近年来，龙光地产（03380.HK）聚焦珠三角和“两广”地区，实现了快速发展，销售额进入TOP50，过去5年总资产增长超5倍，营收增长达3倍。

  近日，龙光地产发布公告，2019年1月—10月，龙光地产累计实现合约销售额约人民币787.6亿元，同比增长31.6%，合约销售面积约580.2万平方米。以850亿元的销售目标计算，龙光地产至10月底业绩完成率为93%。

  作为从一家从区域性走出去的房企，龙光也在向全国化扩张，不过和众多区域性房企一样区域布点过于集中，掣肘了企业规模上位。截至2019年6月30日，龙光地产土地储备权益总货值达7520亿。其中粤港澳湾区占据了80%以上。

  业内认为，区域高度集中是一把“双刃剑”，企业受政策或区域规划的影响过大，对实施全国化目标或者冲刺更大行业规模并非完全是利好。

  此外，龙光地产曾因四次拿下深圳地王而一举成名，被称为“地王专业户”。今年上半年的拿地成本明显上升，这或将在后续的存量竞争中影响公司的销售和利润率水平。

  11月18日，龙光地产发布公告称，其全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发行境内公司债券，发行规模为人民币20亿元，所得款项将用于偿还债务。

  超80%土储来自大湾区

  让业界刮目相看的并是不龙光地产的销售额，而是它的盈利能力。2011年以来，龙光地产的ROE一直保持在20%以上。

  截至2018年，龙光地产销售额为718亿元，2019年业绩目标为850亿元，离千亿销售额只有一步之遥。

  近日，龙光地产发布公告，2019年1月—10月，龙光地产累计实现合约销售额约人民币787.6亿元，同比增长31.6%，合约销售面积约580.2万平方米。以850亿元的销售目标计算，龙光地产至10月底业绩完成率为93%。

  土储方面，资料显示，2019年上半年，龙光地产通过公开市场、收并购及城市更新等多渠道新增货值1330亿元。其中通过招拍挂方式新增项目16个，新增建面417万平方米；城市更新类项目龙光地产在10个城市拓展62个，可转化土储面积1877万平方米，货值超过3250亿元，其中80%以上位于粤港澳大湾区。

  龙光地产总资产近2千亿元，近年来销售、收入和利润以及总资产规模保持快速增长趋势，在2019上半年克而瑞销售排名中位列第35。龙光地产重点布局珠三角区域，坚持区域深耕，是较为受益于粤港澳大湾区的公司之一，在区域无论是产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收270.47亿元，同比增长78.3%，归母净利润51.28亿元，同比增长49.44%。

  业内认为，区域高度集中是一把“双刃剑”，企业受政策或区域规划的影响过大，对实施全国化目标或者冲刺更大行业规模并非完全是利好。不少总部纷纷搬迁至上海或者北京的地方龙头房企，首要的任务都是摆脱单一区域和市场的重度依赖。

  重仓大湾区的同时，龙光地产人事变动为引起了业内的注意。9月12日，龙光地产公告称执行董事兼行政总裁纪建德辞任，财务总监赖卓斌被委任为新任行政总裁。

  与此同时，公司还公告新委任吴剑为执行董事及执行副总裁。根据公开资料披露，吴剑曾于2017年1月至2018年11月期间担任另一家港股上市房企融信中国（3301.HK）的执行总裁。

  拿地成本攀升

  从总体来看，龙光地产保持超强盈利能力的关键是极低的土储成本。

  在大湾区核心城市地价低谷期，龙光地产囤了大量土地，随着房价的上涨，这些低成本的土储就成为公司利润的来源。上市前的2012年，龙光地产销售建筑面积成本为每平方米995元，仅占当期每平米售价的13.7%。

  早期公司拿地成本极低，比如2007年拿下惠州龙光城项目时，每平米价格仅300元。招股书披露了公司低成本拿地的秘诀：选择邻近地区道路、学校、商业区等基础设施尚未全面开发的区域，然后以具有竞争力的价格收购若干地块。

  2010-2012年及2013年上半年，龙光地产已售建筑面积成本为每平方米1075元、1006元、995元、1117元，分别占当期每平米售价的19.8%、16.5%、13.7%、16.3%。

  由于近两年高价拿地，公司的总土储成本正在推升。今年6月24日，龙光地产以最高限价65.85亿元竞得深圳红山地块，折合楼面地价6.49万元每平方米，赢得了“地王之王”的称号。6.49万元的成本几乎赶上周边二手房价格。

  上半年拿地均价也有所上升，2019上半年，龙光地产拿地面积为417万平方米，与2018年同比有所下降，但拿地强度（拿地金额/销售金额）相对还处在稍高的位置。上半年公司拿地均价达到6313元/平米，较公司土储均价4304元/平米的水平提高47%，占当期销售均价达到5成。不仅如此，公司2018年的拿地成本也达到了约6900元/平米的成本水平，地价的提升或将逐渐反映到利润表中。

  中金公司此前的一份研报指出，龙光地产过去三年里高利润率项目（如龙光城）的去化速度较高，但其新补充土地质量相对下降，这导致其土地储备的整体质量出现下滑。报告指出，预计2019年龙光地产销售毛利率约为31.5%，延续2016年以来的下滑趋势。地价与售价之间的空间被压缩，受行业调控政策的影响，后续的销售价格存在一定的不确定性，这将会对公司的盈利能力、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

  11月18日，龙光地产发布公告称，其全资附属公司深圳市龙光控股有限公司向合格投资者发行境内公司债券，发行规模为人民币20亿元，于2024年到期，票面年利率为5.09%。对于发行债券的目的，龙光地产表示，所得款项将用于偿还债务。