长租公寓是一个微利的行业，回报周期较长，要想突破盈亏的平衡点，青客公寓还需不断探索。

11月8日，“国内长租公寓第一股”青客公寓收于19美元，市值突破9亿元；蛋壳公寓也于10月28日正式向美国证券交易委员会递交IPO招股书。

自2017年，十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举”，住房租赁市场迎来高速发展期，各路资本入局抢滩长租公寓。但政策利好背景下长租公寓野蛮生长，快速发展的租赁市场乱象环生，风波不断。如自如甲醛事件，租金贷横行市场，长租公寓持续暴雷。

基于这样的市场环境，还有联合办公行业独角兽wework上市失败的前车之鉴，青客和蛋壳凭借什么条件成功赴美上市呢？上市之后又能否打开一条光明大道，解决目前长租行业普遍遇到的盈利困境以及长期发展困境呢？

收入成本双双猛增

短期盈利压力大

1、营业收入高速增长，增值服务收入占比不断扩大

从收入上看，青客公寓的营业收入处于增长期，特别是2017年到2018年，青客公寓的营业收入从5.227亿元增长至8.90亿元，同比增幅为70.2%。2019财年（2018年10月1日-2019年9月30日，下同）前9个月（截至2019年6月30日，下同），营业收入总额为8.98亿元，同比上升66.7%，较2018年降低3.5个百分点。2018年，青客公寓高速扩张，营业收入也高速增长，2019年，公司放缓扩张步伐，营业收入的增速略微降低。

图：青客公寓营业收入及同比

单位：千元

从收入的构成来看，青客公寓营收方式略显单一，租赁服务收入占绝对多数，2019财年前9个月，青客公寓的租赁服务7.9亿元，同比上升47.17%。此外，青客也在试图扩展自己的增值服务，与第三方专业的家庭服务提供商、电子商务公司和其他服务提供商合作，为租户提供广泛的增值服务，如宽带互联网和公用事业。

此外，推出了基于会员的新零售平台QingkeSelect，满足租户的生活方式需求。增值服务及其他收入逐年递增，2018年增长迅速，同比增速达到572.58%；占营业收入的比例从2017财年的2.6％增长到2018财年的10.4％，在截至2019财年的前9个月中进一步增长到11.7％。

图：2017-2019年青客公寓营业收入构成

单位：千元

2、营业成本增速放缓，承租房源租金费用占主力

随着2018年业务规模的扩大，青客公寓的成本猛增，2018年营业成本为13.16亿元，同比2017年上升84.8%。2019财年前九个月的营业成本为12.45亿元，同比增幅为41.3%，增速较2018年大幅下降43.5个百分点。

运营成本和费用增速大幅减少主要原因在于，一方面公司缩减了扩张规模节约了成本，另一方面随着公司扩张体系的完善，扩张效率的提高，筹备开业费用减少明显。

图：青客公寓总运营成本额及同比

单位：千元

从各项支出的费用来看，承租费用是公司的主营支出，占总运营成本的77%，其次是营销费用8%。从各项费用的同比增速来看，承租费用的增速和折旧费用增速维持在高位，分别为59%、62%。减值损失的增速高是因为房源增多，折旧费用也相应的提高。营销费用及一般行政开发费用同比增速也维持在高位，分别为35%、32%。

图：2019财年前9个月青客公寓各项成本和费用构成占比及同比增速

从承租费用的构成来看，从业主承租的房源租金成本和装修成本，统称为租赁费用是公司的主营支出，2019财年前9个月，青客公寓的租赁费用为7.19亿元，同比上升62.21%。从各类成本同比增速上看，为了提高租户的舒适度，清洁费用的增速最大，为76.7%。

图：2019财年前9个月青客公寓承租费用构成及同比增速

单位：千元

3、亏损比率小幅收窄，但仍处于高位亏损中

2018年，青客公寓高位扩张，收入大幅增长的同时亏损也在扩大，净利润率高达-56.2%，与2017年相比降低9.2个百分点。2019年，青客公寓意识到扩张带来亏损的加大，放缓了扩张的步伐，缩减了成本，2019财年前9个月，收入增速扩大，成本增速降低，净利率上升14.6个百分点。虽然净利润率上升，但当前仍处在亏损中，且亏损金额3.73亿元，亏损金额较高，短期内青客公寓仍有盈利压力。

图：营业收入及利润走势单位：千元

4、账面资金较2018年好转，经营活动净额及投资活动金额为负

从现金流量表上看，截止到2019年6月30日，青客公寓的现金流为4.5亿元，同比上升49.9%，当前账面资金宽裕。其中，账面资金构成中，筹资活动产生的净额为6.75亿元，同比上升31.3%；经营活动产生的现金流为-0.56亿元，同比下降43.2%；筹资活动产生的现金净额为-2.88亿元，同比下降40.3%。青客公寓当前的现金流明显优于2018年，由于2018年投资活动的加大，导致公司年底出现负现金流情况。

虽然当前青客公寓现金流较2018年好转，但青客公寓现金流依赖融资金额，经营活动及投资活动所用的现金净额仍为负值，短期青客公寓仍存在运营压力。