12月9日，长沙市发改委印发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》（以下简称《通知》），这份长沙市商品住宅核价文件规定，商品住房价格由成本、利润、税金构成。该《通知》自2019年12月11日起执行。

  其中成本构成包括8项，即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

  利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1-4项之和为基数，平均利润率为6%-8%。税金则按国家税法和有关政策规定执行。

  《通知》指出，5类费用不得计入商品房价格，包括：住宅小区内经营性设施的建设费用；开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；各种与商品住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  此外，《通知》明确，有关费率需要变动时，由长沙市价格主管部门调整。

  影响

  商品房价格及利润将被锁定

  长沙自出台“限房价、竞地价”新政以来，挂牌土地多为“限价地”。在挂牌时就限定住宅销售价，无疑稳定了长沙楼市市场预期。

  与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被限定房屋销售价格、建设标准等，政府对开发商的开发成本和合理利润进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。

  2016年底以来，长沙市政府多次升级楼市限购、限售、限价等调控政策。规定限价商品住房的利润，促进当地房地产市场平稳健康发展。“这一调控手段能限制开发商任性涨价，政府限价让购房者享受到了政策红利，这是好事。”一位最近正在看房的市民说。

  业内人士认为，本次长沙再次明确以成本法监制商品住房价格，规定商品住房的平均利润率，这意味着未来两年内，长沙市的商品住房价格和利润基本被锁定，波动不会太大，只能随着政府的地价和开发商建筑成本的涨跌而涨跌。

  开发商的利润率也被限定在6%至8%。如果算上管理费、销售费、财务费、行政事业性收费和基金等其他成本，最终的利润率可能进一步下降。“开发商在开发建设过程中，项目地价、产品配套、设计方案、建安销售成本等均不一样，且有些成本变动大，无法核算实际决算成本。”一位不愿具名的长沙开发商表示，政府可以控制土地价格，但建筑成本等不可控因素较多，如果开发商的毛利润达不到一定比例，项目会面临一定风险，不仅现金流的压力无法缓解，也不利于企业扩张和发展。因此，要防止房企采取偷工减料方式，降低成本的行为。

  长沙一位不愿具名的开发商表示，这个政策从源头上对开发利润进行控制，应该是调控继续深化的手段之一，释放了政策依然从严的信号。政策效应必然传导到供应端，土地供需市场预计将全面承压。

  “开发商拿地意愿将明显降低，一段时间内将以存量供应为主，于行业而言，无疑是利空。新政下，开发商将不得不调整来年计划，面临新的转型和阵痛是大概率情况。”他说。

  事实上，为加强限价商品住房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业健康发展，2017年长沙市就出台了《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》由长沙市发改委公布，生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

  相关新闻

  17家房企失信被曝光，涉全装修、建筑安全事故等

  本报长沙讯12月11日，长沙市住建局曝光了一批住建领域失信行为。

  湖南盛创房地产开发有限公司、长沙市乾升实业有限公司、长沙金华康房地产开发有限公司、湖南湘邮置业有限公司、长沙市梁信置业有限公司等17家企业及杨胜奇、刘成等14名责任人被曝光。

  长沙市全装修新政实施以来，不少购房者经常投诉自己买的精装修房子开发商未按要求公开展示样板房、销售现场未按要求公示全装修第三方造价机构核算结果、一些全装修材料未按要求标明等等。

  本次被曝光企业名单中，湖南盛创房地产开发有限公司因“5#7#11#、-栋全装修未按要求公开展示样板房，销售现场未按要求公示全装修第三方造价机构的核算结果等”被曝光，并被责令整改。

  长沙市乾升实业有限公司因“其开发的乾升雅苑1#-3#、5#栋全装修未按要求公示全装修第三方造价机构的核算结果等，销售合同中部分材料未按要求标明”被曝光，并被责令整改。

  长沙金华康房地产开发有限公司、湖南湘邮置业有限公司、长沙市梁信置业有限公司、湖南慧谷实业有限责任公司因“未按时参加房地产开发企业资质核查”、“未按时报送房地产开发电子项目手册”被曝光。其信用等级评定被降级、扣分。

  湖南琴海数码股份有限公司因“施工图设计文件未经审查或者审查不合格，擅自施工”被曝光。

  湖南迅邦置业有限公司因“拒不执行相关建设主管部门及其安全生产监督机构发出的整改或停止施工通知”被曝光。

  此外，被曝光的企业还包括长沙凯拓房地产开发有限公司、湖南富瑞房地产开发有限公司、中铁大桥局集团有限公司、上海星火开发区建筑安装工程有限公司、湖南亚飞项目管理有限公司、广东重工建设监理有限公司、长沙玲豪机械设备租赁有限公司、湖南中彩荣豪建筑安装有限公司和长沙雷普建筑工程有限公司等。失信行为包括：“未按规定进行外墙装饰、内装工程的发包”“未组织竣工验收擅自交付使用”“对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除”“工程项目监理人员配备达不到规范要求或人员不到位”“出租未按规定进行定期检验检测或检验检测不合格的施工机械设备、施工机具及配件、周转材料”“未认真落实起重机械设备专项整治工作，设备维保工作不到位”“设备租赁未按要求履行验收手续”“主要负责人、项目负责人未履行安全生产管理职责”“未认真落实节后复工安全管理职责及安监机构有关工作要求”“对建设、施工以及其他有关单位违反工程质量和安全生产法律、法规及工程建设强制性标准的行为，未及时制止并书面报告相关建设主管部门或其工程质量和安全生产监督机构”“工程质量保证措施不到位，不落实或违反工程建设强制性标准，工程实物质量达不到工程建设强制性标准”等。

  被曝光的责任人包括：杨胜奇、刘成、许丰伟、刘自理、万小军、孙震宇、嵇井石、吴强、楚炳光、葛秀丽、毛嵩、俞显生、候周华和吴强。