每年11月，上万只的红嘴鸥，会从数千公里寒冷的贝加尔湖，长途飞至滇池越冬，“五百里滇池”对气候起着调节作用，其所在的城市昆明，被誉为“春城”。

  昆明这种得天独厚的自然条件，令其成为国内最负盛名的旅居城市，具备堪比战略核心城市的人口吸附力。旅居、养老、度假、投资型及刚需，支撑昆明楼市一路走高。来自国家统计局数据显示，10月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨1.5%，同比上涨12.5%；二手住宅价格环比上涨0.3%，同比上涨7.8%。这是昆明房价连续40个月上涨。

  土地市场同样高光。中国指数研究院数据显示，2019年1～11月，昆明共出让土地规划建筑面积3736万平方米，同比上涨65%，成为全国第一。

  有网友感慨说，昆明是最穷的“新一线城市”，5000亿元左右的GDP不如部分三线城市，但实力却可辐射南亚东南亚，这就是昆明。

  高光之余，值得指出的是，被外来房企与外来购房客户捧高的昆明，正患上严重的楼市依赖症。今年前三季度，昆明房地产开发投资同比增速高达14.7%，GDP增速为7.9%，房地产投资占GDP的比重达38.17%。

  从历史数据来看，近几年昆明的房地产开发投资都在逐年增长，其占GDP的比重基本维持在35%上下，远远高出西南地区其他省会城市。在2018年全国城市房地产依赖度排名中，昆明排第三，仅次于三亚、海口。

  同样是旅游资源富饶的省份，不同的是，海南去年就出台了严格的“全省限购”政策去地产化，昆明乃至整个云南省，在楼市调控上仍是温柔以待。

  逢地必抢

  2019年，昆明楼市出现了一种现象，几乎每个月都有土地竞拍，几乎逢拍必涨。11月的昆明，更是上演了两场土地拍卖大戏。

  11月27日，昆明高新区可口可乐老厂1宗城镇住宅用地网上拍卖，共吸引了13位竞买人争抢。历经18分钟32轮竞价，绿城旗下公司成都绿城巴蜀投资有限公司以7.86亿元总价揽入，溢价率43%，楼面价约8308元/平方米。

  更早之前，绿城多是以代建的形式进入云南市场，此次拍地是绿城首次在昆明自主拿地开发。

  在参与此次拍卖的13家房企中，除中海、美的、金地、新希望、中梁、中骏、保利等早已布局昆明的房企外，还出现了卓越、澜品投资等新面孔，昆明正迎来更多房企落子布局。

  11月11日，昆明草海片区8宗共595亩优质土地，被宝能地产旗下公司竞得，出让金额共55.45亿元。8宗地块分为2个打包地块网上拍卖，其中打包地块一成交楼面价10689～13651元/平方米；打包地块二平均楼面价高达14009元/平方米，溢价率18.7%。这是宝能地产第一次进入昆明市场。

  草海片区在售项目多为别墅、洋房等高端产品，新房均价约25000元/平方米以上，宝能拿地最高楼面价就已高达14009元/平方米，有望再次刷新区域新房均价。

  今年5月14日，西山区马街街道办事处5宗含住宅和商业用地，地块面积共计约192亩，交易起价约12.56亿元，其中一宗地块土地楼面价高达44898.28元/平方米。

  2019年以来，昆明多块土地拍卖成交，从住宅到商住都有，基本上都是高溢价成交，其背后的画面是外来大型房企入昆后的厮杀。

  打开时间周期，昆明房地产开发市场全国化由万达揭开。2002年，万达集团进入昆明，开启了全国性大开发商征战昆明的大幕。2005年，恒大进入昆明。2008年，万科入滇。之后，中海、保利、招商、龙湖、碧桂园、金地、融创等接踵而至，国内房企百强榜上的企业一个接一个落地昆明，数量已超过70家。这些外来品牌房企进一步占据昆明市场的江山，很多本土小房企被挤出市场之外。

  “还有很多开发商准备进入昆明市场，一方面看好昆明未来楼市发展；另一方面，这些房企本身有着规模扩张的诉求，在热点城市调控趋严、全国楼市下行的环境下，昆明是个不错的选择。”昆明中原研究中心总监张芷源对中国房地产报记者表示，2017年、2018年时，昆明主城区供地较多，导致现在土地越来越少，外来开发商对昆明市场期望高，竞争激烈，预计未来主城区地价会更高。很多在主城区拿不到地的开发商开始关注昆明近郊卫星城，如太平新城、呈贡等地，养老、旅居等产业的发展也吸引了不少人口的外溢。

  昆明，从最早的翠湖时代发展到现在的滇池时代，围绕滇池昆明一路向南，沿环湖路发展东城区呈贡、南城区晋宁，滇池板块出现了许多大健康、大文旅项目。可以说，昆明东西南北每个板块都有房企拿地开发，各大片区呈现一片开发热潮。

  “昆明由于政策限制较少，产品能够实现快速去化，因此房企都在进行布局，一旦有土地出让，成交状况便会比较积极。”同策咨询研究总监张宏伟分析称，但还是应该控制一下土地供应节奏，除了公开出让地块，昆明还有许多城中村改造、旧城改造项目，后续必然也会流转到土地市场，导致整个市场供应量增加，因此需要适度控制土地供应。

  房价连涨40个月

  全国楼市大面积低迷之际，昆明是50个房价上涨的城市之一。10月份昆明新建商品房价格涨幅虽比不上西宁和呼和浩特，但也排在全国第6位。而且，昆明已经历了持续40个月的房价上涨周期。

  诸葛找房最新数据显示，11月份昆明二手房市场均价达到14020元/平方米，环比上涨3.9%。虽然11月份昆明二手房市场整体出现降温态势，但供给结构中改善型及高档户型的增多给市场带入了更多的高价房源，市场均价也因此上浮。

  张芷源认为，昆明房价上涨有3个主要原因：首先，昆明是中国“一带一路”规划发展下辐射南亚、东南亚国家的城市中心，国家支持力度大，最近又有自贸区光环加持，发展潜力大。其次，云南是山地高原地形，全省面积88%以上都是山地，这种地形决定了云南只会产生昆明这种大型城市，作为单核省会城市，昆明的城市首位度较高，对全省产业、全省人口的吸附力都很强，必然导致住房需求不断增加。此外，昆明的气候适宜度假养老，这对于外省客户也是个很强的吸引力，外来住房需求仍在不断增加。

  不拼经济，不靠产业，昆明有着自身独特的地理区位优势。东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴，说的就是昆明的特有区位。这样的区位优势，加上四季如春的气候特质，昆明被外来投资客看好。

  锐理机构对昆明购房人群做过统计，2015年以本地为主，占比65%，云南省其他州市在昆买房人群占比20%，省外购房客户占15%。2016年，在昆明购房的本地人比例下降到50%，地州和省外购房人群占比25%。2017年，昆明本地购房比例跌至四成，云南省地州购房人群占比24%，省外客户占比达到36%。2018年有报道称昆明6成房子被外地客买走。

  尤其近几年，昆明吸引了不少来自北上广深等一线城市的退休养老人群和来自东三省等寒冷地区的候鸟式度假置业人群。

  2018年7月，昆明迫于房价上涨压力，出台楼市限购政策：在昆明没有住房的外地户籍成年人每人只能购买一套房。但限购对象仅限外地自然人，而非家庭，“全家总动员”成为外地投资客们的惯用手法。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国房地产报记者表示，昆明的限购对外省投资客影响较小。如果投资客真的由于某种原因离场，或多或少会对昆明的楼市有所影响，但昆明本身经济实力较强，且地理位置优越，投资客离场虽然对其楼市会造成一定打击，但长远来看仍然潜力较大。

  “去年昆明出台限购政策后，确实外省购房人群数量出现下降，但部分外来客离场后，昆明房价还是在上涨，这说明这些投资客并不非完全是在炒房，也有着自住和养老的需求，这也说明昆明楼市需求还比较充足。”张芷源表示。

  GDP依赖房地产

  卖地卖房，正成为昆明经济增长与地方财政的重要支撑力量。

  昆明市统计局数据显示，前三季度，昆明市地区生产总值3769.42亿元，同比增长7.9%，增速高于全国1.7个百分点；固定资产投资同比增长5.2%，增速比上半年提高6.6个百分点。其中房地产开发投资增长14.7%，比上半年加快4.8个百分点；工业投资增长2%；基础设施投资下降4.2%。房地产投资占固定资产投资的比重达50.7%，占GDP的比重达38.17%。

  前三季度，昆明一般公共预算收入完成482.69亿元，同比增长6.1%。其中税收收入增长7.8%，在主体税种中，土地增值税增长15.4%。昆明主城前三季度实现土地收入754.89亿元，土地收入是财政收入的1.56倍。

  2018年房地产投资依赖度排名中，昆明排全国第三，达35.3%，今年三季度进一步增至38.17%；2018年土地财政依赖度排名中，昆明排全国第八，卖地收入在财政收入中占比达96.6%，今年三季度增至156%。

  很可能，昆明正在快速沦为下一个三亚或海口。

  对于未来昆明楼市走向，无论是政府层面、开发商还是市场层面，他们都抱有较大的上涨预期。

  “受外来人口及昆明独特的旅居产品支撑，预计昆明的房地产市场不会出现大幅度降温局面，大概率量价趋稳。”陈霄说。

  “昆明房价下跌是不存在的，因为毕竟地价在不断涨，开发商不会出现大规模降价可能。未来昆明房价预计会保持稳增态势。”张芷源称。