继10月创年内新低后，11月40家房企融资总额大幅反弹。

  根据机构统计数据显示，11月40家上市房企融资总额超过900亿元，环比增长近3倍，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

  但专家指出，11月境外融资额较大，同时部分公司依靠新股配售及出售项目股权进行融资。不过，单月再融资规模变化并不意味着房地产市场货币政策变向。

  另外，在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，未来更多城市可能在人才购房、首套房信贷支持、公积金政策等方面释放有利于稳定房地产市场的政策，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。

  11月房企融资规模仅次于年内最高点

  自10月底以来，房企融资开始回暖。根据同策研究院监测的数据显示，40家典型上市房企11月完成融资金额折合人民币共计904.36亿元，环比大幅上涨283.49%。在经历了10月份的融资冰点后重磅反弹，融资总额仅次于今年3月的年内最高点。

  具体来看，债券是主要融资渠道，40家房企11月份债权融资金额767.20亿元，环比增加2.36倍。其中，公司债融资金额203.45亿元，环比增加1.01倍。发行资产证券化产品、定向融资计划、发行永续资本证券、债权转让等方式融资267.39亿元，环比增加3.39倍。境内银行贷款融资金额98.97亿元，环比增长1.45倍。另外，信托贷款融资34.33亿元，虽然占比只有3.80%，但环比增长幅度达到113.9%。

  根据同策研究院数据，今年11月份股权融资金额大幅上升至137.17亿元，占总融资金额比重为15.17%，环比上涨17.73倍。其中，境内再融资金额为54.45亿元，占比6.02%，环比上升675.72%；港股上市房企通过海外配股方式进行融资，总金额为82.71亿元，占比9.15%，除部分房企的股票期权计划，华润置地和碧桂园进行了新股配售。

  值得注意的是，境外融资依旧强势。同策研究院数据显示，11月40家房企外币融资总额为391.44亿元，环比增加172.55%，占融资总额的43.28%。其中，美元融资总额231.49亿元人民币（32.93亿美元），占融资总额的25.60%；港元融资总额为159.95亿元人民币（178.11亿港元），占比17.69%，环比增长近21倍，主要来源于海外银团贷款与海外配股融资。

  从11月40家房企融资成本来看，在已披露的数据中，融资成本均小于8%。融资成本最低的是万科发行的最新两期中期票据，发行金额分别为4.23亿美元和3亿美元，融资成本为3.15%和3.5%。融资成本最高的是建业地产发行的于2023年到期的2亿美元优先票据，票面利率为7.9%。

  同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然11月房企融资金额大幅反弹，但房企融资难的问题依旧毋庸置疑。一方面，11月股权融资金额及占比大幅增加，多家房企进行新股配售及出售项目子公司股权进行股权融资，在债权融资渠道紧锁的情况下，股权融资成为房企不得已的选择；另一方面，境外融资依旧是房企融资的主要渠道，虽然11月外币融资总额占比有所下降，但金额仍大幅上升，环比增加172.55%，海外银团贷款重现，这也意味着境内贷款难度很大。

  “从目前非官方公布的数据看，融资规模确实大幅改善。官方数据如何还要等到月中才能看到。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师表示。不过，该分析师认为，如果按照监管方向看，融资规模飙升，特别是境外债券融资增加，意味着房企对资金的需求明显增加。“根据监管，房企境外债券融资主要是偿还旧债。”该分析师称。

  房地产再融资方向并未改变

  有房企人士透露，今年四季度以来，很多开发商加快了开发进度，对资金的需求明显加大。一方面通过再融资缓解债务压力，另一方面，加大市场销售回笼资金。而整体房地产市场融资方向并没有变向。

  不过，多数专业人士指出，房地产行业再融资方向并未改变。太平洋证券房地产行业分析师徐超认为，根据央行三季度货币政策执行报告，“下一阶段不将房地产作为短期刺激经济的手段”，坚持“因城施策”的基本原则。“我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。”徐超表示。

  12月1日，央行行长易纲在《求是》杂志上撰文称，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，按照因城施策原则，加强对房地产金融市场的宏观审慎管理，强化对房地产整体融资状况的监测，综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

  招商证券研报认为，“经济、风险、民生”是房地产政策必须考虑的三大目标，而近期经济下行压力加大的权重或在上升。4~8月份以来的政策收紧更多或是以“防风险”为出发点，针对房地产融资端的收紧几乎“全覆盖”房企各个融资渠道，也即该管住的水龙头已经被管住。近期央行调查统计司原司长盛松成“不将房地产作为短期刺激经济的刺激手段，不应与政策继续收紧划等号”的表述或代表房地产亦不能拖累经济的一些观点。在房企融资的水龙头已经被管住的背景下，行业政策在“因城施策”层面出现边际改善的概率在增加，但“房住不炒”、“稳地价，稳房价，稳预期”的大基调不会变。