高达15%。另外，明发集团近年几笔海外融资年利率也达11%。

除此之外，多家中小房企也在持续加大融资力度。上交所信息显示，在2019年1月和2月，融侨集团的商业资产支持专项计划以及公开发行2018年公司债券均已获得通过，拟发行金额分别为20.1亿元和20亿元。而融侨集团近期也发行了多期非公开发行公司债券，合计已逾50亿元，年利率均为7.5%，略高于上述2019年1月房企平均发债成本6.98%。

合景泰富近期多笔融资则是充满变数。近日，合景泰富发行2023年到期的3.5亿美元优先票据，年利率为7.875%。不过，在2019年1月下旬，合景泰富计划发行的“华西证券-合景泰富商业物业第一至十五期资产支持专项计划”先是处于中止状态，后来又更新为“已接收反馈意见”。记者注意到，该债券拟发行金额已从此前200亿元下调至100亿元。另外，上交所信息显示，自2019年1月15日以来，“国君-合景泰富长租公寓1号系列资产支持专项计划”目前仍处于中止状态，拟发行金额为20亿元。

为谋求扩张，中小房企近年频繁融资输血已是行业一大现象。克而瑞指出，从85家典型房企债券类融资监测的情况来看，2018年房企新增融资成本6.4%，同比2017年增加0.17个百分点。从单个企业的融资成本来看，有86%的房企融资成本较2017年全年上升，且增幅超过1个百分点的房企有44%，大部分属于扩张性以及中小型房企。

同策研究院指出，随着房企融资能力分化加剧，境内外资信良好、评级较高、财务盘面稳健和“底子好”的房企才能拿到成本较低的资金。

在接受记者采访时，同策集团首席分析师张宏伟分析，每家金融机构通常都会有白名单，而中小房企排名会比较靠后，除了销售规模的原因，还与企业运营能力、财务能力、抗风险能力等因素密切相关。张宏伟指出，在白名单排名靠后，意味着融资额度受到限制，融资成本也会相对较高。

“整体来看，中小房企融资压力是非常大的，通过各种各样的形式在资本市场进行融资，以解决自身的资金压力。”张宏伟称，现在房企发美元债券，基本上平均都是7%到8%的成本，加上通道费用就接近10%，而中小房企的融资成本通常会更高一些。

此外，资深地产专家刘忠岭向记者指出，对比大房企，中小房企首先在企业信誉和信用等级存在较大差距，所以在上市融资或通过已上市主体再融资方面存在着很大限制。

“房地产信托融资方面，对于中小房企来说，也是门槛较高。所以，中小房企的主要融资渠道仍然是银行贷款。而在银行贷款方面，中小房企由于企业信誉和信用等级较低，可抵押资产量较小，所以总的融资量受到较大限制，并且通常融资利率比大房企至少要高几个点以上。”刘忠岭表示。

市场规模之坎

在行业集中度不断上升的背景下，规模较小的劣势开始凸显。为获取更多发展空间，中小房企阵营近年掀起了一场规模竞逐赛。

据克而瑞统计数据，在过去的2018年，千亿销售规模房企已多达30家。而TOP200各梯队房企规模持续增长，销售金额集中度同比均有较大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度达26.9%，TOP20房企集中度则达到37.5%。另外，TOP50和TOP100房企的集中度上升幅度较大，分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

官方信息显示，合景泰富集团2018年累计完成总预售额655亿元，同比增长72%，此前集团高层已表态争取尽快达到千亿规模。尚未上市的融侨集团及卓越集团也在2018年初提出了三年实现千亿的计划。第三方研究机构克而瑞的数据统计显示，融侨集团和卓越集团在2018年的销售流量金额分别为553亿元、753亿元。

克而瑞认为，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，“而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。”

中国银河证券研报指出，行业集中度提升逻辑不变，龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势，获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在 2019 年中期企稳回暖，对冲三四线市场下跌风险。中小房企将加速退出市场。

张宏伟认为，在未来，市场集中度还会提升，中小房企若没有一定市场地位，在拿地、融资等方面将会处于不利位置。

值得关注的是，对于当下房企融资收缩、头部房企率先裁人、降价打折的局面，张宏伟在相关报告坦言，头部房企的率先调整可能引起行业的重新洗牌，行业预期悲观的情况下，部分中小房企可能进一步陷入资金困境，未来半年到一年，头部房企在行业下行调整周期中会迎来比较好的并购机会，尽管这并非主观造成。