近日，融360公布了11月全国房贷报告。融360大数据研究院监测数据显示，全国房贷利率上行趋势已经持续半年。2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨了1个基点，为相应期限贷款基础利率加点68个基点；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1个基点，为贷款基础利率加点100个基点。

  房贷利率上行趋势已持续半年

  融360大数据研究院监测数据显示，2019年11月，11个城市首套房贷款利率维持10月水平，房贷利率上涨的城市数量则相应减少，且仅有5个城市的环比涨幅在5个基点以上。

  具体到银行上，融360大数据研究院监测的35个城市533家银行分（支）行中，除停贷银行外，385家银行分（支）行的首套房贷款利率都维持10月水平，比之前增加了178家，占全部银行数量的72.23%；环比上涨和下降的银行数量都有所减少。

  11月20日，贷款基础利率第四次报价，5年期贷款基础利率水平首降，房贷利率是否会迅速跟进引起热议。融360大数据研究院分析师李万赋认为，之前受新规影响较大的城市，可能会有所下调，以消减此前房贷利率水平上调的影响。不过，对于大部分城市而言，贷款基础利率新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化，实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响，并反映在加点数上。

  苏州房贷利率进一步上涨

  2019年11月，房贷利率维持之前水平的城市数量有所增加，房贷利率上涨的城市数量则相应减少。不过，部分城市在10月下调房贷利率后，11月又有所反弹。首套房方面，15个城市房贷利率水平有所上涨，11个城市维持上月水平，东莞、武汉等9个城市有所下调。

  一线城市中，北京首套房贷利率水平保持稳定；广州略有下调，较10月下降2个基点；上海和深圳的首套房贷款利率水平变化幅度较大，环比上涨超过5个基点。上海地区的平均水平已经从10月的4.83%上涨至4.90%，不再低于全国最低下限。不过具体到上海的各家银行来看，贷款基础利率减点20个基点仍然是最主流的利率水平，与此同时，上海也有部分银行在11月将首套房贷款利率上调至5.45%。

  二线城市中，2019年11月，13个二线城市的房贷利率水平上涨。长沙、沈阳地区和全国房贷利率同步实现“六连涨”。利率破“6”的4个城市中，南宁、苏州、郑州房贷利率进一步上涨，南宁地区的首套房贷款利率涨至6.30%，环比涨幅高达14个基点，不管是利率水平还是涨幅都居全国之首；武汉地区则跌破6%，11月首套房贷款利率平均水平为5.93%。

  苏州市11月的首套房平均利率仍然高位运行，达到6.12%，上浮5个基点，位居全国第二位；在利率涨幅方面，苏州也位居全国第五位。无锡市11月的首套房平均利率为5.90%，虽然涨幅维持不变，但与6%的大关仅一步之遥，位居全国第六位。

  年前房贷利率大概率保持稳定

  根据融360监测数据，临近年底，多家银行表示信贷额度紧张，停贷银行的数量逐渐增加，预计年前将会有更多银行暂停房贷业务，并于2020年元旦后予以恢复。

  对于大部分城市而言，贷款基础利率新机制改革暂时带来的只是参考基准的变化，实际利率水平主要还是受当地调控政策的影响，并反映在加点数上。三季度央行的货币政策执行报告中再次强调，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此，在房地产调控政策不发生明显变化的前提下，预计贷款基础利率的下调不会立即反映到新增房贷的利率水平上，再加上信贷额度的紧张情况，年底前多数城市的房贷利率将保持基本平稳，短期内不受贷款基础利率刺激。长远来看，5年期贷款基础利率下调有助于降低刚需用户的住房成本，稳定房地产市场预期。

  李万赋认为，需要注意的是，具体到申请人是否可以享受到下降后的贷款利率，能享受到这波下降“红利”的是已经在银行按贷款基础利率新规签订合同但还未放款的购房用户。在银行的实际房贷业务中，房贷利率的参考基准一般都以“放款日临近贷款基础利率”为准，因此，才会有20日放款的用户，房贷利率也跟着下调了5个基点。这并不意味着11月20日之后的新用户，房贷利率都能下降5个基点。原因在于：20日当日放款的用户，其合同签订在20日之前，属于“存量合同”，加点数已经由合同固定下来，因此其首次放款利率相较签订合同时会下降5个基点。但对于11月20日后签订的新合同，银行可以改变加点数，其大框架仍然是在满足当地房贷利率下限的基础上进行调整。也就是说，如果各地自律组织制定的房贷利率下限未发生变化，贷款基础利率下调后，很多银行可能会提高加点数以保证实际利率水平满足下限要求或保持利率稳定。不过，可以肯定的是，在贷款基础利率下行的预期下，签订合同和放款期限之间存在的时间差，有可能带来购房用户实际利息支出小于其签订合同时的预期水平，对于这类用户，可以算是个小惊喜。