对于中国房地产行业和城镇化的未来，业界一直有一种较为悲观的论调，那就是：人口红利消退，城镇化进程减缓，未来房地产市场总容量逐步下降。甚至有某些经济学家声称，未来房地产行业总市场容量会下降50%以上。这样耸人听闻的言论背后，是大家对未来行业悲观情绪的一种宣泄。

然后，未来整体市场真的没有大机会了么？今天跟各位分享海通证券首席宏观债券分析师姜超的一篇分析文章，他的核心观点是：未来十年，中国城镇化和房地产仍然会有新的蓝海市场。何出此言？请看下文分析。

城镇化曾是过去四十年我国经济发展的重要动力之一，农村人口向城镇人口转移的进程，不仅为经济建设提供了充足的劳动力资源，而且其衣食住行等需求也直接拉动了我国经济的增长。根据国际发展经验来看，目前我国城镇化率水平已经接近拐点，那么，这是否意味着中长期增长红利的彻底消失呢？

一、城镇化率接近拐点，

经济增长路在何方？

城市化的“S”型进程。从发达国家的发展经验来看，城市化的进程大体呈现出“S”型的曲线形状，这也就是著名的“纳瑟姆曲线”。在这条曲线上存在着两个显著的拐点，第一个拐点位于30%左右的城市化率水平，对应着城市化由起步阶段进入高速增长阶段，而第二个拐点位于 70%左右的城市化率水平，对应着城市化由高速增长阶段步入增速趋于平缓的成熟阶段，如美国和日本的城市化率演进过程就明显具备这一特征。

美国和日本城市化率水平（%）

城镇化率接近拐点，增长速度已经放缓。国际社会普遍使用“城市化”的提法，而在我国与其对应的其实是“城镇化”。改革开放以来，我国城镇化率水平从79年的不到20%一路上行，18年已经接近60%，距离70%的拐点不远。而目前我国城镇化的速度确实有了一定程度的下降，96年当城镇化率突破30%时起，我国每年新增城镇化率曾超过 1.4个百分点，此后开始震荡，并逐步下行，18年我国新增城镇化率不足1.1个百分点。

我国城镇化率与新增城镇化率水平（%）

需求或有冲击，增长路在何方？在城镇化增长放缓、步入成熟阶段之后，对于需求无疑会产生比较大的冲击，特别是房地产行业将会受到显著影响。从美国和日本的发展进程来看，其均在1970年左右突破了70%的城市化率拐点，而两国新开工住宅数量也几乎在同一时期达到顶峰，1972年美国每千人新开工住宅超过11套，1973年日本每千人新开工住宅接近17.5套，其后虽有震荡，但这一指标再未突破当时的高点。那么，由于我国城镇化率也已接近拐点，这是否意味着同城镇化密切相关的地产、汽车乃至所有的消费需求都将遭遇下行拐点，增长红利消失殆尽呢？

美国和日本每千人住宅新开工套数（套）

二、户籍化与城市化：

转型期的新红利

事实上，虽然我国在城镇化率水平上有了不小的提升，但目前我们的城镇化仍是“不完全”的城镇化，而从不完全阶段向成熟阶段过渡，将是未来值得重视的增长红利，这主要依靠两大动力：一是户籍化，二是城市化。

2.1 放松户籍限制，释放红利空间

户籍城镇化率仍低，红利空间有待释放。按照常住人口统计，18年我国城镇化率已经接近60%，但由于我国存在着具有国情特点的户籍制度，按照户籍人口统计，18年我国城镇化率水平不足45%，两者之间存在着超过15个百分点的差距，这一“裂隙”意味着我国的城镇化还有不小的红利释放空间。

我国常住人口与户籍人口城镇化率水平（%）

放松户籍限制，重视制度红利。在常住人口新增城镇化率已经开始放缓的背景之下，政策层面对于放松约束所带来的制度红利日益重视，户籍制度改革的相关文件频频出台，比如14年提出全面放开建制镇和小城市的落户限制，16年发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，18年推进放开中等城市落户限制，19年更是全面取消Ⅱ型大城市（城区常住人口100万—300万）落户限制，Ⅰ型大城市（城区常住人口300万—500万）全面取消重点群体落户限制，这些举措的推出均是沿着“由常住人口向户籍人口转化”的方向，弥合两者之间的“裂隙”。

14年以来户籍制度改革的重要政策

户籍魅力犹在，西安抢占先机。市场部分观点对此仍有疑虑，在基本公共服务向常住人口拓展和覆盖的当下，放松户籍限制是否还具有吸引力？西安在近期城市“抢人大战”中的表现为此提供了很好的注解，17年初开始，西安市即率先发布降低门槛的户籍新政，18年又再度加码并简化落户流程，而西安市每年新增户籍人口，由此前平均不足 8万人的水平，一跃至17年的20万人，18年更是大幅增加近78万人。

由此可见，大城市的户籍仍具有很强的吸引力。而且，吸纳而来的高学历人才，无疑将使得西安在创新发展中抢占先机，19年前三季度西安市外迁入户籍人口中，本科以上学历人员占比超过30%，而17年西安市大专以上学历人口占比也才27%，户籍限制的放松改善了西安的人口结构。

07-18年西安市新增户籍人口数量（万人）

19年前三季度西安外来落户人员学历构成（%）

粤浙红利空间较大，流出大省受益有限。从各省的情况来看，东南沿海发达省市待转移的常住人口相对较多，但由于上海、北京等大城市人口承载能力有限，户籍约束依然偏强，而像广东、浙江两省既有常住人口向户籍人口转化的迫切需求，又具备放松户籍限制的现实条件，因此，或将明显受益于当前所推进的户籍制度改革。而像广西、河南、贵州等中西部省份，存在着规模较大的人口净流出，能够的户籍改革红利相对有限。

17年各省常住人口与户籍人口之比

2.2 城市化水平尚低，助增长发力可期！

我国城镇化率虽然目前处于比较高的水平，但值得注意的是，城镇化率的提升不仅仅是人口迁移的贡献，很大程度上也与城镇范围的扩大有着密切的关系，不少区域经历 了“撤县设市”、“撤乡改镇”的过程。

城区面积扩张，县城区域缩水。从市县层面来看，07年到17年间，我国城市的城区面积由17.6万平方公里扩大至约19.8万平方公里，十年间增长12.7%，但与此形成对比的是，我国的县城面积从07年的约9.4万平方公里，最高在10年达到过近17.6万平方公里，而17年仅有不足7.2万平方公里，十年间缩减了23.8%。

07-17年我国城市城区面积和县城面积（万平方公里）

建制镇范围扩大，乡村数量锐减。更进一步地，从乡镇层面来看，07-17年，我国建制镇的数量从1.67万个增至1.81万个，建成区面积扩张了38%，而乡的数量从1.42万个降至1.03万个，建成区面积缩减了16%，村庄的数量从264.7万个降至244.9万个，村庄用地面积几乎没有变化。即便不考虑人口流动，仅凭城镇面积的大举扩张无疑也能够使得城镇化率得到被动提升。

07年-17年我国建制镇、乡和村庄数量与面积变化情况（%）

镇区人口沉淀，常住远超户籍。由城镇区域范围扩张所带来的城镇化，使得较多人口集中在镇这一级，而在城市层面上，也存在着低线级城市如部分县级市沉淀过多人口的现象。从17年我国人口数据来看，城市常住人口占比在35%左右，户籍人口占比约 为 30%，两者基本相当，但镇的常住人口占比24%，户籍人口占比尚不足15%，常住人口占比远超户籍人口，而乡村常住人口占比低于户籍人口15个百分点以上，可见很 多乡村人口流动到了镇这一级。

17年我国城市、镇和乡村常住人口与户籍人口占比（%）

城市化水平尚低，新红利值得期待。因此，虽然我们的城镇化率接近拐点，但镇区人口的大量沉淀造成我国人口的“城市化”水平并不高。根据国家统计局的数据，17年我国常住人口城镇化率58.5%，户籍人口的城镇化率42.3%，但如果仅仅考虑城市人口，17年我国常住人口的城市化率水平只有35%左右，户籍人口的城市化率水平也仅约30%，城市化率远低于城镇化率，而随着城市户籍等限制的放开，其在教育、医疗等方面的优势将形成对乡镇人口持续的吸引力，由“城镇化”到“城市化”的红利值得期待！

我国城镇化率与城市化率指标

城市化趋势已现，在校生增长较快。事实上，当前人口向城市集中的趋势已经形成，虽然近来并未组织大范围的全国人口普查，但我们仍能从其它数据中得到佐证。由于我国小学入学率较高，且小学生的数量统计相对准确，因此，可以从在校小学生数量变化的角度来观察人口的变动情况。15-18年，城区范围的在校小学生数量年均增长6.6%，镇区范围的小学生数量年均增长2.6%，乡村范围的在校小学生数量年均缩减3.5%，虽然乡村小学生数量的缩减或许受到学校撤并的部分影响，但城区学生数量的增速超过镇区的2.5倍，这意味着人口正在向城市集中。

15-18年城区、镇区以及乡村在校小学生数量年均增速（%）

高层级城市人口集中，生活垃圾有所体现。不仅城区和镇区之间的人口情况存在变化，城市之间也存在着人口由低层级城市向高层级城市集中的现象，我们可以从生活垃圾的数量变化上一窥端倪。通常来说，生活垃圾数量与人口规模呈现同步变化，10-17年间县级市的生活垃圾清运量年均增长2.1%，而同一时期地级市的生活垃圾清运量增速在5%以上，超过县级市增速近3个百分点，生活垃圾量的长期高增正是地级市相对于县级市人口逐渐集中的一种反映。

10-17年各类型城市生活垃圾清运量年均增速（%）

三、拥抱未来蓝海，

经济不会失速

三四线人口占比扩张，深度城市化十年蓝海。户籍化叠加城市化，使得我国城市未来十年将成为人口集中的主战场，不仅包括常住人口户籍的转入，还会迎来农村和镇区人口的流入，但城区常住人口已经较多的一二线城市，受到承载力的约束，仍会维持部分限制措施，那么，广大三四五线城市将成为吸纳人口的主力。我们预计，十年之后三四五线城市建成区户籍人口的比重将可能从目前的21%提升至41%，未来深度城市化是一片巨大的蓝海。

未来10年后中国户籍人口分布预测

城市化缩小贫富差距，缓解收入分化态势。目前我国居民之间的贫富差距略呈回升态势，从国家统计局公布的基尼系数来看，自15年达到0.462的低点之后持续缓慢上行，18年已经回升至0.468。而从城镇化到城市化的进程，将在很大程度上提升乡镇居民的收入，从而有助于缩小居民之间的收入分配差距。

全国居民收入基尼系数

助推消费水平提高，可选消费前景明朗。由于低收入者边际消费倾向相对较高，因此，收入分配差距的缩小有助于提高社会的整体消费水平。而目前城市与乡镇之间上仍存在着比较明显的“消费鸿沟”，以典型的耐用消费品汽车为例，根据国家统计局15年所做的1%人口抽样调查数据，乡村没有家用汽车的家庭户数量占比为87%，镇区家庭户占比也接近80%，而城市家庭户占比仅72%，并且，城市所拥有家庭汽车的档次也要明显高于镇和乡村家庭，这意味着随着乡镇人口进一步向城市集中，像汽车等可选消费品还有着不小的需求增长空间。

拥有家用汽车的家庭户数量占比（%）

没有家用汽车的家庭户数量占比（%）

地产投资或具韧性，经济失速风险不高。此外，从投资端来看，虽然房地产高增长的“黄金时代”可能已经过去，但户籍化和城市化的新红利将使得人口进一步向城市集中，这将形成对城市地产需求的支撑。而由需求所决定的房地产销售情况，又是地产投资的领先指标。因此，长期来看，城市的房地产投资诚然存在着下行的压力，但或许要比预期更有韧性。在传统增长引擎熄火、潜在经济增速回落的背景之下，城市的人口集中趋势对于投资和消费需求均有带动，大幅降低了未来经济失速下行的风险。

我国房地产投资累计和当月同比增速（%）