上海易居房地产研究院近日发布的《2019年11月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，11月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，同比下降8%。其中，4个一线城市成交面积环比增长9%，同比增长29%；18个二线城市成交面积环比增长10%，同比下降7%；18个三四线城市成交面积环比下降13%，同比下降19%。

  1-11月份，40城累计成交面积同比微幅增长1%，增速比1-10月回落1个百分点。其中，一线城市累计同比增长25%，二线城市累计同比小增3%；三四线城市累计同比下降8%。

  易居研究院分析认为，临近年末部分房企由于资金面紧张和年底冲刺规模业绩，会加大推盘力度，打折促销的现象也会增多。但是在中央“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确表态下，楼市预期已经转变，虽然年末房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，明年年初成交量可能进一步下降，尤其是2018年成交火热的未调控或弱调控的三四线城市，成交量将面临较大的下降风险。

  11月40城成交量：一二线环长 三四线下降

  报告显示，2019年11月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长3%，同比下降8%。

  从各类城市表现来看：

  4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长9%，同比增长29%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。

  18个二线城市新建商品住宅成交面积环比增长10%，同比下降7%。其中：8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比增长19%，同比下降24%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降8%，同比小幅下降2%；6个其他地区的二线城市（东北及西部地区）新建商品住宅成交面积环比增长18%，同比增长10%。

  18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降13%，同比下降19%。其中：7个本轮调控较严的三四线城市（限购或限贷）新建商品住宅成交面积环比微增1%，同比下降32%；11个本轮未调控或弱调控（仅限售）的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降21%，同比下降6%。

  从后续来看，易居研究院认为一线城市由于连续两年成交量低迷，上半年已企稳反弹，但三季度以来成交量有所下滑，在目前楼市严调控和信贷不放松的背景下成交量难以连续增长；东部二线城市中苏州今年已两次升级调控政策，南京、杭州、宁波等多城三季度以来房贷利率持续上调，预计后续还会继续降温；其他地区的二线城市和三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

  40城年初累计成交面积同比增速持续小幅震荡

  报告显示，2019年1-11月份40城累计成交面积同比微幅增长1%，增速比1-10月回落1个百分点。

  与国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据对比，走势大致相近，40城曲线波动更大。在易居研究院看来，这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感，预计2019年1-11月全国新建商品住宅成交面积同比降幅依然是在0附近小幅震荡。

  分地区来看，2019年1-11月份，一线城市累计同比增长25%，二线城市累计同比小增3%；三四线城市累计同比下降8%。

  具体来看，东部二线城市累计同比增长9%，中部二线城市累计同比增长14%，其他二线城市累计同比下降8%，本轮已调控的三四线城市累计同比下降9%，本轮未调控或弱调控的三四线城市累计同比下降8%。

  从分地区的年初累计成交面积同比增速历史走势来看，一线城市2019年1月同比开始转为增长，此后增速逐渐提高，6月以来增速逐渐回落；二线城市累计同比曲线在2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅收窄，7月以来重新进入正增长；三四线城市累计同比曲线在2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄，是三类城市中唯一同比下降的。

  附：40 个典型城市

  4 个一线城市：北京、上海、广州、深圳

  18 个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波；其中东部二线城市为：苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波、厦门；中部二线城市为：郑州、武汉、长沙、南昌；其他（西部和东北地区）二线城市为：南宁、兰州、长春、成都、重庆、西安

  18 个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。其中 7 个本轮调控的三四线城市为：扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海、中山 11 个弱调控或未调控的三四线城市为：温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关

  报告来源：上海易居房地产研究院

  执 笔 人：沈昕