在当下中国，能拥有一套房的人无疑是幸福的，不仅意味着你实现了“住有所居”，也意味着坐拥中国最好资产标的你，这些年躺着都不愁赚钱。

但另一方面，你也成了别人眼中的“韭菜”，在买房过程中及拥有房子后，会有各种坑在等着你，防不胜防。比如买房过程中的纠纷、无法交房甚至烂尾、糟心的房屋质量等，还有当下方兴未艾的“以房养老骗局”。

被割韭菜的老人

所谓“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后，金融机构收回住房使用权。

这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，意在让老年人老有所依。

然而现实却是不少老年人被当做韭菜割了去，最终变得老无所依。

近日，据媒体报道，某老人经人介绍购买了某投资管理公司主营“养老”相关项目的 “资产养老产品”。

随后老人与该投资管理公司签订资产养老服务合同，约定由老人的房子作为抵押，借款327万元用于养老，投资管理公司每月向老人支付16350元养老金，并代老人向出借人偿还利息。接着老人又与借款人签订借款合同，借款327万元，双方约定利息，老人以其房产抵押担保。

但是，投资管理公司在支付老人几个月养老金、代付部分借款利息后，便终止了这种行为。随后，借款人向法院起诉要求老人偿还借款并实现对房屋的抵押权。

老人本想以房养老，却被起诉还债，甚至还要失去房子。这骗局可真够狠的。

值得一提的是，这并不是孤例。

今年4月，北京市公安局海淀分局称，针对群众举报其辖区某资产管理公司及某养老服务公司从事非法集资一事，对涉事公司88名犯罪嫌疑人刑事拘留。

事实上，该资产管理公司所谓的“以房养老”也是一个骗局。在这里，老人其实是投资人，公司是将房子抵押给借贷公司，然后每月按照年化收益率4％至8％往老人的银行卡打入收益。

被骗的老人们相信只需押个房本，就能借到几百万，再通过代理理财就能分得所谓的高额“养老金”，最后老人不明就里签下合同，被骗走房子，这种“以房养老”项目实则是违规房屋抵押借贷。

识别真假“李逵”

以房养老，真就那么不靠谱么？

其实也不尽然，上述那些受骗的老人，只是不慎遇上了“假李逵”。

首先，从政策的角度，国家是支持“以房养老”的。

去年8月银保监会印发《中国银保监会关于扩大老人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。而事实上，这种金融创新产品于2014年7月1日开始试点，它的出现着实让不少老人眼前一亮。

今年4月，国务院办公厅发布《关于推进养老服务发展的意见》，其中提到支持商业保险机构在地级以上城市开展老年人住房反向抵押养老保险业。

其次，国内老人既有“以房养老”的需求，也有“以房养老”的资本。

虽然国人有养儿防老的传统，但现实中，年老后长期与子女住在一起或生计开销全依靠子女，也不太现实。此外，2000年时我国65岁及以上人口比重仅7.0%，而到2018年，我国65岁及以上人口比重达到11.9%，我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间。随着人口老龄化的加速，社会保障和公共服务压力愈来愈大。

所以，为了能在社会养老资源紧张、不依靠子女的背景下，有一个轻松自在的晚年，很多老人瞄向了“以房养老”。

另一方面，因为早早地享受到了房地产发展的红利，老年人大都又是有产一族，而且没有太大的换房贷压力，所以他们也有“以房养老”的资本。

再次，中国养老地产市场空间巨大。

据《中国养老产业白皮书》显示，预计2020年中国养老地产市场空间将达到7.7万亿元，2030年将进一步扩张，达到22.3万亿元。2018年我国商品房销售额达到15万亿元，达到历年新高。而一些行业大佬认为，十五六万亿基本是商品房销售额的天花板。

所以，也可见中国养老地产市场是一片广阔无垠的大蓝海。

也正是因为广阔的市场空间、老年人“以房养老”现实需求、政策东风，使得一些“假李逵”们就像当年借着普惠金融东风大行其道的P2P，兴风作浪。

不过，有“假李逵”就会有“真李逵”。

鉴别一家做“以房养老”的是不是“真李逵”，从企业主体的身份上来说，有两点：一是获得银保监会批复；二是必须持有金融牌照。若有，那就可以信任。若没有，就要警惕了。

现在而言，从事“以房养老”业务的“真李逵”基本都是正规的保险机构。

从业务模式上来说，在“真李逵”的住房反向抵押养老保险中，老人是投保人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，最重要的是，直到去世房本都是在自己手里，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

而在“假李逵”的业务模式中，老人实质是投资人，养老公司拿老人房子做抵押贷款，房本压在投资公司或借款人手中，再将出借人转到老人账户的借款转走，然后每月向老人支付固定收益、替老人偿还借款利息。最后冷不丁的爆雷，不明真相的老人被割韭菜。

不管大家现在有没有重视起来，“以房养老”都会是未来很多人养老的选项之一，相信不少人也会遇到让其心动的产品和服务。但为了不被割韭菜，大家还是要打起百分之一百二的精神来，而不是别人一忽悠，就着道了。