2019年的楼市，恍然间过得飞快。

易居研究院的丁祖昱今天说，以前还从来没见过，一年之内，房地产能经历“春夏秋冬”。

这句话道出了很多业内人士的困惑，今年楼市气氛的变化之快、频率之高、政策之坚定，是以往没有出现过的。

2-5月份时，还是“风和日丽”。

2月份，房企融资额重回千亿规模，3月份，南京、杭州、苏州出现抢房，4月份中西部城市“接棒”，西安、洛阳领涨，5月份，珠三角、长三角多个城市脱颖而出，土地出让金再创新高。

到了6月份，热点城市调控加码，7月份，房企融资收紧，8月份，土地流拍重现，9月份，降价促销大潮开启，10月份，房贷利率挂钩LPR，实现“5连涨”。

如今，楼市又遇到了十字路口。

南京、天津、三亚纷纷调低人才购房门槛，最近两天，广州、成都也出现了政策微调，很多人又寄希望于年底楼市出现“翻身”。

离年底只剩1个月的时间，这样的趋势会不会延续？明年的楼市，“没人接盘”还是“排队买房”？2020年以后的房地产市场，又会出现哪些变化？

我们可以从以下几个角度展开分析。

第一，调控是否会保持“定力”。

明年的市场气氛，大概率取决于调控的“态度”。

拿2019年来说，之所以迟迟无法出现大的行情，就因为调控的态度非常坚定。

前十个月，各地发布的房地产调控次数达到了400多次，超出了2018全年，7月份开始，更是明确了不刺激房地产的基调。

这是在“稳地价、稳房价、稳预期”基础上新的提法，明年大概率会得到延续。

有人会说，那最近各个城市出现“定向宽松”的信号，该如何理解？

笔者认为，这些所谓的放松政策，要么离中心城区很远，急需人口流入，要么是只针对高学历的年轻人口做出有条件的门槛下放，影响其实很小。

简单一句话，调控的立场不改变，2020年以后的楼市，很难再出现“排队抢房”。

第二，房产税是否会更进一步。

关于房产税，几乎是年年提，年年都有新进展。

在2019上半年，逐步推进房产税的方向已经定下来了，落地只是时间问题，唯一不确定的，是明年落地的概率有多大。

从目前的情况来看，免征面积，征收税率等条件还没有确定，2020年可能不会开征。

但是，楼市最怕的是“预期”，只是这件事没有实行，就会一直成为房地产市场一个“悬而未决”的利空。

住建部已经启动了150城住房联网，明年可能会有第二次房屋普查，一步步的推进，就意味着多套房持有成本的上升难以避免。

这种情况下，指望有人“排队抢房”，除非是市场上房价倒挂的限价盘，或者是不得不买房的刚需，多套房持有者是没有任何动力去增持房产的。

第三，资金能否顺利流入房地产。

上文说了，明年的调控态度依然还会非常坚定，不光体现在限购、限贷、限售、限价等政策上，更重要的是资金面。

只要房企融资、房贷利率、资金流入房地产这3大因素没有变化，楼市想涨起来很难。

拿过去几年的例子来说，之所以出现了长达三年以上的行情，棚改货币化的资金流入，房贷利率的下降，房企的充裕融资，这几个条件缺一不可。

这些成本极低的资金连续流入房地产，房价上涨也是自然而然的事。

但是，今年我们看到一个非常典型的现象：资金流入房地产的路径，被“掐断”了。

比如，10月份开始，房贷利率挂钩LPR，新的房贷利率政策，充当了“一面墙”，未来10年的货币，重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材，因为一年期LPR的利率会持续下降，有利于降低实业的融资成本。

而5年期LPR没有变化，房贷利率依然高位运行，资金想流进房地产这个“池塘”里，会越来越难。

有人会说，在11月20日，5年期LPR也下降了，是不是说明资金面宽松了一道“缝隙”？

这其实是一种误读，经济日报近期就释放出了“暗号”。

经济日报在11月24日指出，LPR下调非“降息”，解读为房贷利率下调是不正确的。

原因很简单，1年期LPR连续下降，是为了给小微企业降低融资成本，5年期首次下降，但幅度只有5BP，更重要的是，目前各城市的银行，房贷合同执行的利率标准，首套普遍会加几十个基点，二套甚至会加到120个基点以上，5个基点的下降，几乎没有任何影响。

国家智囊也“暗示”了未来的走向。

住建部原副部长、国家智囊仇保兴11月中旬参加第二届首都发展高端论坛时指出：“城市就是让生活更美好，这是千古不变的规律，这是任何新城的灵魂。城市不是为了GDP，不是为了汽车，更不是为了先进技术的展示。”

仇保兴之前一直针对房屋空置率、房产税、空置税、旧改等问题发声，这次的表态，也是对目前的房地产市场进行“侧面解读”。

房子盖的再多，房价再高，甲级写字楼、超高层再普遍，归根结底，城市的发展还是要靠年轻人和刚需族，如果他们的购买力被“透支”，杠杆率持续升高，那2020年以后的楼市，房子只会变得“没人接盘”。